¿Por qué hay tantos rascacielos en la CDMX si es una zona sísmica?

Este fenómeno comenzó hace más de 60 años con la masificación de condominios y transformó no solamente la ingeniería del país, al establecerse los rascacielos más altos de México sobre suelo sísmico, sino que cambió la forma en que se vive, trabaja y la relación con el espacio urbano y concepción del desarrollo de las ciudades.

Oscar Maestre, director de proyectos en la consultora Escala, explica que la verticalización surgió como una respuesta necesaria a la creciente escasez de espacio y al aumento acelerado y significativo de la población en la capital.

Y aunque la ciudad no fue una de las primeras en desarrollar la verticalidad, a nivel mundial, ya es parte de la identidad de los capitalinos.

"La realidad es que esto ofrece muchos factores, pero como tal, lo que hemos visto es que ya tenemos décadas con esto, la gente está ya muy acostumbrada a edificios verticales en la parte de comercio, en la parte de vivienda", señala Maestre.

Pero no en todas las zonas de la metrópoli la altura de los edificios es la misma.

La planificación urbana, lejos de ser un proceso estático, juega un papel crucial y dinámico en la determinación de las zonas donde se permite la construcción vertical.

Según Maestre, "si te fijas, conforme estamos más cerca de vialidades importantes, la altura tiende a ser mayor y pues esto es parte de la planeación urbana". Esta estrategia de zonificación, a cargo de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi), busca optimizar el uso del suelo y responder de manera eficiente a las demandas crecientes de vivienda y espacios comerciales en una metrópoli en constante expansión.

Sin embargo, la construcción vertical en la Ciudad de México enfrenta desafíos únicos debido a las condiciones sísmicas y geológicas particulares de la región. Aunque, contrario a lo que se podría pensar, el experto de Escala aclara que el tipo de suelo no es el factor determinante en la decisión de construir en altura.

Esto, debido a que la ingeniería está cada vez más avanzada para hacer seguras las construcciones, incluso en este contexto. El tema de las limitaciones está relacionado con los costos al requerir de mayor estabilidad estructural en comparación con otras ciudades del país.

"A raíz del sismo del 85, se redefinió todo el tema del reglamento de construcción y las normas técnicas complementarias", explica Maestre.

Esta revisión exhaustiva de los códigos de construcción ha resultado en requerimientos más estrictos para las edificaciones en la capital. "Esto nos define ciertos criterios de diseño para la parte estructural, cimentaciones y estructura", añade el experto, señalando que las estructuras en la Ciudad de México requieren cimentaciones más profundas y elementos estructurales más robustos.

"Muchas veces, si el suelo no es de muy buena calidad, hay que ir más profundo a buscar un estrato más sólido, entonces eso nos lleva a cimentaciones profundas con pilas, pilotes y algunos otros sistemas y las estructuras tienden a ser más robustas, sobre todo en los primeros niveles", dice el experto.

Además, requiere más material de alto costo como el acero y el uso de maquinaria con más potencia y especialización.

En cuanto a la comparación entre construcción vertical y horizontal, Maestre destaca que, si bien la edificación vertical suele ser más costosa debido a los requerimientos estructurales y de seguridad, existen factores que compensan esta inversión inicial más elevada. "Diluimos el costo del terreno porque lo multiplicamos por la cantidad de niveles", explica. Esta solvencia del costo del terreno es un factor crucial que hace que la construcción vertical sea económicamente viable en zonas de alta demanda.

Además, la construcción vertical permite ofrecer más servicios y amenidades, lo que influye positivamente en el precio de venta como amenidades que pueden incluir desde gimnasios y áreas de coworking hasta terrazas y piscinas, añaden valor a las propiedades y justifican precios más elevados por metro cuadrado.

La densificación urbana, estrategia que busca aprovechar al máximo el espacio disponible en las ciudades, ha llevado a la construcción de edificios de departamentos en zonas anteriormente ocupadas por casas unifamiliares.

Aunque esto puede resultar en unidades más pequeñas, los espacios extras lo pueden compensar.

Nuevo Polanco, por ejemplo, es una muestra de cómo usos de suelo pueden transformar radicalmente una zona y crecer hacia el cielo. El lugar antes era industrial pero, después de cambiar los predios a habitacionales mixtos, llegó el ‘boom’ inmobiliario.

El experto de Escala detalla que la decisión entre construcción vertical y horizontal depende de una compleja interacción de factores que van más allá de los costos directos, incluyendo la planificación urbana, la demanda del mercado y las características específicas de cada ubicación.

El futuro de la construcción en la Ciudad de México y en otras urbes del país parece inclinarse cada vez más hacia la verticalización, impulsado por la necesidad de aprovechar eficientemente el espacio urbano y responder a las demandas de una población en crecimiento.

En última instancia, el éxito de la edificación vertical en México dependerá de la capacidad de los planificadores urbanos, desarrolladores y autoridades para trabajar en conjunto, equilibrando las necesidades de crecimiento con la preservación del carácter y la habitabilidad de nuestras ciudades “hay muchos factores detrás de la toma de decisiones, que involucran a muchos actores desde el gobierno, desarrolladores y demás constructores en la industria", dice Maestre.