Además, la absorción ha crecido, pasando de 2.0 millones de m2 en 2019 a 5.0 millones de m2 en 2023, dejando una tasa de disponibilidad cercana a 2% (una de las más bajas históricamente a nivel nacional).
En este contexto, el nearshoring sin duda ha tenido un impacto positivo. En primer lugar, por el incremento en la demanda de espacios, resultando en la expansión y desarrollo de nuevos parques en zonas estratégicas del país, con instalaciones modernas que dan competencia a otros participantes del mercado. Por otro lado, el fenómeno de la relocalización ha contribuido a la revalorización de los activos inmobiliarios industriales, volviéndolos más atractivos para los inversionistas.
Tendencias en el sector inmobiliario industrial
En 2022, la ocupación de parques industriales en México alcanzó un récord histórico, logrando una tasa promedio de más de 97%. Esto fue impulsado en parte por la reubicación de cadenas de suministro en nuestro país, particularmente del sector automotriz.
En comparativa, en 2023, Monterrey, la Ciudad de México y Saltillo vieron incrementos en la construcción de espacios industriales de 20%, 36% y 24% respectivamente, es decir, casi 30% en promedio.
Hoy, la demanda de espacios industriales está siendo impulsada por la llegada de empresas extranjeras, especialmente provenientes de Asia, con más de 350 nuevos proyectos iniciados en 2023, los cuales representan una inversión conjunta de 17,000 millones de pesos.
Algunos de los factores que han propiciado el aumento de la IED en este sector son la proximidad a mercados clave como el de Estados Unidos, infraestructura de calidad (principalmente de transporte) y favorables políticas gubernamentales (incentivos fiscales, la amplia red que comprende el T-MEC, entre otras); si las condiciones económicas y políticas se mantienen estables, se esperaría que la tendencia continúe.
Ahora bien, aunque históricamente la mayoría de los parques industriales en nuestro país se han concentrado en ciudades del norte, como Monterrey, Saltillo y Ciudad Juárez, actualmente existe un interés creciente en desarrollar parques en otras regiones del país, tales como el Bajío (Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí y Jalisco) y el sur.
Esta diversificación es clave para atraer nuevas inversiones y mejorar la competitividad regional; ejemplos como el Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec, que ofrece acceso a dos océanos y conexiones logísticas clave, están buscando posicionarse como nuevas zonas de desarrollo industrial.
Desafíos en la industria
A pesar del crecimiento, aún existen retos relacionados con la infraestructura, particularmente en términos de suministro eléctrico y acceso al agua.
Por ejemplo, regiones como Monterrey han experimentado problemas de escasez, aunados a las preocupaciones sobre la capacidad de la red eléctrica para soportar el crecimiento proyectado. Por lo tanto, la colaboración continua entre los sectores público y privado es crucial para mantener la tendencia de crecimiento, así como el interés de los inversionistas en México.
Por otro lado, hoy el sector industrial es uno de los principales productores de CO2, al tiempo que el impuesto a las emisiones de carbono es de USD 3.5 por tonelada. En este sentido, durante la 27.a Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (COP27), nuestro país hizo público su objetivo de adicionar 30 GW (gigavatios) de energía renovable combinada hacia 2030.
Asimismo, con un enfoque en la instalación de sistemas de energía renovable y la implementación de prácticas de economía circular, diversas empresas en México están invirtiendo en iniciativas destinadas a financiar la instalación de soluciones energéticas limpias o bonos de carbono, en línea con el objetivo nacional de reducción de emisiones de carbono bajo el Acuerdo de París.
Por otra parte, con la adopción de tecnologías avanzadas, tales como la inteligencia artificial (IA) y el machine learning, herramientas como el internet de las cosas (IoT, por sus siglas en inglés) industrial, los drones y la construcción modular están transformando la forma en que se desarrollan y operan los parques industriales en México, no solo mejorando la eficiencia, sino también reduciendo los costos operativos.
