La evolución de los centros comerciales y su futuro 'promisorio'
En México, en 2014 existen aproximadamente 630 centros comerciales de más de 10,000 m2. Tal vez no parezca una cifra muy alta si la comparamos con los 110,000 que supuestamente existen en los Estados Unidos, pero si tomamos en cuenta que en 2005 habían aproximadamente 340 quiere decir que en sólo 10 años casi se ha duplicado el numero de centros comerciales en el país.
Algunas de las tendencias que se pueden identificar actualmente en la industria de los centros comerciales en México son las siguientes:
Cambio en las fuentes de financiamiento
En un principio, los centros comerciales en México eran desarrollados con recursos propios, en específico, capital generado por los flujos de caja de las tiendas departamentales suplementado con financiamiento bancario.
El primer cambio drástico en la forma en que se financiaban los centros comerciales se dio a principios de la década del 2000 con la llegada de los primeros REIT’s, proveedores de Hipotecas y Aseguradoras y algunos Fondos de Capital Privado tales como Kimco, PREI, GE Capital, ING, Hines, Black Creek, O’Connor y LaSalle Investment Management, MetLife y Walton Street sólo por mencionar a algunos. Pero el gran salto en la industria sucedió con el surgimiento de las CKD’s y las FIBRAS, las cuales trajeron recursos nuevos, pero sobre todo capital local.
Por lo mismo, desde hace pocos años hemos visto un proceso de sustitución donde algunos de estos inversionistas se han retirado del mercado y su lugar lo han tomado ya sea fuentes de inversión local o de origen diferente, como es el caso de Southern Cross Group, un fondo de inversiones Sudamericano. Este proceso seguramente continuará por varios años y nuevos fondos de otras regiones del mundo comenzarán a financiar los nuevos proyectos.
Mayor diversidad de formatos
Hace apenas 20 años, el único formato de centros comerciales existente en México eran los “malls” regionales, tal como Plaza Fiesta San Agustín en Monterrey, Plaza del Sol en Guadalajara o Perisur en la Ciudad de México. Actualmente encontramos una variedad de formatos para todas las necesidades, gustos y niveles socioeconómicos.
Desde los “Centros de Estilo de Vida” como Andares y Antara Polanco, los “Centros de Usos Mixtos” como Reforma 222, así como las Galerías Comerciales de Chedraui y Soriana, los centros comerciales anclados con supermercados como los de Planigrupo, GAV y MRP, los “Urban Centers” desarrollados por Central de Arquitectura y las Multiplazas de Frisa que atienden a segmentos económicos medios bajos.
Centro Comercial Perisur. FOTO: Tomado de Flickr/recorremexico
Arquitectura de primer nivel
Actualmente, muchos de los centros comerciales en México son diseñados por las principales firmas de arquitectura de México y del mundo, por lo tanto vemos proyectos diseñados por Teodoro González de León y Javier Sordo Madaleno como otros diseñados por firmas internacionales como RTKL, FRCH, Beame Architectural Partnership y Callison, sólo por mencionar algunos.
Pero el común denominador es que los nuevos proyectos de centros comerciales en México están diseñados con las mejores practicas del mundo en cuanto a sustentabilidad, eficiencia y estética.
Reforma 222, diseñado por Teodoro González de León. FOTO: tomado de danhos.com.mx
Surgimiento de nuevos grupos
Actualmente hay un número importante de compañías desarrolladoras de centros comerciales.
En años recientes, algunas de ellas surgieron como parte de un proceso de consolidación de las cadenas de supermercados y las de exhibición cinematográfica; y en este proceso grupos como Gigante y Multimedios pasaron de ser operadores de supermercados y cines a ser grupos inmobiliarios, cuyo principal negocio es el desarrollo y operación de centros comerciales.
Asimismo, nuevas compañías surgieron para desarrollar centros comerciales urbanos y suburbanos, como grupo DLG y Central de Arquitectura.
Nima Shop diseñado por Central de Arquitectura. FOTO: Tomado de centraldearquitectura.com
Entrada de Retailers globales
Hasta hace unos años en todas las juntas que tenía con desarrolladores en todo el mundo, pero en especial en Latinoamérica, siempre me pedían ayuda para traer más Retailers a la región, y el ideal en esos tiempos era poder llegar a tener GAP en cada centro comercial.
