Monumentos a la impunidad: la ilegalidad en la construcción en CDMX
Nota del editor: Este reportaje se publicó originalmente en la edición 538 de Obras, Monumentos a la impunidad, correspondiente a octubre-noviembre de 2017. Ésta es la Primera de un total de 3 entregas que se publicaron en Obrasweb.mx del 13 al 17 de noviembre de 2017 y que incluye contenidos adicionales.
Es un medio día de junio y en la esquina de Insurgentes y Río Mixcoac un ejército de trabajadores va y viene para terminar la construcción del deprimido de Mixcoac. A unos pasos, en avenida Río Mixcoac 69, colonia Crédito Constructor, delegación Benito Juárez, un nuevo edificio de ocho niveles es testigo del ajetreo que hay a su alrededor.
Hace solo unos meses se inauguró. A diferencia de sus vecinos, de menor altura y con unos años encima, este inmueble tiene grabada, en uno de sus muros, la firma del arquitecto Plutarco Barreiro.
Al predio de avenida Río Mixcoac 69 le corresponden máximo tres niveles, pero la Norma de Ordenación por Vialidad le permite tener hasta seis, así lo establece el Certificado Único de Zonificación de Uso de Suelo, documento que expide la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi), a partir de los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano, para obtener el Registro de Manifestación de Construcción por parte de la delegación.
Pero en el caso de Río Mixcoac, lo que dicen los papeles no concuerdan con la realidad. El edificio que se levantó en esa dirección tiene ocho niveles: dos más de lo permitido.
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La Procuraduría Ambiental y de Ordenamiento Territorial (PAOT) investigó esta construcción, a partir de una denuncia ciudadana. Su resolución, que concluyó en marzo de 2017, destaca que Antonio Rodríguez Vázquez, el director Responsable de Obra (DRO) "incumplió" con sus obligaciones porque el proyecto que se ejecutó (ocho niveles, sin área libre) no corresponde con lo que se registró en la delegación, lo cual viola la Ley de Desarrollo Urbano y el Reglamento de Construcciones de la Ciudad de México.
La misma PAOT señala que la Seduvi debe "iniciar un procedimiento administrativo" en contra de Antonio Rodríguez Vázquez.
Río Mixcoac 69. Tiene más de dos niveles de lo permitido. No hay sanciones por ahora, aunque ya lo sabe la PAOT.
Los DRO son arquitectos o ingenieros coadyuvantes de la administración pública. Son ellos quienes se encargan de firmar documentos, planos y, sobre todo, de verificar que esa obra que respaldaron con su firma, cumple con la normatividad.
Los Colegios de Arquitectos y de Ingenieros son quienes avalan a un DRO. Mientras que la Seduvi es la instancia encargada de otorgarles su carnet y establecer las sanciones para quienes no cumplan con la ley.
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Hasta el 14 de junio de 2017, al ingeniero Rodríguez Vázquez nadie le había notificado que existía un procedimiento en su contra.
—No estaba enterado de que el edificio tuviera pisos de más — aseguró Rodríguez Vázquez cuando la Revista Obras lo contactó vía telefónica.
—¿Usted verificó la obra?
—Revisé el proyecto. Di seguimiento hasta que se tuvo el aviso de terminación.
—¿Realizó los trámites ante la delegación?
—Los despachos de gestoría hacen los trámites.
—Entonces, ¿usted sólo firmó?
—No. Sí revisé el proyecto.
—¿Por qué el edificio tiene dos niveles más?
—Quizá se hicieron después del aviso de terminación.
Obras también buscó al arquitecto Plutarco Barreiro. "Los propietarios (del edifico) me dieron unos planos para ejecutar y eso fue lo que se construyó", explicó en una breve conversación telefónica. El arquitecto ofreció dar una entrevista, la cual no se realizó hasta el cierre de esta edición.
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Las delegaciones, además de otorgar la Manifestación de Construcción, también se encargan de entregar el aviso de terminación de obra. Este documento se debe expedir después de que las autoridades delegacionales verificaron que la construcción cumplió con la normatividad.
El edificio de ocho niveles de avenida Río Mixcoac 69 ya está ocupado: es la sede del corporativo Price Travel.
En mayo de 2017, la Secretaría de Gobierno de la Ciudad de México (CDMX) informó que había, por lo menos, 32 construcciones que en conjunto tenían 66 niveles fuera de la ley. También aseguró que demolería esos pisos. Hasta el cierre de esta edición, 30 de septiembre pasado, se habían realizado seis demoliciones por parte de las autoridades y cuatro casos en los que los propios constructores decidieron demoler.
