El project manager es clave en el éxito de tu obra. ¿Sabes su valor?

Nota del editor: Este contenido se publicó originalmente en la edición 538 de Obras, Monumentos a la impunidad, correspondiente a octubre-noviembre de 2017. 

Con una inversión de 1,200 millones de dólares (mdd), BBVA Bancomer realizó un proceso de transformación con la construcción de tres nuevas sedes: el centro operativo en Parques Polanco, en la Ciudad de México, donde se concentra el equipo de ingeniería y procesos; el data center en Atizapán, Estado de México, que alberga las máquinas que procesan la tecnología de todo el continente americano, y la Torre BBVA Bancomer, en Paseo de la Reforma, donde trabajan 5,200 personas.

Además, se remodelaron y crearon 2,000 nuevas sucursales en el país. A pesar de que estas "potentes y retadoras" edificaciones arrancaron en plena crisis económica (2009), dos factores permitieron su éxito: la experiencia del área inmobiliaria del banco y la intervención de un gerente de proyecto (project manager) que asesoró la gestión de la obra, explica Luis Ignacio Gutiérrez, director corporativo de Compras, Inmuebles y Servicios de BBVA Bancomer.

Tras un proceso de licitación, la empresa JLL fue elegida para dirigir la construcción. "Requeríamos que la compañía entendiera las necesidades y los objetivos del banco. Estábamos por iniciar la creación de nuestra casa, el lugar donde vamos a vivir por muchos años. Esto no era un proyecto más", refiere Gutiérrez.

Figura poco valorada

Para la entidad financiera, la labor de esta figura fue imprescindible porque se aliaron a un equipo con experiencia y se olvidaron de pagar liquidación o finiquito a los empleados de la obra, ya que JLL les proporcionó el talento.

"La idea era tener un grupo de profesionales que nos aportara todo tipo de recursos [humanos y materiales], además de que se encargara de los procedimientos de la construcción", señala Gutiérrez.

Aunque hay varias firmas que ofrecen el servicio, como Coldwell Banker Commercial, Cushman & Wakefield, Colliers International, CH2M y JLL, falta entender su valor en la construcción: "Algunos piensan que solo diseñamos o que vendemos alfombras y muebles", opina Arturo Bañuelos, vicepresidente ejecutivo de Administración de Proyectos y Desarrollos de JLL México.

Cuando en realidad, "somos los ojos y oídos de nuestros clientes y tomamos el proyecto como si fuera nuestro".

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Así lo hizo JLL durante la construcción de la nueva sede de la Federación Mexicana de Futbol (Femexfut) en Toluca, Estado de México, donde coordinó alrededor de 20 empresas durante 12 meses.
 

La importancia del project manager

_{» Las reducciones económicas van desde 5% si el especialista entra cuando arrancó la obra, y hasta 11% si sus servicios se requieren desde la planeación.}

_{» Lo que aporta es un mayor control, ya que su visión integrada de todas las áreas del proyecto le permite tener monitoreados los cambios y tomar medidas para evitar el gasto excesivo.}

_{» Hasta 50% de las labores que realiza esta figura en la construcción recae en ámbitos gerenciales}

 

Además de cumplir con estándares de calidad y tiempo, y reducir el consumo de energía y agua, el reto fue conseguir la certificación LEED. "Documentamos materiales, acciones, resultados, tiempos, y nos encargamos de hacer los recorridos para cumplir con el puntaje necesario", comenta Ana Soberanes, gerente de proyecto senior del área de Administración de Proyectos y Desarrollos de JLL México.

La propuesta logró abastecer el edificio con energía solar, lo que les permitió sobrepasar las proyecciones de ahorro desde el primer día. Trabajar de la mano de sus clientes y generar beneficios monetarios para la edificación es el principal objetivo.

La razón, especifica Carlos Pampliega, arquitecto y project manager independiente con más de 10 años de experiencia en la industria, es que una construcción no planeada cuesta mucho más de lo que el presupuesto al principio. "Los tiempos, los plazos, los retrasos y los sobrecostos no deben ser problemas habituales", expone.

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Carlos F. Uriegas, responsable de Construcción del Project Management Institute (PMI), capítulo México, afirma que contar con un staff en el que más de 30% de los integrantes estén certificados genera ahorros por encima de 35% en el costo total de un proyecto.

Para lograrlo, asegura, se requiere sobrepasar actividades de gestión de obra y adquirir responsabilidades adicionales. Pampliega explica que las responsabilidades de esta figura inician con los estudios de factibilidad; así sucedió con BBVA Bancomer.

"El banco nos contrató antes de arrancar la obra, por lo que nos encargamos de seleccionar al arquitecto y el predio, conocer los tipos de suelo, revisar los reglamentos viales y medioambientales e iniciar el procedimiento para obtener las licencias de construcción", expone Bañuelos.

Posteriormente, continúa Pampliega, el project manager diseña el anteproyecto de la edificación, le da estructura y detalla las características de la obra adaptándose a las necesidades del cliente. Sigue con la administración de las propuestas técnicas, supervisa y controla el proceso de la construcción y, finalmente, pone en marcha la entrega del inmueble.

El poder de negociar

Aunado a eso, el project manager es capaz de mantener el orden en la construcción, establece prioridades, lidera numerosos equipos, asume retos, toma decisiones a tiempo, resuelve problemas técnicos y, lo más importante, negocia con grupos de interés como gobiernos, autoridades locales y ciudadanos para evitar inconvenientes, detalla Uriegas.

De ahí que el gerente de proyecto se convierta en blanco fácil para sobornos, asevera Pampliega: "Debido a que uno tiene que gestionar las ofertas de distintas constructoras, vas a encontrar gente que quiera darte un regalo a cambio de que 'tires' para un lado o para el otro".

Pero, explica, el enfoque en que la obra culmine exitosamente y los valores personales y profesionales nos permiten mantenernos en el mercado.

En JLL, por ejemplo, hay un código ético que rige a la compañía y la forma en la que se gestiona el proceso, apegado a tiempos y costos, dificulta que se cometan actos de corrupción. Además, la certificación otorgada por PMI obliga a seguir un manifiesto en el que la honestidad es uno de los valores cruciales.

"Nosotros somos los abogados, consejeros, asesores y consultores del cliente y, por esta razón, evitamos problemas monetarios con autoridades. Generamos nuestras licencias en tiempo y forma y evitamos las multas o excesos de pagos", enfatiza Carlos Pampliega.