Torre Virreyes, el desafío de González de León a la gravedad
Nota del editor: Este artículo se publicó originalmente en la edición 516 de la revista Obras, correspondiente a diciembre de 2015 .
(Obras) — En el paisaje del poniente del DF destaca un edificio en forma de trapecio invertido: la Torre Virreyes. Además de salir avante del desafío a la gravedad, tuvo que enfrentar las complejidades de su ubicación, alzarse en un área sísmica y ser desarrollado sobre un recinto histórico: el Súper Servicio Lomas.
Presentado por
Obra del arquitecto Teodoro González de León, este rascacielos posee un volado de 60 metros, lo que fue un lance para la ingeniería estructural. El reto "se refiere principalmente al equilibrio de las cargas de construcción sobre una megacolumna en forma de V", explica a Obras Tabitha Tavolaro, directora asociada de Arup Nueva York, firma que realizó la ingeniería estructural del inmueble. Así, el peso del voladizo es contrarrestado "por las cargas de la parte posterior del edificio y, en general, éstas son transmitidas hacia el mayor punto de soporte a nivel del suelo", precisa.
Ante movimientos telúricos, el diseño responde con una torsión diferenciada de las plantas. Los pisos inferiores giran hacia la parte posterior del núcleo de concreto, mientras que los superiores lo hacen hacia el frente. Éste cuenta con un sistema de concreto dúctil interno y una serie de marcos de acero en las caras norte y sur del edificio.
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Esta propuesta es el resultado del uso del Diseño Sísmico Basado en Desempeño (Performance Based Seismic Design). "Al usar este método, Arup fue capaz de simular temblores representativos del riesgo sísmico del sitio y de medir la respuesta del edificio con un nivel mayor de precisión que a través de códigos prescriptivos", comenta Tavolaro.
La firma fue elegida para realizar la ingeniería estructural porque su propuesta no modificaba el diseño de González de León y reducía 60% los costos respecto a la de una empresa mexicana, relata el arquitecto. "Empecé a desarrollar el proyecto con dos ingenieros mexicanos, quienes hicieron un precálculo para sostener esa forma. Fue un concepto que no pudieron resolver", cuenta desde su despacho, en la colonia Condesa. El resultado es una estructura muy ligera, adherida al núcleo, que carga las dos alas de oficinas que se juntan a 125 m de altura.
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La Torre Virreyes es uno de los 11 inmuebles de Fibra Danhos y contó con una inversión de casi 4,000 millones de pesos (mdp). Para llegar al diseño final, el ar-quitecto, que en su juventud trabajó en el taller de Le Corbusier, hizo 10 maquetas de estudio del volumen que permitieron preservar la fachada del Súper Servicio Lomas, construcción del arquitecto Vladimir Kaspé, declarada como monumento artístico por el Instituto Nacional de Bellas Artes (INBA) en 2010, catalogación que fue echada para atrás por un amparo.
Hacer frente a la polémica
La declaración del INBA ocurrió en medio de una polémica por el proyecto de la Torre Bicentenario, diseñado por el holandés Rem Koolhaas, que se preveía sería el edificio más alto de México, pero que se levantaría en el predio ocupado por la obra de Kaspé.
Tras una batalla legal, Fibra Danhos obtuvo un amparo que le autorizó demoler la construcción original casi en su totalidad; se tomó la decisión de preservar la fachada sur, que comunica con el Parque de la Luz.
"El Súper Servicio Lomas fue reconstruido en concreto blanco aparente. Es el rescate de arquitectura del siglo XX más importante realizado por un privado", afirma Jorge Gamboa, director de Desarrollo Inmobiliario de Fibra Danhos.
El diseño estructural de Arup permitió contar con un lobby libre de columnas en las fachadas este y oeste del inmueble, para dar paso a una plaza, rasgo característico de las obras de González de León. Esa plaza pública es custodiada por dos esculturas de 6 m de altura, Los Gigantes de Piedra, del artista suizo Ugo Rondinone, y está conectada con el Parque de la Luz, que fue recuperado y cuya conservación fue asumida por la administración del edificio. Las piezas fueron parte de una colección presentada en la plaza del Rockefeller Center, en Nueva York, y de la muestra en el Museo Diego Rivera-Anahuacalli, en el DF.
