Pese a lo previsto, el sector inmobiliario industrial no ha resentido la incertidumbre por la renegociación del TLCAN. Por el contrario, el momento fue propicio para que algunos administradores comenzaran a fortalecer sus portafolios y mejorar sus métricas operativas, como Fibra Macquarie, que se deshizo de propiedades a cambio de lograr mayor ocupación y mayores rentas.
En los últimos 12 meses, Fibra Macquarie vendió 44 propiedades por un monto de 117 millones de dólares. "Un enfoque de la Fibra era vender proyectos no estratégicos para invertir esos recursos en proyectos clase A en mercados estratégicos y recomprar nuestros certificados", dijo Juan Monroy, director general de Fibra Macquarie. La Fibra logró vender los activos y obtener un premio de 2.2% por encima del valor en libros.
Esta venta de activos permitió que Fibra Macquarie saliera de cuatro mercados donde solo tenía una propiedad —Durango, La Paz, Ascensión y Tabasco—, y también logró mejorar la calidad y las métricas operativas del portafolio.
En el segundo trimestre de 2018, el ingreso neto operativo creció 5%, y los flujos por operación 7% con respecto al mismo periodo del año previo. La ocupación promedio se incrementó ligeramente, de 92.4% a 92.5 por ciento. La variación más importante estuvo en la retención de clientes industriales, que pasó de 75% a 83 por ciento.
El fideicomiso firmó 28 nuevos contratos de arrendamiento y renovaciones entre abril y junio de 2018, por 2.1 millones de pies cuadrados. "Los nuevos arrendamientos relevantes del trimestre incluyen una fábrica de plásticos en Ciudad Juárez, una compañía de logística en Monterrey y tres proveedores de autopartes en Matamoros, Reynosa y Hermosillo", mencionó el reporte de la compañía.
De acuerdo con Monroy, el siguiente objetivo de Fibra Macquarie es consolidar su portafolio, incrementar la vida del mismo y buscar nuevas oportunidades de crecimiento.
Inicialmente, la Fibra se enfoca en el desarrollo y ampliación de algunas de sus propiedades para cumplir con las demandas de sus clientes. "Hemos invertido más de 100 millones de dólares: en la expansión y mejora de nuestros portafolios clase A, alrededor de 30 millones; estamos recomprando nuestras acciones, y ahí hemos invertido 28 millones; y por último hemos repagado deuda por alrededor de 44 millones", detalló Monroy.
Por ahora, la Fibra no tiene adquisiciones planeadas, aunque eso no significa que no esté analizando alternativas atractivas. El fideicomiso cuenta con 300 millones de dólares de recursos disponibles para salir de compras, reveló Monroy.
El objetivo en los siguientes meses es crecer de forma ordenada y consolidar su portafolio, a la espera de que se den las condiciones para salir de compras de nuevo. "Eso dependerá del mercado, de la calidad, precio y ciudades donde las oportunidades se enfoquen. Ahorita nuestro interés es invertir dentro de la Fibra", finalizó el directivo.