Reinventarse o desaparecer: las nuevas oficinas

En sus nuevas oficinas, el joven de 26 años encontró un espacio donde se siente cómodo y seguro respecto al COVID-19. También puede tener contacto con sus compañeros de trabajo, algo que echó de menos durante el año de confinamiento.

Este regreso a las oficinas ha representado un alivio para un sector que se vio duramente afectado durante 2020 por la pandemia. Las cifras son contundentes: al cuarto trimestre del año pasado, se registraron 1.38 millones de metros cuadrados desocupados en la Ciudad de México, lo que representa el 18.6% de los 7.44 millones disponibles de tipo A y A+ en la capital, indican cifras de Newmark.

Sin embargo, la empresa de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield recuerda que esta situación de sobreoferta ya venía desde antes de marzo de 2020, en particular en la Ciudad de México, donde existían cerca de 1 millón de metros cuadrados disponibles, es decir, el 16% del inventario total.

Este 2021, la situación no es diferente. Se contabilizan 1.37 millones de metros cuadrados disponibles de los 6.8 millones de clase A. El 20% de todas las oficinas de la capital del país están vacías.

La situación es similar en otras grandes ciudades como Monterrey, en donde hay una tasa de disponibilidad del 14.2%. En Guadalajara el panorama es más grave aún, pues de los 800,000 metros cuadrados de clase A, hay 200,000 vacíos, el 25%.

El motivo más evidente detrás de este agravamiento en la sobreoferta es la contracción en la necesidad de oficinas, pero las empresas no se quedaron de brazos cruzados. La industria buscó otro tipo de esquemas y opciones para ocupar los espacios en los que no se podían cancelar los contratos.

Una de ellas es el subarrendamiento: rentar las oficinas para así reducir los costos operativos. En el caso de la Ciudad de México, de los 1.37 millones de metros cuadrados de clase A disponibles, 294,700, el 21.44%, son espacios ofertados en esta modalidad.

Por todo ello, el panorama no es malo para todo el mundo. “Se vuelve más aguda la sobreoferta, lo que trae oportunidades al usuario corporativo para poder salir al mercado a buscar una mejoría en sus condiciones y en la calidad del edificio”, considera Federico Alcocer, vicepresidente ejecutivo de Cushman & Wakefield. Actualmente, los usuarios tienen nuevos intereses al escoger un lugar de trabajo —agrega—, como que los edificios sean ecológicos o que cuenten con la certificación LEED en materia de sostenibilidad y diseño ambiental.

El papel del coworking

Isaac Carrión, director de la firma Cow, asegura que la principal industria que ha tenido cierres de espacios de trabajo han sido los coworkings, lo que causó una caída del 50% en los precios.

“Los precios han caído de manera enorme. Estamos en un mercado de oficinas lastimado. La mayor parte de los clientes tratan de encontrar oficinas adaptadas que hayan dejado otros clientes y buscan plazos de contrato muy cortos, dado que todavía hay incertidumbre”, señala.

Esta crisis ha orillado a las empresas de coworking a ser flexibles con los clientes en cuanto a las rentas, en particular con las pymes, amortiguando la caída en los niveles de ocupación. Las compañías se han visto obligadas a adaptarse a las medidas sanitarias y de distanciamiento social y a innovar con el uso de nuevas tecnologías para no perder clientes.

“Hay empresas de diseño que han estado desarrollando nuevas líneas de mobiliario tratando de dar esa importancia a la sana distancia y la importancia a los esquemas de trabajo de las empresas, al ser lugares de oficina como lugares de encuentro”, comenta Carrión.

El momento post-covid

El home office tiene ventajas como el ahorro de tiempo y dinero en los traslados, pero también presenta ciertas desventajas. Hay personas que no cuentan con un lugar apropiado en su hogar para hacer su trabajo de forma eficiente.

Cuando pase la pandemia, habrá de nuevo un repunte en la demanda de oficinas. Es el pronóstico de Cushman & Wakefield. Pero no se volverá a la situación anterior al COVID-19: la tendencia que se observa es que las empresas operen bajo un sistema híbrido, una mezcla entre el trabajo presencial y el teletrabajo, reduciéndose la necesidad de espacios de oficinas.

Las empresas ya están reaccionando: una que antes asignaba 100 escritorios para su plantilla, ahora reduce el espacio a 50 o 70 y sin una asignación de asientos determinada. Unas áreas trabajan presencialmente, mientras que otras funciones pueden operar eficientemente de forma remota. Y los espacios se están haciendo más flexibles.

“Son como colonias dentro de oficina, en donde tal vez hay una que es el área de finanzas, otra es recursos humanos, otra ventas... Son barrios dentro de las empresas, que están invirtiendo en ofrecer un espacio no tan árido, un poco más dinámico, más interactivo, un poco más divertido, para promover la socialización y la interacción entre los empleados, los vínculos de amistad”, asegura Alcocer.

La tendencia gira hacia complacer a los empleados y reducir la inversión de capital, con espacios ya acondicionados o de plug and play, donde ya haya un mobiliario listo para reanudar las labores.

