Comprarás una vivienda hipotecada, ¿riesgos o ventajas?

El riesgo de comprar una propiedad en remate es alto. Puedes perder el total de tu inversión o habitar el inmueble después de varios años.

Al comprar un inmueble hipotecado, las personas pueden ahorrarse desde 30 hasta 50% del valor de la vivienda, pero al mismo tiempo adquirirán un costal de gastos, problemas y preocupaciones que los podrían desfalcar, advierten abogados.

"Se debe tener cuidado porque lo que parecería una ganga, pueden ser sólo dolores de cabeza", dijo el abogado civil Arturo González de Araujo, de la consultora Cofapi, especialistas inmobiliario.

Antes de decir sí a una oferta, conoce el proceso que hay detrás de la compra de bienes en remate. Cuando una persona deja de pagar su hipoteca, tiene la opción de transferir la deuda a otro particular de manera privada. Pero si esto no sucede, los bancos -quienes hicieron el préstamo hipotecario- comenzarán un juicio para recuperar el bien y venderlo en remate.

Quien acepta comprar una casa o departamento hipotecado adquiere la obligación de liquidarla y el derecho de quedarse con ella, pero no de habitarla inmediatamente. Para vivir en ella o disponer de ella se deberá iniciar otro proceso judicial.

"Puede ir desde los seis meses de espera y juicios hasta siete años aproximadamente. Los costos mínimos del juicio (donde se decide el desalojo de la propiedad) sería del 10 o 15% del valor del inmueble", advierte Ulises Beltrán Cruz, abogado en el despacho Bou, el cual ha resuelto el 98% de sus casos favorablemente.

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Sin embargo, Beltrán Cruz agrega que es primordial conocer que se pueden adquirir propiedades a un costo económico con mucha facilidad. "Hay personas que a eso se dedican: a adquirir propiedades, terminar los juicios y venderlas con un margen de utilidad considerable", señaló.

Hoy en día muchas viviendas ya se rematan a través de publicaciones en los diarios y hay empresas intermediarias que se dedican a venderlas. Sin embargo, es necesario saber que con una asesoría jurídica profesional y con mucha paciencia los inversionostas pueden adquirir un inmueble que aumente su valor en el futuro, indicó Arturo González.

Me hubieran dicho antes…

Existe la posibilidad de que la persona que habita la casa sí haya pagado su hipoteca, pero el banco no tiene registrado el movimiento. Es ése el primer instante en el que el comprador interesado en adquirir la propiedad en remate puede perder el anticipo que dio para iniciar el juicio y apartar el inmueble, que generalmente es del 10% del valor de la propiedad, dijo Beltrán Cruz.

Las sorpresas no paran aquí. González de Araujo explica que podrían existir más deudas sobre el inmueble: gravámenes o pagarés que también serían transferidos al nuevo comprador. Así que tendrías que pagar las deudas existentes.

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"Los impuestos como el predial seguramente no están pagados. Series de factores sorpresa de este tipo hacen que el costo para el comprador resulte increíblemente alto", explica Arturo González de Araujo. Será necesario revisar el Registro Público de la Propiedad para conocer el estatus del inmueble, sugirió.

Además, cuando el comprador adquiere una vivienda en remate, no conoce el estado en el que se encuentre el interior del inmueble, por lo tanto también le esperarán gastos por reparación y mantenimiento de la vivienda.

Tampoco se deben dejar de lado los costos que derivan del trámite de compra-venta: gastos notariales, impuestos sobre la Renta y de Adquisición, registro ante el registro público de la propiedad y las asesorías legales.

Por ejemplo: si una persona quiere comprar una casa en remate que valga 500,000 pesos, pero que está valuada en 1 millón de pesos, necesitará 260,000 pesos más para cubrir los gastos que deriven del estado del inmueble, estimó González de Araujo.

"Pues garantizar la adjudicación (inmediata) sería mentir. Todo juicio tiene riesgos. Hasta el propio deudor puede 'rendirse', realizar el pago total de la hipoteca y al final quedarse con el inmueble”, señala Alejandro González.

Cómo reducir los riesgos

1. Revisa si no está ocupado el inmueble. Aunque no es posible ingresar, pregunta a los vecinos sobre el estado de la vivienda y observar su exterior.

2. También revisa exhaustivamente el Registro Público de la Propiedad para conocer si no se tienen más deudas inscritas. Y examina el expediente de la hipoteca que estará en juicio para conocer el historial de los pagos de la deuda.

3. Revisar que el inmueble está al corriente de los pagos de predial, mantenimiento y otros montos del régimen de condominio.