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¿El fin de la preventa y la llegada de depas más caros?

Si bien es cierto que hay unos cuantos desarrolladores que han abusado, eso no quiere decir bajo ninguna circunstancia que todos los desarrolladores hagan lo mismo, señala Fernando Soto-Hay.
lun 30 noviembre 2020 07:00 AM

(Expansión) – La más reciente propuesta de reforma a la Ley de Desarrollo Urbano y el Código Civil de la CDMX hecha por la diputada de Morena, Paula Soto, en la que se plantea la prohibición de la preventa inmobiliaria no puede ser calificada sino como una verdadera ocurrencia irresponsable y nos coloca frente a un importante tema de fondo que ya vislumbrábamos desde hace tiempo: la importancia de salvaguardar el ecosistema inmobiliario mexicano de vivienda de todos los niveles socioeconómicos.

En la actual administración de la Ciudad de México, tanto desde el Ejecutivo como del Legislativo, hemos sido testigos de medidas que han generado una enorme incertidumbre para la inversión privada y que han afectado de manera importante el desarrollo de vivienda.

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De los argumentos a favor y del funcionamiento de la preventa

Ahora, la propuesta hecha al Congreso de la Ciudad de México busca evitar que se comercialicen propiedades en desarrollos que no han concluido su construcción, y por obvias razones aún no cuenten con los permisos de ocupación y de terminación de obra correspondientes, bajo el argumento de que los desarrolladores han abusado en la construcción de unidades adicionales o de una mayor superficie de construcción que la autorizada.

Esta postura claramente demuestra que hay un desconocimiento de las dinámicas financieras involucradas en los inmuebles comercializados en preventa y en el proceso de inversión per se, porque si bien es cierto que hay algunos abusos, estos son contados y por ningún motivo son relevantes, caso contrario a los cientos de miles de personas que han comprado sus casas o departamentos mediante la preventa con enormes beneficios patrimoniales para sus familias.

Una casa o departamento en construcción puede costar de 20 a 30% menos que una recién construida, además, la preventa no solo brinda liquidez, sino también certeza a los desarrolladores para continuar con el proceso subyacente a la construcción y entrega de unidades.

El proponer que deje de existir la preventa implicaría que las personas que comúnmente compran su departamento en preventas tendrían que hacer transacciones de contado a precios mucho mayores una vez terminado el desarrollo.

La preventa permite al comprador ahorrar, tener una buena calidad de vida en su proceso de compra y gozar de la apreciación del valor de su inmueble a través del tiempo de la construcción. Prohibirla no es hacer un bien o enterrar una fuente de abusos, es generar un efecto patrimonial negativo en la vida de muchos compradores potenciales en la capital.

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Una mejor solución

Por lo tanto, lo que en realidad se tiene que evitar son las prácticas inadecuadas, no un mecanismo de mercado como la preventa que en todo el mundo permite a las personas comprar en el tiempo, poco a poco, su casa o departamento al pagar su enganche con facilidades y pagar el remanente hasta el final con o sin crédito hipotecario.

Si bien es cierto que hay unos cuantos desarrolladores que han abusado, eso no quiere decir bajo ninguna circunstancia que todos los desarrolladores hagan lo mismo en la Ciudad de México o en todo el país para efectos prácticos.

En la legislación vigente ya existen los mecanismos para controlar los abusos de algunos desarrolladores inmobiliarios que construyen fuera de norma. Por lo tanto, lo que toca a las autoridades es ser mucho más responsables y estrictas en los procesos de revisión de la ejecución de obras, revisar la ejecución a través de los directores responsables de obra (DRO) y de las autoridades del Instituto de Verificación Administrativa (INVEA).

De poco sirven las prohibiciones sin análisis técnico previo, el ecosistema inmobiliario de México requiere que nuestras autoridades tengan una perspectiva a largo plazo y lo que les corresponde ahora (como siempre ha sido) es hacer valer el Estado de Derecho, sancionar a quienes no cumplan con el marco legal y no eliminar una práctica que es abrumadoramente benéfica para los compradores de casas, pero principalmente de departamentos, en la Ciudad de México.

Nota del editor: Fernando Soto-Hay es fundador y director general de Tu Hipoteca Fácil y cofundador de Mexicanos Contra la Corrupción y la Impunidad. Síguelo en Twitter o contáctalo al correo fernando@tuhipotecafacil.com . Las opiniones expresadas en esta columna pertenecen exclusivamente al autor.

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