La sobreoferta inmobiliaria amenaza el futuro de las Fibras
Como vehículo de inversión y financiamiento, los Fideicomisos de infraestructura en bienes raíces (Fibras) evolucionan exitosamente en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y no se duda de su crecimiento para los próximos años.
Una de las razones del éxito de los Fideicomisos es que aparecieron en el "mejor momento macroeconómico de México"; sin embargo, ante esta reconocida "fiebre de las Fibras" ¿cuáles son los pros y contras?
Analistas financieros opinan que el primer riesgo es el encarecimiento del valor y la renta de los bienes inmuebles, porque estos instrumentos se enfocan principalmente a invertir y financiar activos del sector inmobiliario ya en operación, es decir, incrementan su demanda.
Los especialistas del sector también vislumbran la posibilidad de una sobreoferta futura y, por lo tanto, desocupación de los inmuebles.
Ante esta perspectiva, las Fibras que se mantengan sólidas son las que estarán estables en el mercado de valores mexicano, así como en el sector productivo construcción México.
La diferenciación de los Fideicomisos es un tema que empieza a despertar una alerta en medio de esta "fiebre de fibras", dada la escalada de precios que se advierte.
Al haber una importante cantidad de recursos disponibles para comprar inmuebles, es muy probable que los precios aumenten y al final provocarán que los rendimientos ya no sean tan atractivos para los inversionistas, afirmó Miguel Ángel del Barrio Burgos, socio líder de la Industria de Bienes Raíces en Deloitte México.
Augusto Arellano, senior managing director de Evercore Partners México, opina que el riesgo es que, aunque haya muchas Fibras y al salir al mercado sean exitosas, una vez en operación pueden no ser tan efectivas.
"Me preocupa que salgan muchas Fibras porque pueden salir muy malas", dijo el directivo de Evercore.
Aunque Arellano mencionó que una de las ventajas de los Fideicomisos es que va a seguir su especialización y esto beneficia al mercado inmobiliario, pues el desarrollador que sabe hacer naves industriales va a hacer naves industriales y el que sabe hacer centros comerciales va a seguir en ese segmento, ninguno se va a arriesgar a construir un inmueble que no sea de su expertise.
Dado que viene esa especialización que tiene cada desarrollador inmobiliario, esta misma especialización se va a transferir a las Fibras y es una situación natural, continúo el directivo de Evercore.
Mientras que Miguel Ángel del Barrio opina que, para el dueño de los inmuebles, las ventajas son que se abre a un mercado que le va a permitir maximizar sus niveles de capitalización, ya que el mercado está dispuesto a pagar el valor establecido, además de los beneficios fiscales.
El éxito y aceptación de las Fibras es evidente cuando se revisan las colocaciones y adquisiciones concretadas desde su lanzamiento en 2011, pero -sobre todo- destaca el dinamismo alcanzado el año pasado y principalmente durante los ocho meses de 2013.
Tan solo en 2012 salieron dos Fibras: Hotel y Macquarie, con una emisión subsecuente: Fibra Uno.
En lo que va del año se estrenaron tres Fibras: Inn, Terrafina y Shop, además, a punto de emitirse, la de Grupo Danhos. A esta lista se suman dos emisiones subsecuentes, la de Fibra Uno y la de Hotel.
Por ser un vehículo relativamente nuevo en México, los beneficios y desventajas de las Fibras se verán en los años siguientes, por lo que los pendientes a mediano y largo plazos son: el encarecimiento de los inmuebles, una sobreoferta y la desocupación.
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