Las vivienderas y la información asimétrica
¿Qué tienen en común el contagio del VIH y los quebrantos de la bolsa en 2008? Simple: ambos se derivan del engaño en el que incurre alguien que oculta o 'disfraza' la información que da a otro para obtener de él un beneficio de corto plazo, a pesar de las graves consecuencias.
En el mundo financiero, a este fenómeno se le conoce como 'información asimétrica', y su estudio le dio el Premio Nobel de Economía en 2001 a Joseph Stiglitz, George Akerlof y Michael Spence, pues demostraron cómo estas 'verdades a medias' o 'mentiras piadosas' generan graves fallas de mercado (y las crisis financieras de Asia y Rusia en los 90, por ejemplo).
En México, la bolsa de valores ha representado desde los años 70 y 90 una buena opción de fondeo para el desarrollo de vivienda, por la facilidad de obtener capital puro (sin intereses) a cambio de la venta de acciones al público inversionista. Pero una de las principales reglas del mercado de valores es que los oferentes deben de ser transparentes y dotar de la información necesaria al mercado para que el inversor pueda decidir sobre su riesgo al apostar por una determinada compañía.
Pero el concepto de 'información asimétrica' vino a la mente de los editores de Obras al analizar cómo fue posible que tres de las cinco empresas de desarrollo de vivienda listadas en el mercado mexicano de valores –Geo, Urbi y Homex–, lograran obtener capitales del mercado accionario, así como grandes préstamos bancarios, si su endeudamiento sobrepasaba por mucho la factibilidad de pago, de acuerdo con su ingreso por ventas y generación de flujo de efectivo.
Ante los medios, la actual crisis de las desarrolladoras públicas se justificó como una serie de sucesos desafortunados: el cambio en el reporte al mercado de la contabilidad de casas vendidas (que pasó del momento en que el cliente 'apartaba' la casa, a cuando se realizaba la escritura sobre la propiedad), seguido por la 'sequía de créditos' que generó el efecto en los mercados globales por la crisis 'subprime' (¿recuerdan cuando en el Mexican Housing Day de 2009 en Nueva York, el entonces secretario de Hacienda, Agustín Carstens, garantizó a los inversionistas que en México no pasaría nada?), y más recientemente los cambios de reglas por la Política Nacional de Vivienda dictada por el nuevo gobierno federal.
Sin embargo, una historia paralela se escribía en los libros contables de esas tres desarrolladoras públicas, que aparentemente no trascendía por completo a los mercados.
Por otra parte, ¿se puede contar con libros transparentes cuando una de las reglas no escritas del ramo de vivienda es 'donar' terrenos e instalaciones a los municipios o delegaciones? ¿Cuándo exige la liberación de tramites porcentajes cada vez más altos en 'costos transaccionales', 'gastos de gestión' y otras nomenclaturas usadas para hacer 'contable' la corrupción?
Actualmente una nueva oleada de vivienderas mira de nuevo a la bolsa. Y es por eso que en Obras proponemos al mercado de valores y a sus reguladores hacer un análisis de los casos de Geo, Urbi y Homex, quizá también aprender algunas lecciones de estos casos y regular la forma en que estas compañías reportan sus resultados al mercado accionario. En el mejor de los casos, esto podría tener un efecto positivo en la transparencia de la industria, en el peor se aumentaría la tramitología; pero si se deja pasar, quizá la historia podría repetirse.
