Vehículos financieros inmobiliarios baten récord en México en 2018
En apenas siete años, desde que se creó la primera Fibra en México, los vehículos de inversión inmobiliarios han movilizado 480,000 millones de pesos (mdp), por lo que Augusto Arellano, director de Evercore México, considera que es el mejor momento de estos vehículos financieros, según señaló durante la Expo de Negocios Inmobiliarios (EXNI).
Fibras, Fibras E, CKDs, fideicomisos hipotecarios, Cerpis y SPACs, todas las modalidades de instrumentos estructurados acapararon 61% del valor total de las emisiones de capitales en México entre 2011 y 2018, según Arellano.
"Ha sido enorme la capacidad para atraer esta inversión al sector inmobiliario. La buena noticia es que este año ya es récord en términos del capital que ha fluido a instrumentos estructurados, con mucha participación en Fibras E y CKD", dijo.
El reto ahora, insiste Arellano, es fortalecer la confianza de los mercados para que estos instrumentos puedan seguir cobrando importancia. Para eso, será importante fortalecer los gobiernos corporativos.
Lee: La Fibra E de la turbosina tendrá que esperar
"Buena parte de la pérdida de valor de las fibras tiene que ver con la falta de regulación, pero no es el 100% (…); hacen falta cambios importantes en la manera de operar el gobierno corporativo de las fibras. La confianza no solo es por parte del país, y las autoridades y las políticas públicas, sino también por el comportamiento de cada una de las empresas y la manera en que toman decisiones", mencionó.
Héctor Ibarzabal, director de Prologis México, coincide con Arellano en que uno de los temas en los que hay más trabajo por hacer es el gobierno corporativo.
Ibarzabal considera que en las fibras hay conflictos de interés muy claros y "varios espónsor están más enfocados a maximizar su utilidad como operadores de la fibra que en tomar las mejores decisiones para los inversionistas".
Para Ibarzabal "ha habido una relajación en los estándares de emisión de capital, muy por debajo de lo que valen los certificados. Sin quererlo, los inversionistas están cediendo parte de su patrimonio a favor de nuevos inversionistas que están tomando una ventaja. Esto ha sido muy visto y ha sido castigado por los propios mercados".
Más información: Las Fibras que pagaron más a sus accionistas en el segundo trimestre
Esto supone un gran reto, ya que en los Cerpis y en los CKD "solo hay 10 o 12 inversionistas", advierte Blanca Rodríguez, directora de Capital y Finanzas de Marhnos, quien señala que "si te portas mal, seguro no vas a poder volver a emitir".
Aquellas emisoras que tengan un mayor respeto por cuidar derechos de las minorías y alinear los intereses de la Fibra con los de los inversionistas son las que mejor resultados tendrán en los mercados, advierte el director de Prologis México.
