¿Tienes 20,000 pesos? Invierte en bienes raíces

Nota del editor: Este artículo se publicó originalmente en el suplemento Valor Inmobiliario de Expansión, correspondiente al periodo de Primavera 2018.

La figura del crowdfunding es incipiente en este sector, pero lo accesible de sus montos mínimos y la transparencia de los procesos promete una nueva cultura de inversión en México.

Las primeras señales de la necesidad de un sector inmobiliario más transparente y democrático brotaron durante la crisis del 2009 en Estados Unidos, en especial para el segmento de vivienda. En ese tiempo, México manejó mejor que gran parte del mundo el impase global: atrajo empresas internacionales que avivaron la competencia; sin embargo, cerraron el juego sobre sí mismas. Hoy el fondeo inmobiliario puede abrir el tablero y las reglas del juego para los pequeños y medianos inversionistas.

Hay diversas señales que refuerzan esta oportunidad para desarrolladores de todos los tamaños: el déficit habitacional en el país, los proyectos de transformación urbana y la aprobación de la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera —sector en el que México se encuentra en primer lugar en América Latina—, el crowdfunding inmobiliario aparece como la siguiente idea lógica.

Pero, cómo funciona este sistema de inversión. Las diversas plataformas de crowdfunding inmobiliario proponen invertir en proyectos de compra de inmuebles con inversiones desde 5,000 pesos. Este portafolio se selecciona a partir del estudio de rentabilidad y potencial de negocio. Los inversionistas pueden conocer los inmuebles (locales y viviendas) y si están interesados posteriormente podrán invertir en los que hayan decidido.

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Potencial de negocio

A pesar de la caída de 1.7% registrada en 2017 en el PIB del sector constructor, reflejo de una desaceleración con inicio en 2016 —provocada por una caída de más de 10% en la demanda en obra pública—, la calificadora Moody's destacó que la inversión en el sector vivienda permanecerá estable, y los retornos del sector alcanzarán al menos 18%, en parte debido al aumento de préstamos otorgados por la hipotecaria más grande del país: Infonavit.

Pero la apertura a inversionistas de todos niveles no es la única aportación de esta nueva categoría de fondeo, la apertura y transparencia requeridas en los mecanismo están acelerando la profesionalización del sector. Los pasados sismos evidenciaron la necesidad de una industria mejor supervisada, de procesos y desarrolladores serios y profesionales, especialmente en un país en el que la corrupción es un importante inhibidor de la inversión y el emprendimiento.

Alberto Padilla, director de la empresa de Briq.mx, explica que "este modelo podría ofrecer importantes soluciones, ya que través del fondeo inmobiliario se está haciendo posible transparentar temas de desarrollo, licencias, permisos, algo a lo que la industria no está acostumbrada. Si el desarrollador quiere participar con nosotros sabe que tiene que transparentarse y exponerse un poco, en el entendido de que si hace algo mal su reputación está en riesgo".

Hablando de negocio, los niveles de riesgo frente a la rentabilidad en este tipo de fondeo ofrece mejores perspectivas que las Fibras en general, cuyo índice promedio, al cierre del año pasado, apenas ofrecían un rendimiento cercano al 4%, a excepción de la Fibra Hipotecaria que logró rebasar el 5.1 por ciento.

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Catálogo de inversión

Las empresas pioneras del país en este negocio, han mostrado solidez y profesionalismo. Convirtiéndose en opciones reales para los mexicanos interesados en el sector. Briq.mx, ofrece una oportunidad de inversión que incluso puede llegar a ser menor a los 5,000 pesos, de acuerdo al proyecto, con un rendimiento de alrededor de 13 por ciento.

La compañía nace en 2015 con mejores resultados de los esperados, tanto por parte de los desarrolladores como de los inversionistas, hasta el día de hoy la plataforma ha invertido más de 109 millones de pesos, generando más de 5 millones en retorno. Para Alberto Padilla lo que hace diferente a Briq.mx es "la atención a la transparencia y calidad en los desarrollos".

La empresa Expansive también surge en 2015, de la mano de Adolfo Zavala y Ricardo Tinajero, egresados del ITAM, y con más de 20 años de experiencia conjunta en el sector inmobiliario. En 2017 fue una de las 15 startups seleccionadas por el fondo de inversión de capital semilla Batch 007.

