Con la reforma, el Infonavit ayudará a regular el mercado inmobiliario

Como parte de una de las iniciativas de reforma constitucional que el presidente Andrés Manuel López Obrador presentó el lunes, la institución podría regresar a su rol de constructor, una función que perdió en 1992, e incursionar en el arrendamiento para que las personas trabajadoras sujetas al régimen del apartado A, después de un año de cotización, puedan acceder al alquiler de un inmueble con una mensualidad que no exceda 30% de su salario.

“Yo creo que sería una presión competitiva, en la que se va a demostrar la oferta de valor que se hace a favor de las personas trabajadoras y, en general, a los consumidores de vivienda”, asegura el directivo sobre el impacto del instituto en el mercado inmobiliario. “Será un complemento importante de la oferta de valor vigente”.

El Infonavit, como organismo gubernamental, no tiene el objetivo de buscar el mayor retorno de inversión posible, recalca Martínez. No obstante, cuenta con planeación e instrumentos de desarrollo como las empresas privadas, que pondrían en el campo a un jugador de mucho valor en un sector que ha visto en fechas recientes dispararse los precios en varios mercados del país.

Aunque el organismo lleva 34 años alejado de la edificación de vivienda, el Infonavit tendría una ventaja: el financiamiento. El directivo explica que mientras el resto del mercado tiene que salir a buscarlo, el Instituto se fondea a través de las aportaciones patronales.

Más allá de los esquemas de construcción y el impacto en el mercado desarrollador, el solo retorno del Infonavit a ese segmento pone en la mesa una discusión más amplia.

“Yo creo que sería muy sano, precisamente aprovechando esta reforma, discutir el tema de acaparamiento de tierra, de especulación inmobiliaria, de los márgenes”, menciona Martínez. “¿Cuál es el papel del Estado en regular a la vivienda, que es un derecho humano aparte de constitucional?”.

Este empuje en el mercado no está constreñido a la construcción de inmuebles, sino también generaría un impacto en el arrendamiento.

“Al hacer un mandato como derecho constitucional, tendría que hacerse con cláusulas no discriminatorias (el alquiler), con cláusulas justas y claras”, explica el directivo. “Las políticas de la reforma dicen que no puede ser la renta de más de 30% del salario y eso también es muy benéfico para un mercado”.

Los pasos para la implementación

Las 20 reformas enviadas a la Cámara de Diputados serán discutidas en el periodo de febrero a abril, y será entonces cuando se conocerá su aprobación o rechazo, —aunque hasta el momento Morena, el partido del presidente, no cuenta con la mayoría necesaria para que pasen—.

En caso de que la propuesta al Infonavit se hiciera realidad, no tendría efectos inmediatos. Martínez detalla que lo primero será realizar un análisis y modificaciones a la ley orgánica del instituto, que deberán discutirse con varios sectores por el origen tripartito del organismo.

Adicionalmente, se debe plantear una legislación secundaria para detallar los procesos de construcción de vivienda y las reglas del juego en el terreno del arrendamiento.

Los retos

A pesar de que la imagen final de la realización de la propuesta vislumbra efectos positivos para el acceso a la vivienda, la principal complejidad es cómo implementarla.

“Si le das al Infonavit los privilegios de hacer vivienda, pero no cambian las normativas de desarrollo urbano, va a tener exactamente el mismo problema que los desarrolladores. No va a poder construir porque no va a tener permisos ni servicios”, dice Gene Towle, socio director de la consultora inmobiliaria Softec.

El experto agrega que en la Ciudad de México, por ejemplo, toma entre un año y medio y tres sacar los permisos de construcción de un inmueble y la edificación 18 meses más, por lo que la disponibilidad de vivienda para las personas sería un objetivo a alcanzar a largo plazo.

El segundo gran reto para el Infonavit sería la administración de los recursos, ya que al tratarse de aportaciones patronales, los riesgos de pérdida son para los trabajadores, “si el instituto pierde esos recursos, lo que va a suceder es que, si por ejemplo, dos trabajadores piden un crédito y uno no le pagó, ¿qué va a pasar el segundo? No lo va a tener. Entonces la primera pregunta es si al hacer esto se va a salvaguardar los derechos de los depositantes”, agrega el especialista.

El arrendamiento también será de los planteamientos más complicados a resolver en primer lugar, por cómo será la relación entre los arrendadores y el instituto para regular, por ejemplo, falta de pagos de renta.

Además, se requerirá una estructura muy robusta que agregue al organismo la facultad de cobranza, ya que en la actualidad es a través del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) que recibe los recursos.