Datos proporcionados por la Seduvi señalan que se han sancionado a 11 DROs; pero en su página de internet solo hay datos de seis casos sancionados de 2013 a la fecha. El urbanista Luis Zamorano Ruiz, director general de Desarrollo Urbano de la Seduvi, destaca en entrevista que varios de ellos se amparan, por lo que no es posible cancelar su carnet.
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Es tal el nivel de poder que tiene un DRO, porque de él depende el éxito o fracaso para obtener una manifestación de obra —señala el arquitecto Bernardo Pacheco, desarrollador y valuador— que "algunos terminan cayendo en la corrupción" para agilizar trámites o para forzar alturas, densidades o cambiar usos de suelo.
Pero no solo el DRO es una puerta de acceso a la corrupción, aquí te presentamos seis formas en la que puede operar la ilegalidad en la construcción de obras.
1. Todo se falsifica
Hace poco más de 15 años, un grupo de ciudadanos comenzó a organizarse. Lo hizo para denunciar las obras ilegales que comenzaron a observar en sus colonias. Así nació Suma Urbana, organización que ha documentado varios de los modus operandi que se utilizan para levantar construcciones ilegales. En los últimos años han visto que un mecanismo tomó mayor fuerza: "Todo se falsifica", subraya Josefina Mac Gregor, fundadora de Suma Urbana.
Un ejempló está en Amores 827, colonia Del Valle Centro. En el lugar, donde solo se pueden construir hasta cuatro pisos, hay un esqueleto metálico de seis niveles. Para levantar esta estructura se utilizó un certificado de uso de suelo apócrifo.
Amores 827. Con el uso de un certificado de suelo apócrifo se erige un esqueleto para seis niveles, dondes solo se permiten cuatro. Fotos: Paola Guzmán
El certificado falso sirvió para solicitar la Manifestación de Construcción. Ésta fue otorgada sin problemas por los funcionarios de la delegación Benito Juárez. Quienes la entregaron pudieron haber corroborado con la Seduvi la legalidad del certificado, pero no lo hicieron. Las autoridades sólo se enteraron que el certificado era falso cuando la PAOT realizó una investigación, motivada por las denuncias ciudadanas.
Obras solicitó entrevista con autoridades de Seduvi, para abordar el asunto de las falsificaciones. Sobre este tema, en un correo electrónico se respondió que, "en cuanto se hace del conocimiento de la Dirección General de Asuntos Jurídicos la existencia de algún documento falsificado, se presenta la denuncia penal". Pero no se especificó cuántas denuncias se han presentado.
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En octubre de 2015, la panista Xóchitl Gálvez ocupó la silla como delegada de la Miguel Hidalgo, lugar en el que antes había estado el perredista Víctor Hugo Romero. Entre las primeras acciones que Gálvez realizó como delegada fue clausurar obras ilegales y denunciar que varias de ellas se realizaban con documentos falsos.
Por ejemplo, en Mar Adriático 68, colonia Popotla, se utilizó una Manifestación de Construcción falsa. Lo mismo sucedió en General José Morán 102, colonia San Miguel Chapultepec; en Laguna San Cristóbal 69, colonia Anáhuac; y en Presa Rodríguez 4, colonia Irrigación. En todas ellas se construyeron pisos de más.
En Minería 88, colonia Escandón, se falsificó la terminación de obra. En el lugar hay un edificio de 33 departamentos, en cinco niveles, cuando solo se permitían 14, en tres niveles.
En junio de 2015, el Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal (INVEA) determinó clausurar la obra y demoler los dos niveles excedentes. Hasta ahora no se ha demolido ni un solo piso en Minería 88. Las escrituras de los departamentos se realizaron con un notario del Estado de México.
En Miguel Hidalgo también se documentaron casos en donde se falsificaron los recibos de pago por construcción a tesorería.
"La tesorería está dejando de recibir mucho dinero por estas obras irregulares", señala Xóchitl Gálvez. Y es que los desarrolladores pagan a tesorería dependiendo de los metros que tienen autorizados construir. Así que si terminan construyendo pisos de más o densidades mayores, no lo pagan al gobierno de la CDMX.
En la delegación Cuauhtémoc, por ejemplo, muchas de esas denuncias tienen como epicentro la zona de la Roma y la Condesa, colonias que se distinguen por tener edificios considerados con valor histórico y artístico. Varios de ellos se han perdido por la realización de obras irregulares.
Infografía: Oldemar González
En Mérida 169, en la Roma Norte, por ejemplo, en lo que antes era una casa de principios del siglo XX, catalogada con valor artístico, hoy se levantan dos edificios de seis niveles que albergan ocho departamentos.
