Monumentos a la impunidad: la ilegalidad en la construcción en CDMX
Nota del editor: Este reportaje se publicó originalmente en la edición 538 de Obras, Monumentos a la impunidad, correspondiente a octubre-noviembre de 2017. Ésta es la tercera parte de un total de 3 entregas que se publican en Obrasweb.mx y que incluye contenidos adicionales.
En las anteriores dos entregas, Obras expuso no solo cómo no solo los directores responsables de obra pueden ser la puerta a la corrupción; también evidenció, a través de varios casos, seis acciones ilegales que integran un modus operandi. Entre esas acciones está la falsificación, la gestoría amañada y los acuerdos discrecionales.
Esta última entrega es un texto inédito que no formó parte de la edición 538 de la revista Obras por cuestiones de espacio, pero que se agrega en la versión digital, al ser información valiosa para entender el panorama de la corrupción en la construcción en la Ciudad de México.
Errores y omisiones: 3 casos
Caso 1
A dos cuadras de los Viveros de Coyoacán, en la Calle Josefa Ortiz de Domínguez número 30, en la Colonia Del Carmen, una enorme manta anuncia que los departamentos que ahí se terminan están a la venta.
Lo que no se informa es que para construir los 16 departamentos, en dos torres de seis niveles, se utilizó un certificado de uso por derechos adquiridos, con fecha de septiembre de 1991, que se emitió "por error" y con información falsa, de acuerdo con la resolución que la Procuraduría Ambiental y de Ordenamiento Territorial (PAOT) publicó desde junio de 2014.
Este certificado es un documento público que reconoce algún o algunos usos de suelo para un inmueble o parte de un inmueble que haya operado y aprovechado continuamente hasta antes de que se encontrará el uso de suelo como prohibido.
Certifica al nacimiento y la continuación de un giro. Con ese documento se puede conservar el uso acreditado siempre, sin importar los programas delegacionales a futuro. También permite reconstruir el edificios las veces que se quiera y cambiar el uso de suelo por aquéllos que permita el programa delegacional.
En ese predio solo se tenía que haber construido un edificio de nueve metros máximos de altura, de acuerdo con el Programa Parcial de Desarrollo Urbano Colonia Del Carmen.
Desde junio de 2014, la PAOT solicitó al Registro Público de la Propiedad y de Comercio realizar la custodia del folio real del predio; por lo que no es posible realizar la escritura de las viviendas.
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Al hablar al número de la inmobiliaria Calli, el representante Ricardo Velazco explica que el precio de los departamentos va de 5.3 millones 8.2 millones de pesos y que están por comenzar la etapa de acabados. Asegura que se ya se vendieron 12 viviendas, se entregarán en febrero de 2018 y será entonces cuando se podrá realizar la escritura.
Otros constructores levantan edificios sin contar con certificado, manifestación de construcción y, mucho menos, estudios sobre mecánica de suelo. Y pareciera que ninguna autoridad se percata de que se realizan estas construcciones, hasta que existe una denuncia ciudadana.
Caso 2
En la delegación Venustiano Carranza, por ejemplo, en Genaro García 261 y 263, en la colonia Jardín Balbuena, está clausurada una obra de siete niveles que se erigió en un predio donde solo podían hacerse tres pisos.
A unos minutos de ahí, en Cairo 54, colonia Romero Rubio, se terminaron dos cuerpos constructivos de seis niveles. Ahí solo tendrían que haberse levantado tres pisos.
Ambas construcciones se realizaron sin tener ningún documento. El edificio de Cairo, incluso, causó afectaciones a una casa vecina.
Caso 3
También en la delegación Venustiano Carranza, en la calle Oriente 182, números 406 y 408, colonia Moctezuma Segunda Sección, se termina un edificio de cinco pisos, en un predio donde solo se permiten tres niveles.
Javier García, de Jalagat Inmobiliaria, asegura que es el primer edificio que levantan. Acepta que se construyeron dos niveles de más, "pero ya tenemos abogados arreglando con la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivivienda (Seduvi) para que nos autorice esos niveles. Y vamos a tramitar un Registro por Obra Ejecutada en la Delegación".
—¿Pero existe una denuncia en PAOT por esta obra?
—Así es. Pero ya lo estamos arreglando. Ya se están haciendo los trámites.
—Si se compra uno de los departamentos de ese edificio, ¿cuándo se podrá escriturar el departamento? —se le pregunta.
