El Auge Corporativo
En la capital del país se van a construir aproximadamente 1.8 millones de metros cuadrados de oficinas entre 2013 y 2018, lo que significa un promedio de 350,000 m2 por año y una inversión en construcción de interiores corporativos de 350 millones de dólares anuales. Esta cifra incluye diseño, construcción, mobiliario/equipamiento y gerencia de proyecto, explica un análisis de JLL México sobre el panorama del mercado de oficinas Clase A de la Ciudad de México.
Características del negocio
En este segmento los proyectos son dinámicos, con periodos cortos de ejecución, y requieren una velocidad de respuesta importante. Los meses de mayor movimiento en este mercado son a partir de junio y tienen su pico de producción en septiembre, octubre y noviembre.
Yahir Sarmiento, director de Project Management de Cushman & Wakefield, explica que los presupuestos de interiorismo corporativo son variables: aunque el promedio es de 650 dólares por metro cuadrado hay proyectos desde 420 dólares hasta 1,300 dólares por metro cuadrado.
El promedio en la clasificación A y A+ es de 675 dólares por metro cuadrado, incluidos el mobiliario y las estaciones de trabajo. De ésta, 40% se utiliza en aire acondicionado y el resto es para acabados, explica Jorge Abdel, presidente de la Asociación Mexicana de Interiorismo Corporativo (AMIC).
Sarmiento añade que “una de las características del mercado de interiorismo corporativo es que suele ser especulativo; cuando se anuncia que las expectativas
no son tan alentadoras los inversionistas comienzan a ser muy precavidos y tienen cuidado, a menos que su inversión no sea necesaria y obligatoria”.
Por ejemplo, “el año pasado, durante el periodo de negociaciones de la reforma fiscal, las inversiones en interiores corporativos se frenaron; los inversionistas no sabían cómo iba a afectar el pago de impuestos. El resultado de esta contención fue el alza de inversiones durante el primer trimestre de 2014”, agrega.
FOTO: Cortesía Corporativo VonHaucke
Los segmentos A y A+ representan 40% del mercado corporativo y se enfocan en marcas. Los edificios clase B, ocupados principalmente por empresas de menor nivel, importantes pero pequeñas, son plantas de 200 m2, máximo 500, y representan 60% del mercado.
Víctor Lachica, presidente de Cushman & Wakefield, estima que cada año la actividad inmobiliaria mueve 480,000 m2, de los cuales entre 250,000 y 260,000 m2 son absorbidos por el crecimiento de empresas y el resto por reubicación de las mismas. Como cifra comparativa, señala que antes de 2011 se movían entre 160,000 y 170,000 m2 anuales.
Lachica explica que cada vez hay más disponibilidad de oficinas A+, debido a que se trata de un mercado en renovación, y que los corredores de Reforma, Polanco y las Lomas son los más activos.
Nuevos y sustentables
Los criterios medioambientales son parte fundamental en la operación diaria de las oficinas, por lo que arquitectos e interio-ristas tienen que tomar en cuenta estos aspectos, sobre todo en proyectos para empresas que sean socialmente responsables y que demanden que sus instalaciones cumplan con normas y cuestiones sustentables; algunas compañías incluso optan por la certificación LEED.
En el nicho de oficinas A y A+, entre 40% y 60% está buscando estas certificaciones, lo que representa 260 edificios, de acuerdo con información del departamento de inteligencia de mercado de Coldwell Banker Commercial, que representa proyectos corporativos y de usos mixtos.
Cortesía Zyman & Zyman
En cuánto se cotizan
Los precios promedio de renta han reflejado una tendencia de incremento en los submercados, que alcanzan 28 dólares mensuales por metro cuadrado. Coldwell Banker Commercial pronostica que el promedio de renta llegará a 30 dólares. En países como México, Brasil, Panamá, Colombia y Argentina el detonante es la entrada de la industria a un ciclo de expansión, que se refleja en el desarrollo de nuevas construcciones.
La evolución en México comenzó desde hace cuatro años; tan sólo en la Ciudad de México ya existen 3.7 millones de metros cuadrados de oficinas, metraje equivalente a 42% de la oferta disponible en Nueva York. Hay intereses en otros mercados, particularmente en Monterrey, Guadalajara, Tijuana, Querétaro, Puebla, San Luis Potosí, León y Cancún.
Tendencia en diseño
En los próximos años 98% de los empleados laborarán desde una estación abierta de trabajo, pues la tendencia en el mundo es la desaparición de privados dentro de las oficinas, comenta Arturo Bañuelos, vicepresidente ejecutivo de Administración de Proyectos y Desarrollos de JLL.
Los nuevos diseños llevan espacios de colaboración abiertos, con estaciones de trabajo tipo benching, que consisten en bancas con guardado inferior y con mamparas bajas o nulas entre cada estación, con el fin de establecer una comunicación directa entre todos los colaboradores de la empresa”, explica Bañuelos.
El también miembro honorario de la AMIC afirma que estará presente la creación de salas de juntas informales conocidas como casual collision, que propician el encuentro de manera menos rígida.
Una característica importante es el aprovechamiento máximo de la luz natural, lo que permite beneficios en la salud.
El interiorismo corporativo está cambiando, no sólo hacia lo sustentable, sino que hoy pone el acento en lo social, la salud y la comodidad del empleado, aspectos que se traducen en colaboradores felices, creativos y productivos.