Ahí solo podían construirse cuatro pisos. La obra se levantó sin contar con la Manifestación de Construcción. Hasta el 18 de junio, la construcción tenía sellos de clausura y era vigilada las 24 horas por guardias privados de seguridad, contratados —según dijeron— por los dueños del edificio. El 13 de julio el Gobierno de la Ciudad de México demolió los pisos que se tenían de más.
Suma Urbana también ha documentado que hay casos en donde existen hasta tres Manifestaciones de Construcción otorgadas por las delegaciones para un mismo predio, pero con diferentes alturas.
"A los desarrolladores que construyen en forma legal, respetando todas las normas y cumpliendo con los trámites, les están quitando un mercado en forma totalmetne injusta", apunta Mac Gregor.
Fuentes: Programas delegacionales de Desarrollo Urbano |
2. Gestores y firmones
Cuando la delegada en Miguel Hidalgo, Xóchitl Gálvez, identificó las obras que se levantaban con documentos falsos, también encontró que, en algunas de ellas, los constructores contrataron a un despacho de gestores para realizar los trámites y varias de ellas tenían al mismo DRO.
En el gremio de los desarrolladores se tiene claro que hay muchos DROs que sólo firman, sin que vigilen la ejecución de una obra. A ellos los llaman "firmones". También se sabe que hay DROs que solo son gestores, que conocen cómo obtener los documentos para levantar un edificio, para presentar documentos falsos y para "regularizar" una obra ilegal.
Para conocer el mecanismo a través del cual el Colegio de Arquitectos de la Ciudad de México avala a un DRO, en diversas ocasiones se solicitó, sin conseguirla, una entrevista con el presidente del Colegio, el arquitecto Félix Villaseñor, quien también es DRO y en la actualidad está a cargo de verificar la obra que se levanta en avenida Revolución 1593, la cual ha sido denunciada por los vecinos por la construcción de una altura mayor a la permitida.
3. ¿Norma suspendida? No del todo
En agosto de 2013, el Gobierno del Distrito Federal anunció la suspensión de la Norma 26, "por los abusos de los desarrolladores", se dijo entonces.
El espíritu de esta norma era impulsar la vivienda de interés social y popular, ya que con ella se permitía la construcción de pisos extras a los contemplados en los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano, siempre y cuando, las construcciones cumplieran con varios requisitos, entre ellos, que los precios de venta de los departamentos no excedieran 800,000 pesos.
La Seduvi era la dependencia encargada de otorgar las autorizaciones de la Norma 26, con base en las corridas financieras que presentaran los desarrolladores.
Suma Urbana calcula que, por lo menos, 4,500 edificios se levantaron sin respetar los lineamientos de la Norma 26, ya que las viviendas se vendieron por arriba del valor que marcaba esta normatividad. No existen cifras oficiales de cuántos fueron los que no respetaron esta normatividad, ya que hasta ahora las autoridades no han otorgado esa información.
Y aunque la Norma 26 lleva poco más de tres años suspendida, hasta ahora se siguen construyendo edificios que la utilizan. Uno de ellos, en Palo Alto 65, en la delegación Cuajimalpa. Ahí solo se podía construir dos niveles; gracias a que Seduvi autorizó la aplicación de la Norma 26, en abril de 2013, se edificaron 47 viviendas, en cuatro niveles.
Hasta hace unos meses, en el sitio de internet de la inmobiliaria Ciudades para la Gente se ofrecían en venta los departamentos de Palo Alto 65 a precios que iban de 1.66 millones a 2.87 millones de pesos.
El ingeniero Gabriel Gómez Castañares, director general de Ciudades para la Gente, asegura que su obra no es irregular; ya que cuenta con todos los documentos, entre ellos la Manifestación de Construcción, con vigencia hasta abril de 2017.
—Pero los departamentos se están vendiendo por arriba del precio que establece la Norma 26…
—Nuestro modelo financiero no contempla vender. Nosotros vamos a rentar los departamentos… Tenemos un fondo de inversión en el que las personas que participamos nos quedamos con los edificios para renta. Nosotros escrituramos en obra gris, sin acabados, por lo que estamos cumpliendo con lo que dice la Norma 26.
El ingeniero Gómez Castañares asegura que no han vendido ningún departamento. Por lo tanto, insiste, no hay irregularidades.
Usar la Norma 26 y no cumplir con la construcción de vivienda para interés social y popular es "un fraude fiscal", señala Josefina Mac Gregor, de Suma Urbana. "Uno de los privilegios que tienen los constructores al usar la Norma 26 es tener acceso a deducciones fiscales".
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