Los índices de desocupación son un riesgo para las fibras

Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) enfrentan una serie de riesgo que podrían afectar el interés de los inversionistas en el corto plazo, coinciden diversos especialistas. 

Marco Medina, analista de Ve por Más, opina que si la Reserva Federal, el banco central estadounidense, concluye su proceso de relajamiento monetario se generaría una alza de las tasas de interés del 'vecino del norte'.

Eso influirá directamente en el alza de las tasas en México y modificaría, a la baja, los rendimientos que puedan generar las Fibras, "por lo que es un factor que podría generar afectación", explica.

Dan McGoey, analista de Banamex, agrega que entre los riesgos para la industria están los altos niveles de desocupación de espacios de oficinas en México y los diferenciales de arrendamiento negativos en mercados de mayor antigüedad.

Además, el acceso a capital en los mercados de inversión podría presionar las tasas de capitalización o exacerbar la sobreoferta de instrumentos sujetos de inversión, lo que provocaría un cambio en las perspectivas para las Fibras.

"El limitado historial de las Fibras y de las compañías que cotizan en bolsa desde hace poco también representa un riesgo importante, pues podrían presentar problemas por falta de experiencia", comenta.

Para Augusto Arellano, senior managing director de Evercore Partners México, empresa que inició el proceso de cotización de Fibra Uno, explica que las Fibras aún tienen un camino por recorrer, pues hay instrumentos más complejos por desarrollar.

"Las Fibras son un instrumento que ha crecido rápidamente, pero aún es muy joven. Vamos a ver más fibras en inmobiliario, pero también en nuevos sectores, como es el caso de infraestructura", afirma.

El trayecto de las fibras
En 2012, Fibra Inny Fibra Terrafina iniciaron su proceso de colocación en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) por una suma conjunta cercana a 10,000 millones de pesos (mdp).

Adicionalmente, FibraHotel anunció el 31 de mayo de este año que realizó su segunda colocación primaria por un monto de 4,877.7 millones de pesos (mdp), incluyendo 636.2 mdp correspondientes a la opción de sobreasignación.

Por otro lado, Fibra Uno dio a conocer el 29 de enero que realizó exitosamente su tercera colocación primaria por un monto de 22,049. mdp, incluyendo 2,449.9 mdp correspondientes a la opción de sobreasignación y 3,266.6 mdp al hot deal.

Además, se esperan cinco más para lo que resta del año, revela información de analistas de Ve por Más.

Y vienen más Fibras
Medina explica que para julio se espera la colocación de Fibrashop (enfocada en centros comerciales) y que el resto del semestre se podrán ver nuevas opciones.

"Éste es un mercado con aún mucho potencial, pues en países europeos y en Estados Unidos la inversión en estos instrumentos representa hasta 15% del portafolio y en México todavía se está muy por debajo de esos niveles", afirma.

McGoey, piensa que hay varios factores que en México apoyarán el desempeño de Fibras en el corto y mediano plazo:

"El actual entorno de bajas tasas de interés representa un momento óptimo para que México haya creado un marco legal y fiscal que le permita la aprobación de un vehículo de inversión de bienes raíces", comenta.

El especialista agrega que las propiedades industriales están bien posicionadas para beneficiarse del crecimiento de las manufacturas y de la distribución interna que repuntan con el aumento del empleo y de los salarios.

"Consideramos que el potencial de rentabilidad bursátil ha tenido un buen comienzo, con una adecuada liquidez de las acciones, diversos perfiles de administración y estrategias corporativas, y estructuras de gobierno corporativo variadas, aunque respetables, que compiten por el interés de los inversionistas", afirma.

Para Medina, las Afores son uno de los principales interesados en este tipo de instrumentos y se prevé que conforme se vayan dando más colocaciones haya mayor participación en el portafolio de esas instituciones.

"Adicionalmente, los administradores de las Fibras han realizado varias adquisiciones en lo que va del año, lo que implica una perspectiva muy positiva sobre lo que viene para estas instituciones", afirma Toe Matsumura, analista de Actinver.

FibraInn anunció a principios de junio la adquisición de dos propiedades hoteleras en Guadalajara y Monterrey que se suman a las tres que ya había hecho durante el año, con lo que acumula cinco.