La falta de agua en Monterrey amenaza al sector inmobiliario que va en apogeo

La polémica que se ha desatado alrededor de este fenómeno es tan fuerte como la escasez, que ha obligado al gobierno del estado a declarar a principios de año una Declaratoria de Emergencia, en la que se activaron diversas medidas de mitigación, que se han ido ajustando en tiempo y forma hasta el día de hoy.

Aún con este complejo panorama el sector inmobiliario en la zona metropolitana de la Ciudad de Monterrey (ZMMTY), se mantuvo como el más dinámico durante 2021 en el país, según el reporte de coyuntura inmobiliaria del 4T21 de la consultoría Tinsa (tinsamexico.mx), y se reafirmó en 2022, indicando que en el primer trimestre de 2022 se desplazaron un poco más de 5,600 unidades de vivienda nueva en la ZMMTY.

En el reporte de mercado de Lamudi (2021), Nuevo León tuvo un aumento de la demanda inmobiliaria en el primer cuatrimestre del 2021 vs el mismo periodo de 2022 y ocupó el lugar número 7 en el ranking nacional de los estados con mayor crecimiento en la demanda de propiedades residenciales, comerciales, industriales, oficinas y terrenos en venta y renta.

Pero la bonanza inmobiliaria está rodeada de suspicacias, porque en las supresiones de suministro de agua no se incluyen a las empresas que tienen pozos privados concesionados por la Comisión Nacional del Agua (Conagua), que señala que en México la agricultura utiliza entre 68% y 70% del agua, mientras que la industria e hidroeléctricas 14% y el uso doméstico alrededor de 10%. Pero mientras la industria consume menos agua que la agricultura, la contaminación que genera equivale a la de 100 millones de habitantes.

Para Julio Pérez, director de usos mixtos de Alora Desarrolladora, ubicada en Monterrey, grandes empresas como refresqueras, embotelladoras, tienen muchos procesos a nivel sanitario que realizar, “por lo tanto tienen un alto requerimiento hídrico, pero también contribuyen donando líquido de sus concesiones”, hecho que el gobernador de Nuevo Léon, Samuel García Sepúlveda, corroboró –aunque sin otorgar cifras–, en conferencia de prensa (15 de mayo), “a Arca Continental y a Ternium, muchas gracias por donar agua; no ha sido suficiente y hay empresas que no han cedido ni una gota de agua, actuando de manera irresponsable”.

Si un desarrollador requiere factibilidad, comenta Pérez, la tendrá, pero también tiene que dar su aportación, “ya sea en obra específica, que la desarrolladora ejecute la obra o de manera económica para que Agua de Monterrey la ejecute”.

Precisamente, con la situación de la sequía no se están entregando factibilidades o están muy reducidas. Pérez comenta que cuando se solicitan las factibilidades toca aportar con obra específica; perforar pozos, equiparlos, poner la bomba, todo lo que se necesite y los cede al gobierno para que lo opere, mantenga y gestione. La explotación se hace en conjunto y se busca una solución equitable.

El director de usos mixtos de Alora Desarrolladora, considera que la situación para los desarrolladores inmobiliarios que realizaron puntualmente sus estrategias de factibilidad en tiempo y en regla no es tan grave, como para aquellos que tardaron o apenas estaban iniciando los trámites. “Es difícil porque el gobierno limitó toda factibilidad por la crisis”.

No hay fecha para que esto se normalice, no hay tampoco certeza de reinicio de operaciones. “dependemos de las respuestas oficiales”. Alora Desarrolladora tiene, según su director de usos mixtos, algún proyecto que ya está listo, pero en espera de conexión, el último paso. Mientras que los inmuebles ya entregados, a donde la gente va a entrar, tampoco tienen problema, pues tienen todos los servicios, aunque tienen que hacer su contrato.

Tampoco tienen nuevos proyectos, por lo mismo de que no hay licencias de demolición y construcción. Pérez espera que la recuperación sea pronto, no a largo plazo, porque, dice, “el boom inmobiliario en Monterrey sigue y esta industria va a empujar. Lo que hay que hacer es aplicar inversión, y considera que “con recursos en cuatro o seis meses esto no será problema”. Afirma que se lograrán avances entre los planes del gobierno y el trabajo en conjunto de la industria en general.

Cristela Hernández Salazar, presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios de Monterrey y Zona Metropolitana, A.C., comenta que el ambiente que se detecta es de incertidumbre, aunque aún no hay indicios concretos de cómo se va a manifestar realmente la crisis, considera que “probablemente en las entregas y la venta de terrenos sí se vean muy afectados”, es algo que se verá a futuro.

Para Ricardo Padilla Silva, directivo de Fraterna, desarrolladora inmobiliaria, precursora de los espacios de usos mixtos y alta densidad en Monterrey, la escasez del agua a niveles graves puede colapsar sociedades hasta su desaparición. “En Monterrey no sucede eso, pero sí un desbalance enorme de la atractividad económica-demográfica, contra el descuido de décadas del tema del medio ambiente”.