—En agosto o septiembre. Por los trámites que se tienen aún que hacer.
—¿Las escrituras se pueden hacer con cualquier notario?
—Si es una operación al contado, usted puede elegir al notario, pero nosotros le recomendamos el notario con el que trabajamos, porque él va a tener todos los antecedentes sobre la construcción y ya sabrá de los papeles que estamos tramitando.
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La tortuosa tramitología
Son muy contados los constructores que se atreven a hablar de la corrupción que envuelve la realización de obras ilegales. Algunos solo lo hacen en el anonimato. Uno de ellos, por ejemplo, señala que el gran número de trámites que se solicitan para realizar una obra representan, cada uno de ellos, una puerta para la corrupción.
El número de trámites que se deben realizar para cada obra depende del predio, de su ubicación, del tamaño de la construcción y de lo que establece cada Programa Delegacional de Desarrollo Urbano. Un edificio de condominios puede implicar entre 15 y 30 trámites. Obras de gran magnitud pueden requerir hasta 100 trámites.
En mayo de 2016, Isaac Memun Elías, entonces presidente de la delegación del Valle de México de la Cámara Nacional de la Industria del Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), aseguró en la Asamblea Legislativa del Distrito Federal que para "agilizar" los trámites, funcionarios exigen dádivas o entrega de materiales en especie.
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Esta corrupción provoca un aumento de entre 3 y 5% del precio de cada vivienda construida.
Para este reportaje se solicitó, durante meses, entrevista con algún representante de la Canadevi, pero no se tuvo respuesta.
En marzo de 2015, el Colegio de Arquitectos firmó un convenio con la Seduvi para crear el Programa de Visado. Se trata de una oficina en donde los desarrolladores pueden corroborar si sus proyectos de construcción cumplen con todos los requisitos, antes de solicitar la manifestación de construcción en la delegación.
El arquitecto Ángel Pérez, titular del Visado, apunta que este convenio se hizo para cerrar algunas puertas a la corrupción. "El Visado —dice— te da la certeza de que el Colegio de Arquitectos ya verificó que cumpliste con todos los requisitos".
Hasta ahora, solo seis delegaciones han firmado el convenio, pero de ellas solo en Miguel Hidalgo se exige que todos los proyectos que solicitan la Manifestación de Construcción primero obtengan el Visado.
Para este reportaje también se solicitó entrevistas con funcionarios del Instituto Nacional de la Vivienda, la PAOT y las delegaciones Cuauhtémoc y Venustiano Carranza. Ninguno respondió a la solicitud.
Los dimes y diretes
"Hay una altísima impunidad en el tema de la corrupción inmobiliaria. No hay nadie en la cárcel por ello, ni constructores ni funcionarios ni DROs. Hay muchas obras que fueron denunciadas, investigadas y no hay sanciones", señala Mónica Tapia, quien con organizaciones ciudadanas como Suma Urbana crearon en abril pasado Obra Chueca, una plataforma en internet en donde los ciudadanos pueden reportar casos de construcciones irregulares. Hasta el 26 de junio tenía registrados 460 reportes.
Consulta: El mapa de las (casi) 1,000 'obras chuecas' en la Ciudad de México
Las constructoras —señala Eloisa Alvarado, habitante de Polanco y quien en 2003 comenzó a denunciar obras irregulares en esa zona— "ya conocen el camino de cómo violar la ley. Las multas que les imponen por ello son ridículas. Y en los juicios, los jueces resuelven a favor de los constructores, sobre todo cuando los edificios ya están ocupados".
Zamorano Ruiz, director general de Desarrollo Urbano de la Seduvi,
no comparte la percepción ciudadana de que reina la impunidad en el tema de obras irregulares. "En muchas de estas construcciones hay procesos en contra", dice. A la vez reconoce que "hay abogados y gestores que le encuentran el recoveco a la ley y acaban ganando juicios".
Tan sólo en Azcapotzalco se construyen más de 800 viviendas al amparo de resoluciones favorables de los Tribunales Federales y de lo Contencioso Administrativo, de acuerdo con datos de la misma delegación.
Justo en Azcapotzalco, en mayo pasado, autoridades de la delegación reconocieron que el crecimiento inmobiliario está rebasando la capacidad de servicios públicos y provocando el desabasto del agua potable.
A la Seduvi se le solicitaron los datos de cuántos juicios de lesividad ha interpuesto y cuántos ha ganado. No se recibió respuesta.
