La Mexicana que rompió el molde y es la Obra del Año 2018
Nota del editor: Este texto fue publicado originalmente en la revista Obras, en la edición Obra del Año 2018, correspondiente a agosto de 2018.
La Mexicana es uno de los parques públicos más ambiciosos e innovadores de la capital. No solo por su diseño y los procesos utilizados, sino por su impacto en la sociedad, la economía y la política.
Desde el nacimiento de la idea de La Mexicana se rompieron esquemas para que surgieran nuevas maneras de edificar y de colaboración entre el sector privado y la sociedad. Nada en este proyecto siguió los canales habituales.
En 2012, el gobierno, propietario del espacio, gestionaba la venta de 41.5 hectáreas de un predio que era utilizado como una mina al aire libre, en la que se construirían 8,000 viviendas sociales. Pero lo que en realidad demandaban los vecinos de la zona eran espacios recreativos y verdes de alta calidad, no más vivienda masiva que generaría más problemas de tráfico y agua.
El proyecto es ejemplo de lo que puede lograr la sociedad cuando se une: la organización de los colonos llevó a que el gobierno modificara el proyecto: del total del terreno, 70% (28 hectáreas) se dedicó al parque La Mexicana.
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El resto se destinará a vivienda y oficinas. De hecho, los 2,000 millones de pesos que se invirtieron en su construcción fueron aportados por la iniciativa privada. A cambio, los desarrollos que participen se beneficiarán de la plusvalía de tener al lado el parque, cuya superficie equivale a tres veces la Alameda Central.
"Es de esos extraños proyectos que se construyen de abajo para arriba, y es lo contrario a las políticas públicas del siglo pasado. No es un proyecto vertical que se le ocurrió a un político y lo aventó hacia abajo como el corredor Chapultepec, es exactamente lo contrario", explica Víctor Márquez, responsable del desarrollo del parque junto con el despacho de urbanismo GDU, de Mario Schjetnan, y Fabián Tron, socio de Tron Arquitectos.
La construcción se realizó en tres etapas. En la primera, de planeación urbana, se establecieron los modelos de financiamiento y cómo se harían las negociaciones con las desarrolladoras.
Para comenzar, pactaron con las empresas que ya habían comprado lotes para construcción, a fin de que bajaran el número de departamentos que harían a cambio de una plusvalía que fue calculada con el manual de macroparques chileno y con la asesoría de expertos de ese país.
El resultado fue que cada peso en la zona costaría 1.56, que disminuirá hasta llegar a su valor original a lo largo de una extensión de 5 km.
Los estudios y negociaciones se efectuaron en 12 meses, tiempo que le parece breve a Márquez puesto que el proyecto se estaba haciendo desde cero: se transformaría una zona geológicamente complicada, sin financiamiento del gobierno e interviniendo con negocios ya preestablecidos para el lugar.
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"¿Cómo cambiar las reglas del juego? ¿Cómo atraer al capital privado para poder hacer el parque? Invitamos a que primero paguen y arreglen el espacio público, que después los pobladores lo acepten, se genere plusvalía y posteriormente se les dé permiso de desarrollar", detalla Márquez.
De esta manera se creó por primera vez un modelo que funciona al revés de como se viene haciendo en la Ciudad de México. Para lograrlo se hizo un estudio de mercadología, que dio como resultado que los inversionistas tendrían un retorno de entre 24 y 28%, aproximadamente.
Márquez y Tron comentan que el proyecto se negoció con varias desarrolladoras, pero muchas no accedieron porque, a pesar de ser una tasa atractiva, les parecía que el riesgo de construir primero un parque urbano era demasiado alto.
Cuando por fin cerraron los acuerdos, aún existía una traba para poder concretar el proyecto con éxito sin recursos públicos: su mantenimiento. Este obstáculo se resolvió con un modelo de concesiones y dos fideicomisos.
En la segunda fracción del proyecto se hará un corredor gastronómico y un estacionamiento, de donde se obtendrá 70% del presupuesto necesario para su mantenimiento. El resto ya se obtiene de kioscos de venta de comida. Al finalizar el periodo de los contratos, el espacio volverá a ser del gobierno.
Calidad y beneficio al medioambiente
El parque tiene 2,000 árboles y 14,128 m2 de arbustos. La propuesta respeta la flora y la fauna de Santa Fe. Además cuenta con pistas para correr, un jardín canino, un skate park, un anfiteatro, jardines infantiles y miradores. Tiene dos lagos y tres humedales que ocupan un espacio de 12,500 m2. A finales de 2019 también incluirá una cancha de futbol soccer y americano, canchas de paddle y el corredor gastronómico.
"No quisimos poner la estética por encima de la sustentabilidad. Los lagos son tanques de tormenta que pueden almacenar agua hasta por dos meses. Es de ahí que se riegan las zonas verdes", explica Tron.
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La distribución del espacio y la vegetación de poca altura tiene una razón de ser: la seguridad. Los arquitectos buscaron que hubiera visibilidad de lo que sucede en el parque desde cualquier punto.
Además, las atracciones se encuentran distribuidas estratégicamente por todo el lugar. No permitieron que se concentraran actividades en un sólo sitio ni se dejara muy sola alguna zona del parque, para evitar actos delictivos.
Para el control del flujo de personas, el parque tiene solo dos entradas, en el norte y en el sur, aunque no cuenta con rejas para proyectar la sensación de apertura a la población. Está conectado con paradas de transporte público y contempla una estación del Tren México-Toluca.
Alrededor de 60,000 personas en población flotante son beneficiadas con estas instalaciones y, en promedio, 30,000 personas lo han visitado a la semana, quienes provienen principalmente de las empresas aledañas y los pueblos de la zona, y pueden llegar en transporte público en un trayecto de apenas cinco minutos.
Márquez considera que a la zona le faltaba este tipo de espacio recreativo que beneficia, más allá de a los vecinos inmediatos del parque, a la población de las colonias circundantes.
