El mito de una obra sin sobresaltos
La concepción de un proyecto arquitectónico debe contemplar elementos clave para concluir su edificación de manera exitosa. En muchas ocasiones, no hacerlo dificulta, tanto al inversionista como al constructor, la dirección que debe tomar el proyecto en su evolución, pues ésta genera una rápida inercia para su desarrollo y terminación.
Como consecuencia, es común que la ejecución en obra de los proyectos arquitectónicos se termine fuera de tiempo, con un alto costo y con imprevistos que no fueron detectados de manera oportuna.
La preconstrucción es la respuesta para generar un proyecto arquitectónico y un cálculo de ingenierías en tiempo, dentro del presupuesto y con calidad. También permite dar una dirección certera al proyecto y visualizarlo en perspectiva para su análisis en ciertas áreas específicas, y así garantizar su correcta ejecución y detectar imprevistos previos a su construcción.
La preconstrucción consiste en la planeación estratégica del proceso de construcción. Esta planeación se fundamenta en cuatro elementos principales:
1. Calidad de la información
2. Presupuesto
3. Tiempo
4. BIM (Building Modeling Information) o modelado en 3D
La calidad (1) se refiere al desarrollo de la información necesaria para garantizar una correcta ejecución de obra. La información se transforma en planos, memorias descriptivas, fichas técnicas, memorias de cálculos y estudios especiales,
y es desarrollada bajo un estricto cuidado a cargo de un especialista en cada área de la ingeniería.
La preconstrucción genera también proyectos arquitectónicos sostenibles para lograr las certificaciones Leadership in Energy & Environmental Design (LEED) y Programa de Certificación de Edificaciones Sustentables del Gobierno del Distrito Federal (PCES).
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En lo referente al presupuesto (2) y de acuerdo con la calidad de la información desarrollada en cada etapa de diseño, la preconstrucción genera cuatro etapas de costeo, que son:
- Estimado paramétrico
- Estimado desglosado
- Presupuesto cotizado
- Costo final de obra
Estas etapas de costeo permiten al cliente monitorear su proyecto conforme se desarrolla en sus diferentes etapas, así puede detectar las variaciones de costo en el mismo, permitiendo corregirlas y permanecer dentro de su monto objetivo de inversión.
La gestión del proyecto arquitectónico y las ingenierías en la preconstrucción permiten controlar correctamente los tiempos (3) de las etapas de diseño, con base en un programa de proyecto que garantiza la obtención en tiempo de la Manifestación de Construcción y su ejecución en obra.
Finalmente, BIM (4) es la elaboración del Modelado del Proyecto Arquitectónico e Ingenierías basado en el programa Revit, con el que se podrán monitorear los volúmenes de obra y el costo de todo el proyecto para su ejecución en campo, para minimizar el riesgo de error en los procesos de cuantificación y construcción del proyecto. El modelado permite tener una visualización de todos los cruces, tanto de estructura, como de ingenierías para una solución de trayectorias (tuberías, charolas, etc.) previa a la obra. En resumen, las ventajas de la preconstrucción en proyectos arquitectónico e ingenierías son
- Facilita la evaluación y el análisis de costeo, así como los tiempos de diferentes propuestas de sistemas constructivos y materiales.
- Permite la generación de ingeniería de valor: soluciones alternas que aportan un beneficio al proyecto en lo constructivo, los tiempos de ejecución y el costo de la obra.
- Permite lograr ahorros de aproximadamente 30% en costos del proyecto.
- Permite reducir riesgos e imprevistos en 70% en su ejecución en obra.
