6 pasos para averiguar si un inmueble en venta está libre de vicios
Nota del editor: Esta nota se publicó originalmente en el suplemento Valor Inmobiliario, Inversiones Resilientes, de la revista Expansión, Invierno 2017.
Nada se compara con la emoción de adquirir un nuevo inmueble. Visitamos tantos como consideramos necesario, revisamos los detalles de diseño, el ambiente de la zona, los servicios que hay alrededor y hasta cómo son los vecinos. Sin embargo, si algo aprendimos de la reciente experiencia del sismo del 19S, fue a evaluar algo más que solo la primera impresión.
No solo es importante calificar la calidad de los acabados, el servicio de agua, luz, drenaje y ubicación. Hay factores igual o más relevantes que olvidamos revisar al comprar un inmueble y que tienen que ver con la seguridad.
Debemos de partir del hecho de que la mayoría de nosotros no tenemos una formación en ingeniero civil o arquitecto, por eso, con la ayuda de Guillermo Zapata de la Garza, director general de la empresa constructora Siczem, creamos esta lista de factores que nunca debes pasar por alto
Y aunque es cierto que pueden sonar engorrosos y tardados, serán la garantiá de que tu compra será casi perfecta, segura y redituable.
1. Los planos
Ya sea un inmueble nuevo o usado, podemos solicitar los planos de obra y estructurales, los cuales deben de tener la firma vigente de un Director de Obra Responsable (DRO). También es necesario conocer la capeta de cálculos de la obra. Éstas están en manos de las desarrolladas y contienen las formulas con las cargas de la construcción, firmadas por un calculista con cédula profesional y certificadas por un DRO.
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2. La certificación
Los inmuebles por lo general necesitan una verificación de seguridad estructural cada 20 años, explica Guillermo Zapata. De no estar vigente, podemos exigir que se haga a través de un DRO.
3. Datos confirmados
Una vez que se tienen los planos y la carpeta de cálculos, debemos confirmar que correspondan al área que vamos a comprar. Es decir, si la propiedad tiene un área de 75 m2, confirmemos que corresponden a la misma superficie. En caso de tener modificaciones, deben de solicitar los nuevos planos y la nueva carpeta de cálculos hecha por un calculista y certificada por un DRO.
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4. DRO vigente
Una vez obtenidos estos datos, verifiquemos que el DRO tenga licencia vigente ante la autoridad competente. Por ejemplo, en el caso de la Ciudad de México podemos hacer la revisión en el portal de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi). Si el DRO no tiene su licencia vigente, podemos solicitar una actualización al dueño de la propiedad.
5. El registro público
Una vez certificados estos requisitos, debes acudir al Registro Público de la Propiedad para hacer una Solicitud de información patrimonial y/o Antecedentes de propiedad. Este trámite te ayudará a saber si la propiedad está en algún proceso o si la dirección donde se ubica el inmueble está en algún trámite que desconozcas. El resultado de esta solicitud te permitirá saber si todo está en orden y que se hayan hecho todos los estudios correspondientes para edificar el inmueble.
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6. Habitabilidad
Si todo lo anterior está en orden, solo te falta un paso previo a cerrar el trato. Pide a tu vendedor o a la inmobiliaria el Dictamen de habitabilidad. Se trata de un documento que expide el Instituto de Verificación Administrativa en el caso de la Ciudad de México. Es un trámite que deben de cubrir todas las inmobiliarias y, si no lo presentan, sobre todo en las propiedades con menos de 10 años de construcción, entonces es mejor que busques otra opción.
