El capital privado va por el 'real estate' del futuro

Nota del editor: Esta nota se publicó originalmente en la edición 546 de la revista Obras, 'Las 100 empresas de la construcción más grandes de México', correspondiente a julio de 2018. 

(CIUDAD DE MÉXICO) – Para imaginar el futuro de las inversiones en bienes raíces hay que partir de las tendencias que posicionan al sector industrial como el más atractivo para los fondos de capital.

"Hay una gran oportunidad de expansión, tanto comercial como residencial y de usos mixtos en otras áreas del país, y vamos a seguir viendo cómo las Fibras se consolidan en los mercados", dice María Ariza, directora general de la Bolsa Institucional de Valores (Biva).

"La parte industrial sigue siendo muy atractiva, con la participación de jugadores nacionales y extranjeros, los que necesitan grandes espacios para hacer sus productos", agrega.

En cuanto a las etapas de la cadena de valor, siguen siendo más rentables los desarrollos que las tenencias, pese a que tener propiedades a largo plazo sea mucho más patrimonial que sólo construir y generar proyectos, explica Ariel Fischman, socio fundador de 414 Capital.

"Históricamente ha sido más rentable construir casas y venderlas que construir un edificio o un centro comercial y quedártelo toda la vida, y lo sigue siendo aunque claramente asumiendo un mayor riesgo", dice el especialista.

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_Oportunidad. Existen grandes posibilidades de expansión tanto comercial como residencial y de usus mixtos. FOTO: Cortesía KSAB

Por ahora, los desarrollos se concentran en las principales urbes del país, dejando un vacío en las ciudades secundarias, comenta Ariza. "Vemos mucho movimiento en Monterrey, Guadalajara, Ciudad de México, y mucha actividad hotelera en la Riviera Maya", pero hay grandes oportunidades en Querétaro, Tijuana, Mérida y Pachuca para oficinas, residenciales, desarrollos de usos mixto.

Además, hay tres categorías de bienes raíces que aún no se han desarrollado en México y que están en auge en otros países: el senior living (comunidades residenciales para la tercera edad), las viviendas para estu- diantes y los servicios de salud, explica Fischman.

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El aumento de la esperanza de vida en la población ha generado una demanda en los servicios para la vejez. "En Estados Unidos hay REIT –el equivalente a las Fibras– que sólo se dedican a los hospitales, no hay ningún motivo para que el dueño del edificio sea el que opere el hospital", precisa.

Lo mismo ocurre con las escuelas: "Si quieres poner una escuela hoy, probablemente 80% del dinero que necesitas sea para el edificio y el desarrollo lo podría hacer otro; la operación del negocio y la tenencia del inmueble son actividades distintas", añade el experto.

La tecnología que llegó

Otro factor que viene en el sector de bienes raíces es el blockchain que promete traer grandes cambios.

La tecnología que sustenta a criptomonedas como Bitcoin opera como una base de datos distribuida y segura que se puede aplicar a todo tipo de transacciones de forma pública y descentralizada.

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En el rubro de bienes raíces podría contribuir a que los contratos de renta y venta puedan ser vistos por todos los interesados, cosa que hoy no ocurre, comenta Fischman.

Comenta que otro beneficio potencial sería el prescindir de intermediarios como notarías o registros públicos para comercializar desarrollos, una ventaja que haría más eficiente y productivo el crowdfunding, incluso democratizando el otorgamiento de hipotecas.

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_Impulso. Las nuevas tecnologías impondrán mucha transparencia y minimizarán los riesgos de cada proyecto. FOTO: Cortesía Belmont

"Blockchain traerá mucha más transparencia y minimizará riesgos", estima Ariza. "Como toda tecnología se tarda, pero vamos a empezar a ver despachos de real estate que la utilicen para la toma de decisiones y para su información".

En cuanto al crowdfunding, aunque empieza a tomar fuerza como medio de financiación para proyectos inmobiliarios en México, todavía no se ha visto demasiada actividad, observa la directora de Biva.

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"Conozco 3 o 4 casos muy interesantes, todavía son pocos, pero definitivamente creo que esta puede ser una de las secciones que crecerá", dice.

Fondos más especializados

Ariza, ex directora general de la Asociación Mexicana de Capital Privado, prevé que en el corto plazo habrá un crecimiento en el sector de las Fibras y asegura que se podrá complementar la oferta de los fondos de capital con fondos de deuda y con los mercados bursátiles.

"Es muy interesante lo que estamos viendo a nivel de financiamiento de capitales y considero que el sector va a seguir teniendo un crecimiento, estamos viendo desarrollos de altísima calidad y de gran aportación para el bienestar y para el desarrollo urbano", señala.

Los fondos de capital privado seguirán invirtiendo en bienes raíces, y habrá menos manejando más activos, predice.

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Los ciclos de liquidez serán más cortos en respuesta al apetito de los inversionistas, pasarán de cinco años a tres.

Los fondos se enfocarán en un nicho, que puede ser comercial, industrial, residencial de comunidad, etc. También existirán los especializados en temas sustentables, que gracias a las nuevas tecnologías han logrado disminuir costos y tener buenos resultados, considera la especialista.

"Creo que si tuviéramos que escoger entre uno y otro, definitivamente buscaríamos un proyecto que además de darnos un buen retorno, tuviera una huella verde en el mundo", concluye María Ariza.