Con referencia al Plan maestro de agua, para Nuevo León, que contempla acciones a corto, mediano y largo plazos, con inversión de 25 mil millones de pesos, con el fin de garantizar el abasto para el área metropolitana para los próximos 50 años, Padilla indica que es “interesante y bien planteado, pero en realidad mucho de lo que sucede para bien es porque la gente tiene también un gran protagonismo”. Pero la autoridad debe vigilar que las leyes y reglamentos sean aplicados de manera homogénea, sin favoritismos ni ventajas, porque en un mercado libre, de competencias, si todo es parejo, todo el mundo tiene que desarrollar sus capacidades para resolver el problema.

Lo que plantea el gobernador tiene que ver con la reducción del consumo y cómo aumentar el abasto, “pero el abasto tiene que ver con la caída de lluvia en la zona. Si la naturaleza no ayuda entonces sí vamos a vivir una situación más complicada. Además, agrega, se apostó al riesgo y no se tomaron las precauciones a tiempo. Se pudo empezar la reducción y contracción del servicio hace tres años”.

Para Padilla, los edificios de alta densidad con usos mixtos, que favorecen la peatonalidad y el uso del transporte masivo, o medios no motorizados (caminar, andar en bici), son una gran solución para la vida urbana. Pero en la “urgencia y desesperación por la crisis del agua, señala, se quiere reducir la cantidad de viviendas que se puedan hacer en un lugar, cuando queda claro que en la medida que una ciudad sea má densa y compacta se vuelve más eficiente, incluyendo la gestión del agua y el drenaje”.

“Lavar, bañarse y el uso de sanitarios son los tres factores que requieren alto consumo de agua pero que no afecta a los desarrollos ya entregados. Lo ideal sería que los edificios fueran autónomos, que los edificios tuvieran capacidad para funcionar sin estar conectado al agua potable y sin estar conectado al drenaje, utilizando para ello tecnologías de ahorro”, enfatiza.

Considera que no ha pasado suficiente tiempo para afirmar que hay alguna contracción del mercado inmobiliario. “No hay datos aún, aunque la gente sí está preocupada por la forma de vida que tenemos. Los recortes son una sorpresa, teníamos 20 años sin recorte de agua, ahora hay baja presión, espaciada, es una novedad. Aunque en Monterrey hay crisis hídrica cada 20 años por el crecimiento de la población”.

Lo que es preocupante y sí puede tener bastante impacto, indica, son los recortes en las factibilidades del suministro de agua y eso eso no tendrá un reflejo inmediato. El directivo de Fraterna Desarrollos considera que el trabajo en conjunto del gremio con el gobierno, el desarrollo de las capacidades propias para la resolución del problema y el uso de tecnologías pueden ser la clave para solventar la crisis.

Sobre todo que el problema se extiende a lugares como Saltillo, Monclova y Torreón. No es un asunto puntual, en la opinión del empresario, pero Monterrey por su tamaño, ubicación geográfica, económica y social sobresale. “Es un tema que no debe cargar solo un sector de la industria, sino el conjunto de la sociedad”.

El gremio

Para la Cámara de Propietarios de Bienes Raíces de Nuevo León, Caprobi, (1921), a través de su presidente, Mauricio Navarro Garza, las estrategias de mitigación de corto, mediano y largo plazos que el gobierno se ha propuesto, “están en línea para solucionar el problema de una manera definitiva, pero es un camino largo, se requiere tiempo y mucha inversión.

A los desarrolladores sí nos afecta, afirma Navarro, “en crecimiento y desarrollo continuo. Ahora no se nota, pero en el futuro se va a notar. Ya sea por la crisis de agua, o por la infraestructura, que son dos cuestiones que tiene nuestro organismo de agua y drenaje. No se están dando las factibilidades a tiempo y a la velocidad que el crecimiento nos lo está demandando. Por lo tanto si se está sufriendo desaceleración, si nos está frenando. Es inevitable que nos alcance y si no se corrige es posible que nos alcance a finales de año”.

De acuerdo con la Comisión Nacional del Agua (Conagua), la principal fuente de consumo de agua es la agricultura y la ganadería (65% aproximadamente) después viene el uso público urbano —a cargo de Agua y Drenaje—, con 25%; usos múltiples, alrededor de 6%, e industrial, menos de 4%.

Sin embargo, la industria privada es señalada directamente por algunos grupos y como una de las principales responsables de la escasez del agua. Navarro afirma que, por el contrario, la industria es la que está apoyando e insta a quienes señalan esto que verifiquen quién ha cedido capacidad de agua y quién ha sacado agua y la ha conectado a la red”.

“Lo que sí reclamaría al gobierno es que chequeara bien que está pasando con los procesos de factibilidades, porque una cosa es la factibilidad de surtir el agua y otra cosa es que tengas agua. Nosotros (la industria) debemos de seguir transfiriendo infraestructura, debemos avanzar y autorizar funcionamientos”.

Pero lo que no se puede parar es el desarrollo, no se puede parar la infraestructura. Eso le diría al gobernador y al organismo de Agua de Monterrey (Servicios de Agua y Drenaje de Monterrey), hay que verlo un poco más racionalmente”, finaliza Navarro.