Los 'sapos' más comunes de los desarrolladores de campos de golf

Los tres desaciertos más comunes en el desarrollo de un campo de golf son falta de planeación, designar a directores de proyectos sin experiencia en el tema y dejar que el terrateniente participe con 50% de las acciones. A continuación mostramos los errores que hay que evitar para explotar al máximo el potencial del predio y que todos ganen.

1. Falta de planeación
Armar un buen proyecto maestro con diseño de golf es un reto enorme cuando queremos hacerlo bien. Menospreciar la importancia de un estudio de mercado, una planeación a profundidad y asesorarse con amigos o parientes (por compromiso o confianza) puede repercutir en la pérdida de hasta 30% del  valor de la comunidad maestra de golf.

Cuidado, porque pasa mucho que personas que alguna vez edificaron un desarrollo con algún jardín, sienten que son grandes desarrolladores de golf, además de que los que ponen el dinero subestiman la seriedad con que debe hacerse un proyecto.

^{Cortesía Pizá Golf Design}

Nunca es bueno especular con los tamaños de los lotes y la cantidad de producto que requiere el proyecto, sea unifamiliar, multifamiliar, vivienda con asistencia, hotel gran turismo, hotel boutique, etc. Hay que evitar lotificar y vender antes de tiempo para sacar el proyecto adelante, porque se corre el riesgo de mutilarlo, en lugar de vender secciones íntegramente planeadas. 

El dueño del desarrollo gana unos miles de pesos, pero quien revende una vez que está terminado se embolsa miles de dólares. Hay quien por querer capitalizarse antes de tiempo llega a perder 30% de lo que pudo haber cobrado y en el peor de los casos hasta 80%.

2. Designar  un director de proyecto sin experiencia en diseño y construcción de golf
La mejor inversión es contratar expertos desde el día uno. En México hay directores de obra con excelente reputación, trayectoria impecable y experiencia de más de 30 años en distinguidos proyectos multimillonarios, pero que sólo saben de ángulos, líneas verticales y horizontales. En un proyecto maestro de golf no funciona así, porque la tierra cambia y depende de factores como el clima, la vegetación y la fauna.

En una obra civil hay menos incertidumbres, pues es relativamente fácil, o por lo menos de rutina, controlar aspectos como la cantidad de material necesario para cada espacio. Por eso, los desarrolladores con experiencia en construcción subestiman y creen que sólo se trata de 'ponerle zacatito a la tierra'. En México hay gran gerencia de construcción, con muy buena reputación, pero construir edificios no es igual que hacer campos de golf. Creen que no es difícil porque están acostumbrados a trabajar desde el escritorio y no en el campo de juego, en la tierra.

^{Cortesía Pizá Golf Design}

3. Dejar que el socio terrateniente tenga 50% de las acciones
Por querer ganar unos pesos podemos perder miles y hasta millones de dólares cuando por no desembolsar capital permitimos que el terrateniente sea socio y tenga 50% de las acciones. Al final, él invierte menos. Como si fuera un pastel artístico en el que él sólo pone harina, mientras que los creadores del proyecto y nuestros socios invertimos en todo lo demás, incluyendo el diseño, la decoración, etc.

Por ejemplo, en un predio de 1,000 hectáreas donde sólo se desarrolle 30%, para crear un espacio ecológico y respetar la reserva natural, estoy de acuerdo en que el terrateniente se lleve 50% de las acciones.

^{Cortesía Pizá Golf Design}

Sin embargo, un terreno de 300 hectáreas a un lado de la playa vale entre 60 y 100 millones de dólares. Si tomamos en cuenta que la inversión en infraestructura, diseño, mercadotecnia, estudios ambientales y desarrollo de hoteles, casa club, casa de mantenimiento y campo de golf, no costará menos de 200 millones de dólares. El que sale "ganón" es el que, sin descapitalizarse, propuso que al poner la tierra sería el dueño del 50%. Muchas veces, en las negociaciones entre inversionistas se puede perder la relación y proporción del espacio y hasta después de haber firmado descubrir que el dueño del predio, el que pidió tener el 50% de acciones es el ganador. Al final, cuando otro socio o un fondo de inversión quiere entrar al proyecto las cuentas no cuadran. El propietario del terreno, en este caso, proporcionalmente no debe tener más de 33% de las acciones, de lo contrario el socio desarrollador sólo habrá enterrado su dinero y tendrá un proyecto parado ya que nadie va a invertir 200 mdd y quedarse solo con el 50% de un proyecto de 300 mdd totales. 

^{Cortesía Pizá Golf Design}

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*El arquitecto Agustín Pizá cuenta con una maestría en Diseño de Campos de Golf de la Universidad de Edimburgo y es el único latinoamericano miembro del Instituto Europeo de Arquitectos de Golf. También funge como director creativo de Pizá Golf Design ( www.pizagolfdesign.com , @pizagolfdesign)