Actualmente GAP ha perdido su relevancia y aunque los desarrolladores siguen pidiendo nuevos Retailers, ya no es con el mismo nivel de exigencia que en el pasado, ya que prácticamente muchos de los Retailers globales están presentes.
Y regreso brevemente al centro comercial Antea, el cual en mi opinión tiene uno de los mejores “tenant mix” de cualquier centro comercial del mundo, ya que además de tener a las dos principales tiendas departamentales del país, a todos los “Fast Fashion Retailers” como Forever 21 y H&M, y a toda la gama de marcas de Inditex, tiene marcas que por primera vez entran en Latinoamérica, tales Sangre de Toro y Scalpers de España, y Scotch and Soda de Holanda.
Centro Comercial Antea. FOTO: Tomado de antea.mx
Consolidación de los operadores multimarcas
Actualmente, un centro comercial se podría llenar con marcas pertenecientes a unos cuantos grupos, y es que entre las marcas representadas por Inditex, las de lujo que representa Grupo Axo, las de Carso y las de alimentación que tienen grupos como Alsea, Gigante, CMR y Taco Holding, la forma en la que actualmente se comercializa un centro comercial es muy diferente al pasado.
Esto representa una ventaja tanto para los operadores -quienes pueden aprovechar las economías de escala de su operación- y para los desarrolladores, ya que tienen que tratar con menos inquilinos, pero mal manejado esto también podría limitar la entrada de nuevas marcas.
Plaza Carso. Fotografía Daniel Palestino tomado de Flickr/carspottingmex
Desarrollo en zonas secundarias y terciarias
Como en muchos países, los primeros centros comerciales en nuestro país estuvieron ubicados en zonas de nivel medio alto y alto. Esto no cambió mucho durante 20 años, pero actualmente, una parte importante del desarrollo se está dando en zonas de niveles medio bajo y bajo dentro de nuestras ciudades y en zonas conurbadas, suburbanas o ciudades medianas y pequeñas.
Este fenómeno está llevando servicios, bienestar y precios bajos a segmentos de la población que no lo tenían hace apenas unos años. De alguna manera, es un proceso de democratización de la oferta y el consumo que nuestra la industria de los centros comerciales ha liderado.
Plaza Acoxpa. FOTO: Tomado de Flickr/Yolanda Arango
El futuro prometedor
Creo que los formatos seguirán evolucionando, los centros comerciales seguirán al mismo tiempo llegando a comunidades más pequeñas, pero en las ciudades se harán mas urbanos, por lo que creo que veremos centros comerciales verticales como en Asia.
Asimismo, los centros comerciales cada vez se integrarán más al transporte, por lo que seguramente veremos más centros comerciales que incluyan terminales de autobuses y de trenes suburbanos.
Muy probablemente veremos llegar nuevas tiendas departamentales y especializadas provenientes de Sudamérica y Europa. La tecnología cada vez será más importante en los centros comerciales en México, no sólo por las plataformas 'omnicanal' de los Retailers, sino porque las compras cada vez estarán más integradas a los smartphones.
Los centros comerciales cada vez más serán parte de Planes Maestros de Desarrollo, Comunidades Planeadas y de Centros de Usos Mixto, ya que la gente cada vez querrá vivir más cerca de donde están sus centros de trabajo y de consumo. Y los centros comerciales seguirán incrementando la importancia social que tienen como equipamiento urbano de las ciudades mexicanas que carecen tanto de espacios públicos y de esparcimiento. Será cada vez mas común ver entretenimiento y eventos en los centros comerciales de nuestro país.
En conclusión, los centros comerciales en México tienen sin lugar a dudas un futuro muy promisorio y seguramente celebrarán otros 45 años como una industria boyante y exitosa.
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* Jorge Lizan es Director General de Lizan Retail Advisors (LRA), una firma de consultoría para la industria de centros comerciales con sede en la ciudad de Nueva York y por casi 20 años ha desarrollado su carrera en esta industria a nivel internacional, recientemente como Vicepresidente de Desarrollo de Negocios del International Council of Shopping Centers (ICSC).