Además de la flexibilidad, en el regreso a los espacios corporativos, los contratos jugarán otro papel importante, señala el directivo de Cushman and Wakefield. Hay casos de empresas que optan por costear el acondicionamiento de los espacios y buscan ofertas atractivas con contratos de 5 a 10 años y un buen precio de renta. “Hay empresas que prevén flexibilidad dentro de sus contratos para contraerse o expandirse. Dentro de la estructura se pueden incorporar este tipo de opciones y derechos de expansión o contracción”.

Por otra parte, el avance de la vacunación también tiene un rol importante, pues da tranquilidad y certeza a las empresas. Pero Cushman & Wakefield reconoce que las nuevas cepas de COVID-19 no permiten tener una perspectiva clara a futuro. A pesar de esto, el cierre de 2021 será más positivo que el de 2020, consideró.

“Realmente son momentos en donde tenemos que tener mucha creatividad del lado del propietario para poder otorgar lo que necesita a los arrendatarios, entender la lectura del mercado, en la oferta y demanda, y ser muy realistas a efecto de que los espacios se rentan a la mayor brevedad posible”.

Los datos invitan a un ligero optimismo: durante la primera ola de COVID-19 en México, la ocupación en las oficinas cayó un 80%; en la segunda, la bajada fue de 65%; y en la tercera ola, del 30%.

En los últimos meses ha venido en aumento, pero aún no se llega a niveles prepandemia, dice Jorge Yarza Garrido, socio líder de Real Estate, Turismo e Infraestructura en la región de Deloitte. Si bien actualmente se registra un 15% a 17% de niveles de desocupación de oficinas A y AA —añade—, habrá un proceso de vuelta a la normalidad en los próximos dos a tres años en un modelo híbrido.

Una encuesta realizada por Deloitte reveló que el 70% de trabajadores quieren 1 o 2 días de home office a la semana, mientras que las oficinas cambiarán de rol. “Las personas están buscando más espacios colaborativos, donde se pueda tener intercambio de ideas, más salas de juntas, por encima de privilegiar elementos de oficinas privativas”, dice el especialista Yarza Garrido.

La reinvención del espacio tras la pandemia

La desocupación de las oficinas es la oportunidad de ver a los espacios corporativos como un medio y no como un fin, opina el fundador del despacho spAce, Juan Carlos Baumgartner.

El arquitecto especializado en el diseño de espacios corporativos, también experto en neurociencia y futurismo, retoma el concepto de las fogatas para hacer un símil con las oficinas, pues es alrededor de éstas donde las personas se reunían a contar historias, aprender y crear comunidad.

El propósito de una oficina es ser un espacio que ayude a construir cultura, a sentar a personas a contar historias, “por lo que se debe volver a este juego donde nos sentamos a platicar y a generar pertenencias y establecer un objetivo en común por el que luchar”, comenta.

Por su parte, José Fernández, director Comercial y de Expansión de Colabora, empresa especializada en el servicio de oficinas boutique, destaca que por la emergencia sanitaria se han tenido necesidades adicionales, como priorizar los espacios al aire libre, como terrazas, donde pueda circular mucho viento.

“En cuanto a necesidades siento que no ha cambiado tanto, lo que se necesitaba antes se sigue necesitando, espacios que estén diseñados para trabajar. Sillas ergonómicas, todo eso se sigue necesitando, todo lo que tenemos son necesidades adicionales, como los espacios al aire libre”, explica el directivo.

Los hogares no representan una solución, asegura, pues muchas veces no están diseñados para trabajar y presentan muchas distracciones. Sin embargo. Es una modalidad de trabajo que llegó para quedarse, pero de forma complementaria.

La reconversión de oficinas: otra solución

Las oficinas de categoría B y C, en su mayoría, se han convertido en el blanco de empresas inmobiliarias que buscan construcciones de alto estándar y amplias instalaciones de estacionamiento para hacer su cambio de usos hacia viviendas y adaptarse a las condiciones del mercado, explica Rob Hixson, cofundador de la inmobiliaria Solili.

Este mecanismo representaría un beneficio tanto para dueños de edificios como para empresas inmobiliarias.

En la Ciudad de México, una de las estrategias del gobierno de Claudia Sheinbaum es otorgar permisos para construir más pisos en edificios de Reforma y Tacubaya con la condición de que un porcentaje de las viviendas sean vendidas a precios económicos.

Pero la anterior no es la única forma en que las oficinas sean ocupadas nuevamente. Juan Carlos Díaz Domínguez, director del sector de oficinas de Newmark, considera que ha funcionado bien que los desarrolladores entreguen proyectos totalmente terminados, con el objetivo de que las empresas no tengan que realizar una inversión en acondicionar sus oficinas.

También juegan un rol importante los contratos con menos plazos forzosos, los descuentos y las concesiones a inquilinos.

Pero eso no es todo, pues asegura que es importante poner atención a temas como el wellness, la sustentabilidad y las certificaciones LEED.