Los retos que enfrenta el tren de la vivienda para mantener su curso

CIUDAD DE MÉXICO. Algunos de los retos que tiene el sector vivienda en los próximos años es que haya mejores condiciones internas en materia de subsidios, oferta financiera e hipotecaria, regulación y actualización catastral, para que la edificación continúe con mayor vigor y aminore el déficit habitacional en el país.

De acuerdo con el informe Demanda de Vivienda 2018, de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), cada año las soluciones de vivienda esperadas por la población mexicana suman más de 1 millón, de las cuales 60% son adquisiciones de vivienda nueva y usada, entre 34 y 36% de mejoramientos habitacionales, y de 3.0 a 6.0% en autoproducción.

No obstante, según un estudio del Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval), en México, a nivel nacional, el rezago de vivienda alcanza a 44.7% de la población, promedio que crece hasta 79.1% para el caso de los habitantes de comunidades indígenas.

La institución refiere que una tercera parte de los jóvenes en el país, que son más de 37.5 millones, habita en una vivienda con rezago habitacional, y sobre cuya proporción, 13.2% presenta carencia por calidad y espacio en la vivienda y 19.9% carece de acceso a servicios básicos.

Carlos Medina Rodríguez, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), señala que a ello se agrega que el déficit de vivienda en territorio nacional suma entre 9 y 14 millones de casas, en tanto que se integran cada año a la demanda cerca de 150,000 familias.

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Medina refiere en entrevista que tan en solo en el segmento de vivienda social, la Cámara estima la necesidad de construir y entregar, por año, al menos 200,000 inmuebles para buscar satisfacer la demanda.

Es más complejo hacer vivienda social: Canadevi

El líder de la Canadevi indica que en el segmento medio y residencial, la construcción se logró mantener ante la mayor colocación del crédito por parte de la banca comercial y de los institutos de vivienda sociales, que incrementaron los montos hipotecarios. Sin embargo, en contraste, se ha vuelto más complejo atender la demanda de casas de quienes menos ganan en el país ante la reducción de los subsidios gubernamentales considerados en cada ejercicio anual.

"Se ha ido reduciendo año con año la gente que puede comprar una vivienda dentro de los 2.8 salarios mínimos para abajo, se ha visto muy complejo, y el reto está en caminar no solo a crear ciudades sustentables y del cuidado al desarrollo urbano, sino también en dar vivienda a los más desprotegidos, esos que ganan menos de 8,000 pesos y que aún estando en la economía formal no pueden acceder al mercado", aseveró.

Mencionó que para el sector desarrollador hoy en día invertir en vivienda social es un "riesgo", ya que se carece del incentivo por parte del gobierno federal para impulsar una mayor participación.

"Específicamente podemos poner como ejemplo el que se haya eliminado del presupuesto para el 2019 el programa para darle vivienda a través de Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) a la gente de menos recursos, se vuelve con esto más complicado invertir en este segmento", explicó.

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El líder empresarial señaló que existe un inventario de 100,000 viviendas de interés social ya listas y dispuestas para su asignación; sin embargo admitió son activos físicos que solo podrán ser posibles colocar si los solicitantes pueden acceder al programa de subsidios.

“Dentro de los derechohabientes del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), el 40% gana menos de sus salarios mínimos pero el 65% aproximadamente llega a los cuatro salarios mínimos, eso podría significar que alrededor del 60% de los trabajadores requiere vivienda de interés social", puntualizó.

Medina Rodríguez insistió en que para garantizar que "el tren de la vivienda" no se frene en el país, se deben etiquetar recursos para los subsidios por 12,000 millones de pesos, monto superior respecto a los 6,800 millones de pesos que se aprobaron para el 2018 y que fueron insuficientes, ya que se terminó el apoyo desde el pasado mes de octubre.

La política monetaria desacelera colocación

En el reciente informe Situación Inmobiliaria México segundo semestre del 2018, BBVA Bancomer señaló que al mes de junio pasado, en el mercado de vivienda se registró un descenso a tasa anual de 2.3% de los préstamos hipotecarios, así como una caída de 5.2% del monto de la cartera total.

La institución destacó que la menor colocación crediticia de todo el sistema principalmente provino de la reducción de 13.3% al cierre del sexto mes del año de los financiamientos de la banca comercial y cuyo descenso implicó una reducción de 10.3% en su comparación anual del saldo del portafolio de la industria bancaria.

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Paulina Prieto, directora ejecutiva de Crédito Hipotecario de Scotiabank México, reconoce que parte del menor desempeño del crédito bancario en el año se relacionó a la presión financiera que generaron las alzas de tasas.

"Evidentemente hay otros jugadores y desarrolladores que están siendo más cautelosos, no se están frenando pero sí están más cautelosos de reconocer donde invierten", afirma

Señala que el decremento del crédito hipotecario y a la edificación de la banca no fue del todo pareja en todo el país, ya que existen regiones como el Bajío donde sigue habiendo una gran oferta y desarrollo.

"Aquí en la Ciudad de México (CDMX) pasa algo distinto porque ya somos muchos, hay una menor oferta, entonces hay que trabajar en conjunto con los desarrolladores para poder generar un círculo más virtuoso", resalta.

Asevera que de frente al nuevo gobierno, la banca comercial bien puede buscar aprovechar la oportunidad de crear alternativas financieras para la adquisición de vivienda en segmentos, por encima de la población que puede acceder a un patrimonio con subsidio por estar en el más bajo decil de ingresos.

"El reto está en construir una opción de crédito a la vivienda o hipotecario en segmentos donde no estamos y podríamos llegar como son los no afiliados, que están fuera de un programa de vivienda y que hoy la banca tampoco les otorga un crédito", indica.

Refiere que no se trata de mexicanos que ganen menos de 5 UMA's (Unidad de Medida y Actualización) sino de quienes tienen ingresos por encima qué bien puede convertirse en cliente.

"Hay programas de la propia Conavi (Comisión Nacional de Vivienda) que le permiten a estos no afiliados acceder a algún apoyo de subsidio, ahí va estar interesante como coadyudamos con la Sedatu, Conavi, y SHF, para poder seguir construyendo un mercado hipotecario más incluyente, que integre a quienes actualmente no estamos atendiendo", expresa.

Agrega que para crear estos nuevos esquemas hipotecarios se deberán retomar acciones que tomó el gobierno anterior y establecer nuevas medidas.

"Hay cosas avanzadas y otras que pulir, pero es una buena oportunidad para ver qué se puede hacer con este segmento, ya que no estamos hablando necesariamente de vivienda social pues es un no afiliado que gana un promedio mayor de 7,000 u 8,0000 pesos, es un claro mercado potencial para la banca", asegura.

Acelerar la actualización y la regularización catastral

Pablo Vazquez Rodríguez, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), resalta que para incentivar una mayor inversión de nuevos desarrollos de vivienda, se debe primero de acelerar la actualización de los valores catastrales así como de la regularización de las propiedades, ya que se han dando múltiples casos de fraude por la falta de certeza jurídica del bien adquirido.

Señala que en los últimos años ha habido un avance gradual gracias a la tecnología para modernizar la cartografía de los predios y sus valores, aunque también, por otro lado, siguen existiendo vacíos que son aprovechados en contra de los inversionistas.

Menciona que otro tema desfavorable para las inversiones en el sector desarrollador es la regulación particular en materia de construcción de cada una de las 32 entidades del país, que puede exponer un menor o mayor costo para los participantes.

Destaca que la AMPI buscará el próximo año descongelar la regulación federal para el profesional inmobiliario, pues con ella los inversionistas y consumidores tendrán mayor seguridad sobre las propiedades.