La empresa ofrece oportunidades de inversión desde 20,000 pesos, con un rendimiento promedio de 14%, explica Iñaki García, director comercial de la empresa, para quién el modelo significa apertura. En el catálogo de opciones también está M2crowd, que inició operaciones en el país a principios de este año. De acuerdo con José Enrique González, director de operaciones y uno de los fundadores.

Esta empresa fue creada bajo los estándares de Financial Conduct Authority (FCA), la entidad que regula el sector financiero del Reino Unido donde, desde 2014, ya existe una regulación para el sector fintech.

"Sabemos lo que viene, y con 25 años de experiencia en el sector financiero e inmobiliario tradicionales, entendemos que en las nuevas tecnologías está el futuro. La digitalización facilita lo que ya llevábamos haciendo".

Aunque M2crowd ha llegado a tener campañas de inversión por montos mínimos de 5,000 pesos, tradicionalmente el promedio es de 40,000 pesos, con la ventaja de que mientras el proyecto a ser fondeado no alcance 100%, el dinero no se queda parado, sigue generando rendimientos, un aproximado de 5.5% anual.

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La empresa cuenta con proyectos que ofrecen rendimientos de al menos 20% anual.

Los fondos de M2crowd son manejados por el banco que recibe el depósito del inversionista y maneja el fideicomiso, a través de este esquema de seguridad, son capaces de ofrecer la oportunidad de diversificar en tres tipos de proyectos: equity, con un rendimiento de 20% anual; deuda que ofrece entre 12 y 16%, y esquema patrimonial, en el que es posible adquirir un inmueble por cinco años, durante los que éste queda a renta -administrada por la compañía-, para al final venderlo una vez que la inversión haya elevado su valor.

Otra alternativa es Inverspot, donde el monto mínimo es de 50,000 pesos, con una rentabilidad que oscila entre 20% y 35% anual. De acuerdo con Manuel Cohen, subdirector de la empresa, una de las metas para este segmento es la digitalización de la documentación legal, que la ley Fintech hoy hace posible.

"Será válido un contrato electrónico con la firma FIEL, lo que hará mucho más fácil y seguro todo".

Transparencia en la inversión

Todas las plataformas disponibles en el país han sido desarrolladas para permitir que los inversionistas desempeñen un papel activo. Es posible saber en todo momento el estatus del inmueble en el que está trabajando tu dinero y cómo este va redituando a tu favor.

Aunado a esto, la Ley Fintech trae transparencia y seguridad a los inversionistas a través de la regulación de estrictos métodos para el manejo de los fondos.

Si bien en el tema de regulación hay avances, los especialistas concuerdan que queda pendiente la regulación secundaria, la cual deberá estar lista en septiembre próximo. En ella, se esperan los lineamientos que dotarán a la Condusef para la protección de los inversionistas. Esta regulación representa uno de los riesgos para el sector en 2018, ya que de no delinearse con cuidado podría nhibir el mercado.

Los métodos de operación en este tipo de empresas promueven la transparecia de las inversiones, por ejemplo, Briq.mx, calendariza visitas a los proyectos, y pone a disposición de los inversionistas la información de los desarrolladores para que a través de su plataforma móvil sea posible estar enterado de los avances, "te haces mucho más presente independientemente de donde estés", explica Alberto Padilla.

"En cuanto a riesgos, todos estamos alineados por la Asociación de Plataformas de Financiamiento Colectivo (AFICO) y la Ley Fintech; entonces la inversión no puede estar garantizada por la empresa, pero sí respaldada por la propiedad", explica el subdirector de Inverspot.

Otra de las caracteristicas de Expansive y Briq es la reducción de riesgos a través de un esquema de tres candados que consta de un contrato mercantil, un pagaré que respalda la inversión, y una garantía hipotecaria que actúa como colateral.

En cuanto a retraso en pagos, Expansive otorga flexibilidad de tres meses al desarrollador, después de los cuales comienzan a correr intereses moratorios a favor de los inversionistas, en caso de iniciar otro periodo igual, la empresa se hace responsable por el colectivo, haciendo válida la garantía para el pago proporcional a todos los inversionistas, puntualiza Iñaki García.

Como en cualquier negocio, el riesgo siempre estará presente, sin embargo, este modelo amplía la capacidad de inversión a través de accesibles montos, la posibilidad real de involucramiento y la transparencia de procesos, lo que podría ser el inicio de una nueva cultura de ahorro e inversión en nuestro país.