6 tips para rentar inmuebles con éxito
Nota del editor: Este texto se publicó originalmente en el suplemento Valor Inmobiliario de mayo de 2017, La era dorada de los usos mixtos, de la revista Expansión.
Claudia Montijo ayuda a su mamá a arrendar departamentos en edificios de la colonia Anzures y Condesa en la Ciudad de México. Desde hace más de 40 años esos departamentos están en renta, así que la mamá de Montijo creó una inmobiliaria para sobrellevar la carga administrativa.
Por su parte, Andrés Vargas renta un edificio en la colonia Del Valle. Él entrega contratos a los inquilinos elaborados con base en un formato que le pasó un amigo. Asegura que si bien es difícil administrar los inmuebles, es mejor que venderlos.
"Hay que tener carácter y por cada 10 inquilinos buenos, toca uno malo", señala. Coincide con ellos Óscar del Valle Ferrari, de la consultora inmobiliaria Del Valle Ferrari, con más de 40 años de experiencia. Del Valle asegura que lo recomendable en épocas de crisis o incluso de estabilidad lo mejor es rentar.
"Siempre conviene no vender, a no ser que se decida comprar un mejor inmueble o porque está en una sucesión testamentaria", explica.
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Eduardo Orozco, director general de Greystar, la empresa de administración de departamentos más grande del mundo, reporta que en 2016 en la Ciudad de México hubo un incremento del mercado informal de renta de 8%, respecto a 2015. "Y en el primer trimestre de 2017 sigue subiendo", señala.
6 secretos para rentar con éxito
1. La fórmula tripartita de la promoción
Lo primero que hay que hacer para rentar un inmueble es ofrecerlo. Hay dos requisitos que se deben cubrir: promocionarlo y elegir con cuidado al inquilino. "Van ligadas ambas premisas: si no hay buena promoción, se tendrá poco de dónde elegir", dice Orozco. Una buena promoción del inmueble se sustenta en tres aspectos simultáneos: anuncios en medios físicos (revistas y periódicos especializados), anuncios en portales de internet y la típica lona afuera del sitio.
2. Los factores de un precio razonable
El tiempo promedio para rentar está ligado estrechamente al precio. Por ejemplo, si un departamento se rentó rápido es que estaba bajo el precio, si demora más de 90 días —que es el promedio—, entonces está alto. Para fijar el monto de la renta es necesario realizar comparativos. Los servicios adicionales y acabados incrementan el monto, por eso es importante saber contra qué compite el inmueble. Bajar la renta hasta 10% ayuda a que un buen inquilino se haga cargo de algunas reparaciones y permanezca más tiempo, recomienda Del Valle.
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3. Detalles del potencial inquilino
Conocer a los potenciales inquilinos. En lo que coinciden todos los entrevistados, incluida la recomendación del Instituto de Administradores Inmobiliarios, es que es importante tener una entrevista con los probables inquilinos, con la finalidad de conocerlos, analizar aspectos familiares, sociales y laborales para contar con más elementos de selección.
4. Un contrato, pero no de la papelería
Otro aspecto fundamental de la renta es tener un buen contrato y un aval que respalde al arrendatario. Los expertos señalan que es vital tener un contrato para acotar las responsabilidades de ambas partes. "No es conveniente bajarlo de internet o comprarlo en la papelería", dice Del Valle. Los especialistas indican que 60% de un contrato sirve para otros inmuebles, pero el restante 40% resulta primordial para el caso específico y por ello recomiendan que lo realice un abogado experto. Óscar del Valle enfatiza: "El contrato protege al arrendador de un mal inquilino y lo mejor es no usar el 'papelito' pero si se da el caso es bueno tenerlo".
5. Un seguro
Otra manera de protegerse es la adquisición de un seguro o un fondo de riesgo. "Aunque la mejor inversión es donde no llevas riesgo", declara Orozco de Greystar. Más vale tener un seguro de una empresa confiable y un administrador para evitar el desgaste y las fricciones innecesarias.
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6. Los porcentajes para mantenimiento
El mantenimiento de un departamento es crucial para que conserve su valor. Hay que destinar 35% de la renta cada semestre y de 5 a 8% cada año para hacer reparaciones una vez que se desocupe, recomienda Del Valle. El arrendamiento es una muy buena opción a juicio de los especialistas, pero hay que asesorarse con expertos y cuidar todos los detalles para estar prevenidos ante un descalabro. No hay que desconfiar de todos, pero sí tomar precauciones.
