Las fibras industriales, bajo riesgo por el 'efecto Trump'
El proceso de normalización de política monetaria no es la única amenaza para los rendimientos de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras). Si dejan de llegar nuevas plantas manufactureras al país, y baja la demanda de naves industriales, los mayores vehículos inmobiliarios corren riesgo.
De las 12 fibras que ahora cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, cuatro tienen un portafolio altamente expuesto a inmuebles industriales: Terrafina, Fibra Prologis, Fibra Macquarie y Fibra Uno. Además de emisoras como Vesta, desarrollador de parques industriales.
"Cambió el contexto, algunos desarrolladores industriales han comenzado a retroceder tras la elección en Estados Unidos, porque sus clientes son manufactura ligera y tienen una exposición importante a este tema", dijo Marco Medina, analista de Fibras de Ve por Más.
Desde la victoria de Donald Trump como candidato a la presidencia de Estados Unidos, las emisoras más afectadas han sido Vesta, acumulando una caída de 15% en el valor de sus acciones; Fibra Uno, con una baja de 13%, y Fibra Macquarie, con 10 por ciento.
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En conjunto, los vehículos suman un portafolio industrial de 908 propiedades con 14.4 millones de metros cuadrados de área rentable. Sus principales inquilinos son empresas del sector automotriz, manufacturero, electrónica, farmacéutica y de retail, entre otros.
En todo México, el inventario de inmuebles industriales suma 66 millones metros cuadrados, de los cuales 5% está disponible para ser rentado, de acuerdo con datos de JLL México.
El presidente electo de Estados Unidos ha amenazado con subir los impuestos a las empresas estadounidenses que trasladen operaciones a México. Hasta ahora, la productora de maquinas de aire acondicionado Carrier ha dicho que no traerá más empleos de los ya planeados al país.
Los efectos colaterales de este tipo de decisiones se observarán en el sector inmobiliario, principalmente en la demanda de edificios industriales, consideraron expertos.
"Ahora hay incertidumbre y la primera impresión es que la misma incertidumbre (ante la renegociación comercial) podría detonar un freno a la inversión en manufactura", dijo Medina.
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De acuerdo con Citibanamex, además del impacto comercial sobre las fibras, hay otros efectos por la victoria de Trump, relacionados con el tipo de cambio y las tasas de interés.
Tasa de interés, el otro riesgo
El alza en las tasas de interés también puede tener un impacto negativo sobre las fibras, el cual deberán compensar con una mayor generación de flujo.
"El principal atractivo de las fibras es el dividendo, y el alza de tasas hace que los rendimientos del dividendo sean menos atractivos porque compiten con tasas más atractivas en los bonos", explicó Alejandra Marcos, analista de Intercam.
Las fibras son instrumentos mixtos cuya competencia en el mercado son las emisoras de capitales, pero también la deuda, por los rendimientos que otorga su distribución trimestral y el precio de sus títulos.
Si bien las fibras industriales tienen rentas dolarizadas y se benefician con el alza del dólar a cerca de 21 pesos, en otras como las comerciales no sucede lo mismo, por lo que deberán afrontar las mayores presiones con una mayor generación de flujo.
"Las Fibras requieren seguir con un buen proceso de adquisición de propiedades e incluso con rentabilidades por adquisición atractivas, para que los inversionistas las vuelvan a mirar", dijo Marcos.
La analista explicó que ahora el panorama inmobiliario en el país ha cambiado, por lo que cada vez hay menos propiedades en operación listas para ser adquiridas y generar retornos atractivos.
