Un nuevo pacto por la vivienda en México
Nota del autor: José Antonio Díaz es un emprendedor de la regeneración urbana con participación social. Preside la Alianza para la Regeneración Urbana. Tiene trayectoria en el ámbito financiero internacional y en los sectores público y privado en México. Las opiniones en esta columna pertenecen exclusivamente al autor.
(CIUDAD DE MÉXICO) – "Las ciudades requieren de un nuevo pacto urbano", escribió en su última columna para el periódico Reforma el escritor mexicano universal Carlos Fuentes. Más que pertinente retomar sus atinadas y bellas palabras para hablar de un nuevo contrato que la ciudad podría hacer con sus habitantes.
Hoy en día, el Infonavit tiene alrededor de 5 millones de créditos hipotecarios aprobados sin otorgar y la población urbana de las grandes ciudades continúa creciendo a un ritmo de 1.7% anual; esto implica la necesidad de ofrecer vivienda a cerca de 600,000 familias al año en promedio, de 2018 a 2030.
Una gran parte de la población recurre a vivir en asentamientos informales y existen múltiples oportunidades para mejorar la calidad de vida de las familias mexicanas, aparte de construir vivienda nueva con el modelo tradicional.
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Por estas razones, resulta necesario que las políticas públicas, las autoridades y el sector privado de la construcción unan esfuerzos y lleguen a acuerdos para que el crecimiento urbano (vertical y horizontal) satisfaga las necesidades de todos los ciudadanos; en especial de aquellos con menores ingresos.
Autoridades federales como SEDATU y CONAVI, organismos gubernamentales como Infonavit, SHF y gobiernos municipales, así como las empresas constructoras necesitan plantearse, como objetivo primordial, la generación de comunidades fuertes y activas, sustentables y responsables con el medio ambiente, bien conectadas y que cuenten con la infraestructura adecuada para su mantenimiento y desarrollo.
Después de casi 10 años de políticas de construcción de vivienda de interés social, que se iniciaron con la llegada de Vicente Fox a la presidencia de la República, el gobierno de Enrique Peña Nieto tomó diversas medidas definiendo polígonos de contención urbana que convirtieron grandes reservas territoriales en terrenos que, de un momento a otro, redujeron su valor de manera sustancial, terminando así un ciclo de expansión de manchas urbanas a nivel nacional.
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Si bien el modelo de negocios basado en "bancos de tierra" a las afueras de las ciudades produjo una enorme cantidad de casas nuevas, alrededor de 7 millones en 12 años, también tuvo implicaciones negativas de abandono e invasión que hoy en día continúan afectando a cerca de 2 millones de familias.
Regenerar, repensar…
El concepto de "Regeneración Urbana" surge para aquellos grandes fraccionamientos que sufren de graves problemas de abandono, invasión y deterioro crónicos, por haber sido construidos sin los procesos de diseño y planeación urbana deseables y sin prácticas de desarrollo comunitario, dejando como consecuencia la destrucción del tejido social en polígonos urbanos de las grandes ciudades del país.
Como resultado de estos fenómenos, las empresas especializadas en construcción de vivienda de altos volúmenes se adaptaron a los cambios y diversificaron su oferta con el fin de dejar de depender exclusivamente de la vivienda de interés social y de los subsidios asociados al sector.
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Hoy, el nuevo gobierno tiene el reto de corregir errores cometidos en el pasado y montar las bases para el futuro de las ciudades en México. El discurso del presidente electo, Andrés Manuel López Obrador, plantea continuar con incentivos para apoyar procesos de regeneración urbana, vivienda intraurbana y redensificación que orienten la oferta de suelo y densidades hacia un ordenamiento territorial integral e incluyente, tocando temas relevantes como la formalización de los asentamientos irregulares y la revisión de políticas de uso de suelo.
El planteamiento del equipo que acompaña a AMLO es pertinente y además, abre opciones de negocios para la que podríamos denominar ar la "nueva industria de vivienda y regeneración urbana"; una industria que verdaderamente atienda las necesidades de la creciente demanda de vivienda nueva, incluyendo temas relacionados como infraestructura de servicios y transporte, desarrollo comunitario, responsabilidad ambiental y seguridad, y que a la vez reconozca la importancia de procesos de regeneración urbana de lo ya construido, que es donde los grandes objetivos de densificación y vivienda intra-urbana se pueden lograr.
La mayor oportunidad que existe hoy en día se encuentra en darle continuidad a la construcción de vivienda nueva, agregando regularización de propiedades irregulares, reocupación de casas abandonadas y ejecutando cambios de usos de suelo con base en las necesidades de las comunidades, más allá de la disponibilidad de terrenos baldíos.
¿Existe una batalla?
Entre las preocupaciones de los grandes constructores de vivienda, la más importante es la falta de reglas claras que garanticen que la inversión de capital privado requerida para continuar con la construcción de miles de casas nuevas al año, tenga certidumbre. Es decir, que sus reservas territoriales sean viables para poderse poblar.
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Continuar sin modificar lo que es claramente perfectible en materia de vivienda seria un grave error.
Se podría dedicar mucho más tiempo -y se ha hecho y está muy bien - a escuchar los diferentes puntos de vista de los jugadores que en el terreno del desarrollo inmobiliario tienen puntos divergentes. La autoridad y algunos actores clave de la vivienda no necesariamente coinciden en este debate.
Sin embargo, parece mejor propiciar el diálogo para que entre todos se puedan definir políticas y acciones concretas a corto plazo (continuidad), a mediano plazo (nuevos programas), y a largo plazo (nuevas políticas públicas), así como incentivos y soluciones creativas para financiar infraestructura, fórmulas para el uso de reservas territoriales para crecimiento de manchas urbanas y fomento para la regeneración urbana de las grandes ciudades.
Alianza y Regeneración
Hace dos años, un grupo de expertos del sector fundaron la Alianza para la Regeneración Urbana (ARU), que se define como un “Think and Act Tank” y tiene como propósito impulsar políticas públicas con base en programas piloto que tengan efectos a nivel nacional. Los principios de actuación de la ARU van en la línea con la Regeneración Urbana con Participación Social, manteniendo un enfoque a largo plazo, participación comunitaria e integración.
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La ARU es una plataforma para fomentar un diálogo que no se centre en objetivos cuantitativos o parciales, sino en la calidad de vida de las familias. Para esto se requieren programas de Regeneración Urbana con Participación Social que combinen la mejora de lo ya construido con la construcción de lo nuevo.
La gran batalla
La gran batalla de la creación de las ciudades se puede dar sin necesidad de castillos y palas encontradas; se puede lograr sin que se antepongan prejuicios como el de los poderes fácticos y la autoridad rectora del crecimiento y el desarrollo urbano.
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La gran batalla se puede y se debe dar en comunidad renaciente, en contra del rezago, de las malas decisiones tomadas con anterioridad en detrimento de la calidad de vida de las personas que menos tienen; la gran batalla la darán autoridades responsables y empresarios comprometidos.
¿Es esta la oportunidad de oro que tiene la vivienda en México? ¿Seremos capaces empresarios y autoridad de dar la batalla juntos? ¿Será la regeneración urbana una nueva narrativa de la forma de crear vivienda y hacer ciudad en México? ¿O bien, perderemos la oportunidad de la transformación?
