¿Por qué tantas familias abandonaron sus casas en Zumpango, Tecámac y Huehuetoca? La hipoteca no explica todo

El modelo de vivienda que terminó por vaciar fraccionamientos

Zumpango, Tecámac y Huehuetoca concentran el 77.2% de las viviendas abandonadas de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), de acuerdo con el estudio elaborado con participación de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) y los gobiernos de Ciudad de México, Estado de México, Hidalgo y Morelos.

El diagnóstico identifica un problema en el modelo de expansión habitacional: se construyeron grandes conjuntos de viviendas en zonas alejadas de los principales centros de empleo, sin desarrollar suficientes servicios y actividades económicas a su alrededor. Así surgieron las llamadas ciudades dormitorio, donde buena parte de la población debe desplazarse diariamente a otros municipios para trabajar.

El precio del suelo también influyó en esa expansión. Construir una vivienda económica de 60 metros cuadrados, con un valor de referencia de 608,760 pesos, resulta inviable en al menos 22 demarcaciones consolidadas: 13 alcaldías de la CDMX y nueve municipios mexiquenses. Esto favoreció que los desarrollos habitacionales se desplazaran hacia terrenos más alejados.

La dimensión del modelo se refleja en el territorio: las zonas predominantemente habitacionales ocupan aproximadamente 144,000 hectáreas, equivalentes al 49% del suelo urbano metropolitano.

Tres horas de traslado y hasta 40% del ingreso familiar en transporte

La distancia entre la vivienda y el empleo convirtió los desplazamientos diarios en uno de los principales problemas para los habitantes de la periferia. Cada día se realizan más de 5.8 millones de viajes del Estado de México hacia la Ciudad de México para acceder a puestos de trabajo y servicios.

Según el diagnóstico, el tiempo promedio de traslado metropolitano de ida y vuelta era de 180 minutos, equivalentes a tres horas diarias, en 2023. Si continúa la tendencia sin intervenciones, la proyección para 2050 aumenta a cuatro horas.

La diferencia entre utilizar automóvil y transporte público también influye. Un estudio de ONU-Hábitat de 2018, retomado en la investigación, documentó los siguientes tiempos para recorridos que atraviesan la metrópoli:

- De norte a sur: hasta 5 horas con 49 minutos en transporte público, frente a 3 horas con 21 minutos en automóvil.

- De oriente a poniente: 5 horas con 21 minutos en transporte público, frente a 2 horas con 42 minutos en automóvil.

Estas mediciones corresponden a trayectos metropolitanos de referencia, no al tiempo promedio específico de los habitantes de Zumpango, Tecámac o Huehuetoca.

A la pérdida de tiempo se suma el costo económico. Mientras que en las zonas centrales el transporte representa entre 6% y 14% del ingreso, en las periferias lejanas puede absorber hasta 40% del presupuesto familiar, según datos del Programa Integral de Movilidad de 2020, retomados por el diagnóstico metropolitano.

Para quienes adquirieron una vivienda mediante créditos del Infonavit, Fovissste u otras instituciones, esta carga se añadió al pago de la hipoteca. La combinación de ambos gastos contribuyó a situaciones de impago y abandono de inmuebles, aunque el estudio no especifica cuántas viviendas de los tres municipios llegaron a esa condición por problemas crediticios.

La falta de servicios agravó el deterioro de las viviendas

Con base en el Censo de Población y Vivienda 2020 del INEGI, el diagnóstico señala que menos del 50% de los hogares en municipios periféricos cuenta con acceso regular a internet.

En materia de salud, únicamente el 25% de los hospitales de alta especialidad de la ZMVM se encuentra a una distancia caminable de hasta 1,200 metros de una estación de transporte público estructurado, lo que muestra las dificultades de acceso a estos servicios a escala metropolitana.

Conforme aumentó la desocupación, el problema también alcanzó a quienes permanecieron en los fraccionamientos. Las casas vacías quedaron expuestas al deterioro, vandalismo y ocupaciones irregulares, mientras que los residentes enfrentaron una pérdida de valor de sus propiedades y un entorno urbano más deteriorado.

El análisis relaciona estas condiciones con una mayor desigualdad territorial, pues las familias de menores ingresos terminaron concentradas en zonas donde acceder al empleo y a los servicios requiere mayores desplazamientos y gastos.

Los proyectos para recuperar las casas abandonadas en el Estado de México

Ante este panorama, la cartera de proyectos de ordenación metropolitana contempla una serie de intervenciones para rehabilitar inmuebles, recuperar espacios habitacionales y acercar servicios a las zonas afectadas. Las medidas propuestas incluyen:

- Recuperación de viviendas abandonadas: rehabilitar inmuebles con documentación legal en regla mediante acuerdos voluntarios con sus propietarios, para incorporarlos a esquemas de arrendamiento social. Se plantea a mediano plazo.

- Censo de viviendas: identificar y clasificar los inmuebles abandonados, deshabitados o deteriorados, con el objetivo de determinar qué intervenciones requieren y cómo financiarlas. Está previsto a mediano plazo.

- Zonas Especiales de Interés Social: establecer áreas de recuperación urbana en Zumpango y Huehuetoca, mediante el aprovechamiento de terrenos vacíos, la reutilización de espacios y el desarrollo habitacional cercano al transporte. Se plantea a corto plazo.

- Servicios de salud y educación: desarrollar nodos de atención médica especializada en los corredores Zumpango-Tizayuca-Tecámac y Tula-Tepeji-Huehuetoca, además de nuevos campus de universidades públicas metropolitanas en los tres municipios.

Estas iniciativas forman parte de la cartera de proyectos del Programa y no deben confundirse con obras concluidas o medidas que ya estén funcionando.