U-Storage busca lanzar su Fibra en la Bolsa Mexicana de Valores

U-Storage, una compañía que renta de bodegas y minibodegas en ciudades del centro de México, podría ser la próxima compañía que debute en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), ya que hizo público el inicio de los trámites para listar un fideicomiso de inversión en bienes raíces o fibra.

Fibra Storage, como pretende llamarse la nueva fibra, busca recabar recursos para adquirir su portafolio inicial, compuesto por 14 inmuebles con 32,212 metros cuadrados de área bruta rentable donde U-Storage tiene bodegas ocupadas al 78 por ciento.

"Nuestra visión y plan de negocios consiste en operar a través de un concepto innovador para buscar lograr ser la mejor opción de auto-almacenaje en México", escribió la compañía en el prospecto de colocación.

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Si la colocación se lleva a cabo, Fibra Storage iniciará su existencia con dos propiedades estabilizadas, cuatro en proceso de estabilizarse, una en construcción y siete proyectos donde solo existe la tenencia del terreno.

Una vez que todo esté construido y en operación, en 2019, ese portafolio debería tener más de 97,000 metros cuadrados de área bruta rentable y más de 9,600 bodegas, de acuerdo con el prospecto.

Dos de los activos iniciales de la fibra no son 100% de la empresa, pero ya tiene acuerdos de compra por ellos a condición de que sea llevada a cabo la oferta de títulos, pues uno de los vendedores recibirá el pago en certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios.

"La mayoría de los activos inmobiliarios que integran nuestro portafolio inicial no se encuentran en operación y/o no han alcanzado niveles de ocupación que resulte en que puedan ser considerados como inmuebles estabilizados", dijo la empresa.

Busca colocar en la segunda mitad de 2018

U-Storage aún no revela detalles en el prospecto, como número de instrumentos a colocar o la fecha probable de ejecución de la oferta del fideicomiso, cuya clave de pizarra será STORAGE.

Tampoco es público cuánto ni en qué empleará los recursos, pero detalló en el prospecto de colocación que durante 2018 y 2019 requerirá de aproximadamente 628 millones de pesos (32.2 millones de dólares) para terminar de desarrollar los inmuebles de la fibra.

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La colocación podría llevarse a cabo en la segunda mitad del año, debido a la incertidumbre que continúan generando por un lado, el proceso electoral que sucederá en México en menos de dos meses y la renegociación del principal tratado comercial del país con el presidente de Estados Unidos, Donald Trump, como antagonista, de acuerdo con analistas.

"Podríamos estar viendo mayor cautela por parte de las empresas en nuevas colocaciones en el corto plazo por el tema electoral y por el Tratado de Libre Comercio de América del Norte, lo que también podría provocar menor apetito por riesgo por parte de los inversionistas", dijo al respecto Carlos González, director de análisis bursátil de Monex.

Existen prospectos de otras colocaciones de fibras como Educa, que planea tener activos de planteles universitarios, o como Stay, que planea impulsar el plan de crecimiento de Hoteles City Express, que fueron hechos públicos mucho antes y tampoco han sido colocadas.

Los principales accionistas actuales de U-Storage son las firmas LCA Bodegas, LCA Operadora, LCA Vallejo y SSD, sin que alguna de ellas esté identificada en el prospecto como potencial vendedor de acciones aprovechando la colocación.

U-Storage renta espacios desde 2.3 hasta 100 metros cuadrados de acuerdo a las necesidades de sus clientes, lo que incluye lockers, minibodegas y bodegas.

El modelo fue lanzado en 2002 después de años de estudiar el mercado estadounidense, donde existen más de 54,000 edificios dedicados al auto-almacenaje, y cuyos estándares la empresa ha copiado.

"U-Storage fue uno de los pioneros en el mercado de renta de mini-bodegas bajo el concepto de auto-almacenaje en México, solucionando la creciente demanda de espacio en las principales ciudades de México", dice la compañía en el prospecto.

Al cierre del primer trimestre del año la compañía administraba más de 11,000 bodegas en 22 sucursales a lo largo de la zona metropolitana de la Ciudad de México, Toluca, Puebla y Acapulco, que en total suman un área bruta rentable de más de 123,000 metros cuadrados.

Con base en el área rentable, la que podría convertirse en la fibra número 15 –Stay y Educa también en trámite-- tendrá en su portafolio inicial 26.1% del total de espacio que opera actualmente U-Storage.

Al cierre de 2017 la empresa elevó 36% sus ingresos hasta 166.9 millones de pesos, mientras que su ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) avanzó 33% a 64.7 millones de pesos y representó 38.8% de las ventas.

Con base en sus propios cálculos, la operadora de bodegas dice controlar 59% del mercado de minibodegas mexicano, con Tu Mini Bodega, Mex Storage y E&E Storage como algunos de sus competidores.

El intermediario colocador de la emisión será Casa de Bolsa Banorte, mientras que el agente estructurador será la firma Sólida Administradora de Portafolios, de acuerdo con el prospecto de colocación.