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Azcapotzalco, aciertos y retos para la vivienda

Si bien la alcaldía se mantiene como una alternativa accesible para adquirir un inmueble, aún debe entretejer el entramado para aumentar el uso habitacional.
mar 20 octubre 2020 05:00 AM
Mexico City panoramic view from observation deck
En Vallejo se lleva a cabo un proyecto de desarrollo urbano.

La Zona Metro de la Ciudad de México (ZMCDMX) cuenta con 1,214 proyectos activos de vivienda, con un precio promedio de 4.8 millones de pesos (mdp), de los cuales 39 están ubicados en la alcaldía Azcapotzalco , con un precio promedio de 2.3 mdp, según datos de la consultora Softec.

Esta demarcación es todavía accesible para la compra de vivienda medida. Si bien el precio por metro cuadrado pasó de 30,000 a 34,000 pesos en los últimos cuatro años, el tamaño promedio de los departamentos aumentó de 56 a 59 metros cuadrados. De igual manera, el precio promedio ponderado por volumen pasó de 2.0 a 2.3 mdp, lo cual equivale a 15%, señala Eugene Towle, socio director de Softec.

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Según datos de la consultora, actualmente existen 39 proyectos activos, de los cuales 13 son de vivienda media (con 1,648 unidades en proceso y 697 en inventario) y 22 de vivienda residencial (con 2,410 unidades en proceso y 1,470 en inventario) y cuatro de residencial plus (36 unidades en proceso y 18 en inventario).

Una zona que siempre ha sido muy deseable y ha costado trabajo tramitar permisos y licencias, comenta Towle. Los grandes terrenos siguen conservando el uso industrial, por ejemplo, Pantaco (con 56 héctareas) e Industrial Vallejo (alrededor de 250 hectáreas). “Algo que podría hacerse es dejar abajo la planta manufacturera y arriba construir vivienda, ya que, por lo general, en las transformaciones los empleos se van a otra parte”, reflexiona el especialista.

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Ubicación de proyectos (Softec)

Por su parte, Marisol Becerra López, directora técnica de Consultoría en Tinsa México, refiere que en algunos proyectos la conectividad con vialidades primarias y oferta de transporte público han jugado un papel preponderante. Ejemplo de ello son los desarrollos Puerta Jardín y Parque Jardín, en la colonia del Gas, conformados por torres de alta densidad y muchas amenidades (incluyendo alberca y área infantil). “Quien compró ganó plusvalía, ya que en 2015 el precio promedio en la alcaldía era de 1.8 mdp, que hoy está en casi 2.6 mdp”.

Si bien con la nueva administración la densidad en vivienda está más controlada, el reto sigue siendo la verticalización para que sigan siendo accesibles estos proyectos. Una opción que se está explorando es la construcción de condominios sin cajón de estacionamiento, hay que cambiar paradigmas, asegura Becerra.

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Tendencia del precio por metro cuadrado
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Evolución del número de proyectos en venta.

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Plan en proceso

Según el Proyecto de Programa Parcial de Desarrollo Urbano de Vallejo 2020-2050, los usos de suelo que predominan en la alcaldía son el comercial (177.92 ha/25.97% de la superficie) e industrial (164.35 ha/ 23.99% de la superficie total); mientras que el habitacional representa alrededor de 11% de la superficie total.

En línea con el Programa de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente, del Gobierno de la Ciudad de México, se planea que Vallejo se convierta en uno de los corredores para la construcción de vivienda social, sin dejar de lado su vocación industrial y comercial, además de incentivar la construcción de inmuebles para usos de servicios y oficinas.

“Entre los mensajes más importantes de este programa destacan la construcción de vivienda, mantener la industria y transformarla hacia la alta tecnología”, reflexiona el académico; sin embargo, sugiere, falta desarrollar instrumentos de captura de plusvalías, no solo cambiar el uso de suelo, ya que esto generaría el incremento de precios.

De acuerdo con el sitio web de la alcaldía Azcapotzalco, este programa tiene como propósito crear una regeneración urbano-industrial que integre usos de suelo industriales, de servicios, comerciales y vivienda, con infraestructura educativa, cultural y espacios públicos.

En opinión de Towle, privilegiar la planeación y asegurar que la oferta de suelo sea suficiente serán dos elementos que deban cuidarse.

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Proyecto de desarrollo urbano en Vallejo.

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Freno a vivienda económica

Con la aprobación del Bando 2, emitido por Andrés Manuel López Obrador al inicio de su administración como jefe de Gobierno de la Ciudad de México (en el año 2000), se aceleraron los procesos de gentrificación en el desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México, explica Enrique Soto, profesor e investigador de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional Autónoma de México, quien asegura que a este programa le faltó verificar que realmente fuera canalizado a personas de bajos y medios ingresos.

Este programa —que aplicaba a las alcaldías centrales: Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc, Venustiano Carranza y Benito Juárez, con la finalidad de repoblarlas e incentivar la vivienda económica— detonó que el desarrollo inmobiliario se brincara al siguiente anillo: Azcapotzalco, Iztacalco y Coyoacán, principalmente.

Otra falla que Soto destaca es que algunos desarrolladores obtenían licencias de construcción basados en la Norma 26, luego iban con los notarios y estos les permitían entregar un contrato por un monto de alrededor de 700,000 pesos y otro contrato por los acabados por una cantidad semejante, que no quedaban registrados ante la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi). Por ello, en los nuevos programas “debe existir acompañamiento y vigilancia para lograr que no exploten los valores del suelo”, refiere el docente.

En este sentido, concluye, en Azcapotzalco también hay que evitar que ocurra lo que en la zona de las Granadas, en la alcaldía Miguel Hidalgo, “donde los desarrolladores compraron a un precio muy bajo, con un aumento de valor de hasta 50 veces, pero la ciudad no cobró por cambio de uso de suelo industrial a habitacional, contribución de mejoras y captura de plusvalías. Ahora hay que vigilar el trabajo de los notarios y la actualización de los valores catastrales”.

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