En cuanto a la fachada del inmueble, ésta cuenta con un parteluz que, en función de la perspectiva, ‘desaparece’ a los observadores o se torna totalmente sólido.
Alta demanda, alta eficiencia
Su ubicación, escasez de terrenos y restricciones de uso de suelo hacen del corredor Lomas-Palmas uno de los más cotizados para el mercado de oficinas clase A del DF. Este tipo de inmuebles se caracterizan por su alto nivel de diseño, instalaciones y administración.
La zona cuenta con un inventario de 625,000 m2 de oficinas y una disponibilidad de 11%. El precio promedio de renta para la oferta de 60,000 m2 de la torre se situó en 39.5 dólares por metro cuadrado, según cifras de Coldwell Banker, bróker exclusivo para la comercialización de espacios del edificio.
Junto con los corredores de Polanco y Reforma, Lomas-Palmas integra el Distrito Central de Negocios de la ciudad, con precio de 30 a 42 dólares por metro cuadrado al mes, explica Luis Méndez, director general de Coldwell Banker Commercial.
Al cierre de esta edición, la ocupación de Virreyes era de 94% y se esperaba que concluyera 2015 con 100% de su capacidad. Méndez detalla que 60% de sus inquilinos son firmas extranjeras de los sectores financiero (UBS y Deutsche Bank), tecnológico (Facebook) y de consultoría; los nacionales son fondos de inversión, como LID Capital, y despachos de abogados como Ritch Muller.
El trapecio invertido ofrece variedad de espacios a lo largo del edificio, con plantas de hasta 3,000 m2 y claros de 16 m2 en los pisos superiores. Además, entre los pisos uno y 25 hay una diferencia de 40 m de largo.
Al respecto, Pablo Yrizar, vicepresidente ejecutivo de la consultora inmobiliaria CBRE y residente del piso 17 del rascacielos, asegura que "el tamaño de las plantas maximiza las bondades de sistemas de trabajo de CBRE Workplace 360, que comprende flexibilidad, movilidad y sinergia entre colaboradores".
El edificio también ofrece plantas con eficiencias de 92%, ya que debido a un mínimo de columnas se reduce al máximo la diferencia entre la superficie arrendada y la útil.
Marhnos/Cortesía
La Torre Virreyes posee uno de los estacionamientos más profundos del mundo, con 16 niveles subterráneos. Según el Récord Guinness, el que reporta mayor profundidad hasta ahora es de nueve sótanos y es parte de las Emirates Financial Towers, en Dubái. Pero sus dimensiones despertaron el rechazo de los vecinos por la cantidad de autos que atraerá. Al respecto, Gamboa indica que "quienes dicen que deberíamos hacer menos cajones por la premisa de que cada uno atrae un coche, no dicen que tiene que haber transporte público adecuado". Agrega: "Ade-más, el reglamento y el mercado te lo piden".
Las Normas Técnicas Complementarias para el Proyecto Arquitectónico del Reglamento de Construcciones para el DF señalan que los edificios destinados a oficinas mayores a 80 m2 deberán contar con un cajón por cada 30 m2 construi-dos. A este mínimo, hay que sumar lo requerido para el área de restaurantes del lobby que, según su tamaño, va de un cajón por cada 30 m2, hasta uno por cada 10 m2. Aún así, en el inmueble se aplicarán incentivos pensandos en el medioambiente, como la asignación de los mejores cajones a los vehículos menos contaminantes. La torre presume una certificación LEED Platino del US Green Building Council (US-GBC) y es finalista americano del premio anual del Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH) . Además, tendrá un ciclo de agua "perfecto", ya que "no vamos a tirar nada al drenaje, va a ser reutilizada para el riego del parque", explica Gamboa.
Paul Paradis, jurado del certamen del CTBUH y especialista en la adquisición y el desarrollo de inmuebles comerciales en Hines, firma global de inversión y administración de propiedades, comenta a Obras: "Su excelente arquitectura, su construcción concienzuda y sus aspectos sustentables hicieron de Torre Virreyes un finalista".
Así, se perfila como un nuevo ícono del DF . La arquitectura "no puede permane-cer indiferente al público. Siempre hay que pensar primero que se instale una forma que llame la atención, que sea un punto de referencia y que a la vez cree un espacio público", expresa González de León.
