El coronavirus presiona el fin del ciclo inmobiliario en Mérida
En dos o tres años se verá una caída significativa en las ventas inmobiliarias, pero los valores los valores de seguridad y calidad de vida se mantienen.
El coronavirus afectará el desarrollo inmobiliario en Mérida. (LUNAMARINA/Getty Images/iStockphoto)
María Nieto
El anuncio de probables casos de coronavirus, la caída en los precios del petróleo y la presión sobre el peso son nuevos componentes que presionan el mercado inmobiliario en Mérida, que en 2019 tuvo una descenso en las ventas de entre 20 y 25 %, comentó Cristian Canto, director de UnoConsulting, firma de consultoría inmobiliaria con énfasis en el mercado del sur del país.
Si bien Mérida ya inició el descenso del pico inmobiliario alcanzado en 2016 y 2017, para 2020 se esperaba una mejoría “pese a la cautela y la lentitud”, pero el coronavirus imprime un escenario “dramático”, con impacto muy probable en la economía, dijo el consultor. El jueves 12 de marzo se anunció la cancelación del Tianguis Turítico , el evento más importante en la capital yucateca, al que siguieron otras cancelaciones de eventos.
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Desde hace nueve años los inversionistas inmobiliarios han visto un paraíso en Mérida. Pese la desaceleración del mercado, en el mapeo de sus destinos de inversión, la tranquilidad y seguridad de la ciudad sureña todavía parecen garantizar la rentabilidad si se le compara con el caos de otras urbes mexicanas. Pero el crecimiento parece estar saliendo fuera de control y podría hacer tambalear las promesas de plusvalía.
Mérida era una ciudad completamente provinciana, y “súbitamente comenzaron a llegar desarrollos residenciales y comerciales”, pero mi percepción es que “está sobreofertado el mercado. De ser una ciudad que tenía dos o tres centros comerciales de toda la vida, empezaron a llegar muchos desarrollos, y ahora hay mucho espacio vacante”, planteó Ricardo Sánchez, director Retail de Colliers International.
Esa visión es confirmada por UnoConsulting. En entrevista con Obras, Cristian Canto mencionó que “en la actualidad se tienen síntomas de una sobreoferta, sobre todo en los segmentos plus y premium”.
MERIDA, MEXICO - march 11, 2012: Morning view of Municipal Palace (Palacio Municipal) with clock tower and street with people in Merida, Yucatan, Mexico(VladimirGerasimov/Getty Images)
Canto explicó que ahora hay mucho más oferta de inmuebles de lo que se está demandando, y 70 % de los compradores no son de Mérida, sino de Monterrey, Guadalajara, Hermosillo y Saltillo, quienes adquieren propiedades como residencia pero también como una forma de inversión de la que posteriormente obtendrán una plusvalía.
En cuanto a los compradores extranjeros, sobre todo canadienses y estadounidenses, el 90% se interesa más por adquirir propiedades en el centro de la capital, menciona el consultor.
La plusvalía en otros mercado suele rondar el 3 o 4 % pero en Mérida es del 8 %, excepto de los destinos de playa. En ocasiones si compras un departamento en preventa, en 18 meses su plusvalía puede ser del 16 por ciento, refirió Canto.
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Dónde está la verdadera burbuja
Pero los ciclos inmobiliarios se cumplen, y en Mérida viene un reajuste “natural” de su ciclo inmobiliario, de acuerdo con director de UnoConsulting, quien estima que en 24, máximo 36 meses, puede presentarse “una caída significativa”. Pero asegura que la plusvalía se mantendrá por las condiciones de calidad de vida y seguridad que ofrece la urbe.
Una de las principiales limitantes es que la sobreoferta está haciendo mella. Además Mérida tiene muy poca densificación y la expansión de la ciudad de los núcleos urbanísticos está generando problemas en el traspaso de proyectos por la lejanía, “muchas de las obras que se realizan están fuera del periférico de la ciudad”, recordó Cristian.
Explicó que la mayoría de los desarrolladores, muchos inexpertos, se van por tierra más barata, fuera del periférico, pero eso cobrará factura.
La expansión inmobiliaria de Mérida se ha realizado sin ningún plan urbano que ordene, norme y límite la expansión. El caso más demostrativo es el tema de los llamados “lotes de inversión”, una oferta de terrenos que en realidad es un “timo”, asegura Cristian Canto.
Mérida, Mexico, December 6, 2016: View of the central town square, Plaza Grande, with the Municipal Palace (pink building) which is the seat of the City Hall and Mayor's office. It is a beautiful example of colonial architecture. Mérida is the largest town on Yucatan Peninsula and a good starting point for excursions.(Janek/Getty Images)
Para el consultor, esta “es la verdadera burbuja inmobiliaria en Mérida”, pues se oferta tierra muy barata, a 40 km de distancia de la ciudad, sin ningún valor, sin ningún servicio. “Las personas la compran por especulación, a raíz del boom inmobiliario, pero es un timo a la gente, no tiene valor, y hay que tener cuidado”.
El investigador de la UNAM Ricardo López Santillán ha alertado en algunos de sus artículos que la venta de estos terrenos se realiza “con la promesa de que dentro de 10, 20 o 30 años habrán de ganar plusvalía” pero lanza el cuestionamiento: “¿cómo o por qué habrían de ganar plusvalía lotes o terrenos que no tienen servicios, a los cuales no conecta ningún camino realmente transitable y que están a decenas de kilómetros de la ciudad o de la playa?”
Para Cristian Canto el fin de este ciclo inmobiliario en Mérida debe conllevar a un plan de redensificación de las colonias antiguas.”Va a venir una contracción natural y luego un crecimiento, la redensificación de la ciudad en las colonias donde existan servicios, y un plan de usos mixtos, y Mérida va a seguir creciendo”.