Algunos desarrolladores, como el arquitecto Pacheco, consideran que para ir cerrando puertas a la corrupción en el sector inmobiliario debería hacerse obligatorio el Visado. Además, de endurecer la supervisión a los DROs.
Xóchitl Gálvez, delegada en Miguel Hidalgo, ha propuesto crear una plataforma digital en donde participen autoridades del gobierno central, delegaciones y notarios. Para que todos puedan verificar si los documentos son legales y todos estén al tanto de qué obras son irregulares, se les retengan los folios y no puedan escriturar.
En los últimos dos años, esa demarcación ha presentado cerca de 50 demandas. "Antes (con la administración pasada) las denuncias de la delegación se perdían. Yo voy para ganar", dice Gálvez.
Hoy 4 niveles; mañana, 22
El 10 de abril de 2017, un derrumbe en Avenida Toluca 479 y 481, en la delegación Álvaro Obregón—donde se levantaba un centro comercial— provocó la muerte de siete trabajadores y 10 más resultaron lesionados. Desde 2015, esta obra ya había sido denunciada por ciudadanos.
Después del derrumbe, la PAOT emitió un comunicado en el que señaló que la construcción no respetaba los niveles de construcción, por lo que había sido clausurada por la delegación en marzo de 2016. Sin embargo, los sellos se retiraron y las obras siguieron hasta el día del derrumbe.
En Álvaro Obregón son varias las construcciones que los vecinos han intentado detener. Una de ellas es la que se encuentra en Rómulo O'Farril 520, en la colonia Olivar de los Padres. Ahí, la inmobiliaria HIR construye 1,090 departamentos, en cinco torres, de 22 niveles.
El 15 de febrero de 2011, Miguel Ángel Lazcano Paulín, el certificador de la Seduvi, firmó un certificado para Rómulo O'Farril 520, en donde señalaba que ahí se podía construir hasta cuatro niveles.
Semanas después, el 20 de abril de 2011, el mismo Lazcano Paulín firmó un nuevo certificado, el cual permite la construcción de hasta 3,178 viviendas y torres de 22 pisos, gracias a que se aplicaron varias normas, entre ellas la 7 (Alturas de edificaciones y restricciones) y la 10 (Alturas máximas en vialidades), siempre y cuando se tenga la aprobación de un dictamen de impacto urbano-ambiental.
Es con este certificado que Inmobiliaria HIR tramitó una Manifestación de Construcción en 2012. En 2015 solicitó una prórroga y se les otorgó con vigencia hasta 2018.
En las oficinas de HIR, el arquitecto Leopoldo Hirschhorn Cymerman mostró a Obras la opinión técnica que la Seduvi les entregó el 9 de septiembre de 2015, en donde se señala que el certificado de abril de 2011 es "administrativa y legalmente válido y vigente mientras no modifique uso, superficie y densidad". Lo firma el arquitecto Fernando Méndez Bernal, quien entonces era director general de Administración Urbana de la Seduvi.
Los vecinos que han denunciado esta construcción argumentan que la avenida Rómulo O'Farril ya está colapsada por el número de autos que a diario circulan ahí, por lo que aumentarán los problemas viales cuando se habiten los departamentos que construye HIR. También señalan que aumentarán los problemas de abasto de agua que ya se viven en la zona.
El arquitecto Hirschhorn menciona que en el estudio de impacto urbano y ambiental que realizaron, y que entregaron a las autoridades, se muestra que "con poca inversión se puede resolver el problema vial".
Sobre la oposición de los vecinos, quienes han reunido 3,000 firmas para detener las obras, Hirschhorn solo responde que muchos de ellos "solo quieren posicionarse políticamente".
Los integrantes de Suma Urbana señalan que existen varios instrumentos discrecionales que las autoridades utilizan para "permitir que los desarrolladores construyan lo que quieran".
La posición del arquitecto Hirschhorn es que "si hay gentes que han hecho pisos de más, que los metan a la cárcel. Que han violado uso de suelo, que los metan a la cárcel. Para eso hay una ley… Pero lo importante es que las ciudades tienen que crecer. Y hay buenos y malos entre los inmobiliarios. Lo que estamos pidiendo los buenos es que sancionen a los malos".
La petición del arquitecto Hirschhorn es la misma que tienen los vecinos que se han organizado para denunciar esas obras que ellos miran como 'monumentos a la impunidad'.
