Central de Arquitectura
Número 5
Líderes: José Antonio Sánchez Ruiz y Moisés Ison Zaga
Especialidad: Plazas comerciales
Desde 2009 Central de Arquitectura trabaja en un modelo de negocio basado en proyectos urbanos que han revolucionado el concepto y el mercado de los centros comerciales en México, pero no sólo por su planeación y diseño, sino por el modelo de inversión y gestión, ideado por esta oficina para hacerlos realidad.
La base de la estrategia es que el despacho se convirtió en "la pieza que arma el proyecto en su conjunto", explica José Antonio Sánchez Ruiz quien lidera la oficina junto con Moisés Ison Zaga.
Para esta dupla la especialidad es el cómo: "Mucha gente tiene el sueño y la idea, pero a nosotros nos distingue la búsqueda de la solución: cómo fondearnos, obtener los recursos, la mejor tierra, el mejor modelo de negocio replicable, ahí nos diferenciamos, ese proceso nos ha llevado a saber hacia dónde tenemos que ir y una línea de producción eficiente".
Todo comenzó por la convicción de no esperar clientes, sino generar su propio trabajo. En 2008 crearon los Urban Center (UC/ centros de barrio), un concepto de plaza comercial que responde a las necesidades propias de las concentraciones urbanísticas: espacios de convivencia seguros -con los que buscaron suplir las necesidades no satisfechas de espacio público-, con mantenimiento garantizado y áreas abiertas, donde las personas pueden sentirse como en el parque.
El primero se concretó en 2009 en Jurica, Querétaro, y le siguieron Condesa (2010), Xalapa (2012) y Juriquilla (2013). Estos tres proyectos fueron exitosos no sólo por su diseño sino por la innovación en la forma de su financiamiento, realizado a través de Fibra Shop, un fideicomiso que les permirte adquirir, desarrollar y operar los centros comerciales con enfoque en consumidores clase media y media alta, a cambio de la garantía de rentabilidad.
De esa forma, lo que en 1997 empezó como una iniciativa de dos estudiantes universitarios, hoy es una oficina con 90 empleados con capacidad para trabajar hasta siete proyectos en paralelo. "La evolución ha sido creciente", afirma José Sánchez .
La visión de esta oficina está en el futuro; mientras hay personas agrupadas en barrios habrá necesidad de servicios y ahí estarán ellos para acercarlos. Por esa razón, para hacer crecer el concepto ya exploran mecanismos de coinversión con la Fibra Shop.
Los arquitectos explican que la Fibra, que ya cotiza en la Bolsa de Valores Mexicana (BMV), tiene como objetivo principal proporciona retornos atractivos con riesgo ajustado a largo plazo: su cartera está integrada por 14 centros ubicados en 12 estados de México y el Distrito Federal, y las distinguen las marcas reconocidas en el mercado local e internacional.
En la parte de diseño su objetivo es seguir innovando los espacios para que las personas tengan frente a sí todas las marcas sin laberintos, ni corredores enormes, "es una plaza que tiene evolución".
José Antonio Sánchez concibe a los Urban center como un negocio redondo que controla todas las piezas en un círculo virtuoso de compra de terreno, financiamiento, clientes y ventas que permite el retorno de inversión en un lapso muy corto, entre otras razones porque el objetivo es acercar los servicios a donde hay densidad poblacional, "no somos el esquema de plaza, les acercamos los servicios y armamos el proyecto a la medida".
Refiere el caso del Urban Center Xalapa, que fue su primera incursión en el segmento de consumo C-D, en una zona considerada de menores recursos. "Fue un proyecto con retos, a 'golpe de ojo' no hace sentido poner Starbucks donde está la demográfica más baja, pero logramos convencer a los inversionistas y resultó exitoso, nos mostró que podemos ir por volumen y no por monto".
Respecto a sus planes de expansión su frase lo dice todo: "Por ahora nos faltan manos. Tenemos capacidad de meter 100 proyectos en el país con el nicho a clase media alta, y queremos enfocarnos a la media baja".
Por lo pronto los objetivos se concentran en preservar las buenas ubicaciones, modelos conceptuales, la calidad, y el diseño, para lograr la edficación de cinco a seis centros por año.
Además el comité de la Fibra les ha autorizado la coinversión, lo que les dará una posición mejor que la competencia, "porque vamos a depender menos de créditos bancarios, con lo que el modelo se vuelve más exitoso".
Ambos líderes se reconocen como arquitectos, con la salvedad de que "encontramos la manera de hacer proyectos urbanos donde la gente puede tener beneficios y los queremos bien diseñados y bien ejecutados".
El aquitecto José Sanchez reitera que el gran acierto ha sido "poder controlar el proceso completo de los proyectos: ubicación, necesidad, programa. Decidimos el futuro, buscamos fondo, hacemos el proyecto arquitectónico, decidimos la calidad, que ha sido un estándar alto".
Citas
"Nuestro gran diferenciador es que tenemos la capacidad de controlar el proceso completo, de princpio a fin"
"No esperamos a que vengan por nosostros; vamos a donde hay gente"
"No quisimos ceder el control ni la capacidad de hacer un buen producto"
