Cómo aprovechar el ciclo inmobiliario para tener éxito

Nota del editor: Esta nota se publicó originalmente en el suplemento Valor Inmobiliario, Inversiones Resilientes, de la revista Expansión, Invierno 2017.

El ciclo inmobiliario es el término utilizado para describir el estado económico general de los bienes raíces, es decir, indica si es el mejor momento para comprar o vender propiedades.

Sin embargo, el número de variables que determinan el momento inmobiliario de una región es tan amplio, que resulta imposible determinar el ciclo general de un país. Así que si estás considerando invertir en propiedades, o no sabes si es correcto vender, debes hacer un análisis exclusivo en la zona de interés, considerando el tipo de vivienda en cuestión, segmento de precios, e incluso tipo de usuario.

¿Qué impacta al ciclo inmobiliario?

"El costo del dinero (tasa de interés hipotecaria), los niveles de empleo y el entorno económico, son algunos de los factores que determinan el momento inmobiliario", explica Carlos Sandoval, director general de la consultora en bienes raíces Casaro Consultores.

Además, agrega Ernesto Meana, presidente Nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), el ciclo inmobiliario también responde a las condiciones del entorno político, en especial si pueden modificar la estructura económica, por ejemplo, una restricción en la densidad de las construcciones.

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Sin embargo, hay otros factores más específicos que debemos considerar. Uno de ellos es el periodo propio de las obras, que en promedio debe ser de dos años.

 

El timing perfecto

A. La gran venta

Cuando tienes una propiedad debes reconocer con claridad el momento ideal para venderla. El timing perfecto es cuando identificas que la demanda es mayor a la oferta de vivienda.

Es buen momento para vender si:

1. Identificas que el inventario de inmuebles bajó. Este fenómeno se presenta por una caída en la tasa de desocupación. "En el sector residencial, el promedio anual de desocupación está entre 12 y 15 por ciento. Si hay colonias con un porcentaje menor, significa que la oferta es insuficiente y es probable que los precios continúen subiendo", explica Rodrigo Barrera, director General de Club de Rentas.

2. Las propiedades se están vendiendo más rápido. Para conocer este dato puedes monitorear los portales inmobiliarios. Un monitoreo puntual te permitirá determinar cuánto tiempo pasan en el mercado propiedades similares a la que quieres vender.

3. Los precios de venta están subiendo.

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B. Inversión sin error

Si visitas una zona de profundo desarrollo inmobiliario, seguramente observarás que hay muchas oportunidades de compra. Cuando esto sucede es porque el inventario de casas excede el número de compradores. Esto te da más poder de negociación para lograr un mejor precio.

Es buen momento para comprar si:

1. Identificas que el inventario de inmuebles aumentó.
2. Los precios de venta bajan.
3. Las casas tardan más tiempo en venderse o alquilarse. "Analizar cuánta oferta se está desplazando, cuántos departamentos en renta y venta se están colocando mes a mes te indica el ciclo que vive la zona. Cuando la absorción

"Analizar cuánta oferta se está desplazando, cuántos departamentos en renta y venta se están colocando mes a mes te indica el ciclo que vive la zona. Cuando la absorción comienza a bajar, significa que la zona está llegando al límite del mercado e iniciará el periodo de compradores", detalla Barrera.

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C. Apuesta por la especulación

De acuerdo con Rodrigo Barrera, hay otro momento importante en el ciclo inmobiliario. Es justo la transición entre una fase y la otra. "Para detectar una especulación se deben evaluar los precios actuales de las propiedades, porcentajes de renta y la plusvalía".

Por ejemplo, cuando encontramos dos propiedades que valen lo mismo y se rentan en distintos precios. La que paga menos por alquiler tiene que compensar la diferencia con una plusvalía mayor.

Quiere decir que en alquileres bajos, debemos analizar que la colonia tendrá una plusvalía sostenida debido a los siguientes factores: alta demanda, falta de inmuebles disponibles, restricciones en densidad de nuevas construcciones y un alto equipamiento urbano.

Las colonias en las que su crecimiento de precios no justifica la plusvalía que ofrecen, ni se visualiza una alta demanda sostenida, hablamos de zonas donde reina la especulación.

 

Nada es para siempre...

Suelen ser periodos largos. "La recuperación de precios en inmuebles que se adquieren en el punto más bajo del mercado puede tardar entre cinco y siete años en llegar al punto más alto", explica Carlos Sandoval de Casaro Consultores.

Sin embargo, fenómenos particulares pueden cambiarlo drásticamente. Un claro ejemplo es lo ocurrido en la colonia Condesa y Roma. Hoy, debido a los sismos ocurridos el pasado mes de septiembre, el ciclo sufrió un cambio abrupto.

Ahora que conoces las herramientas necesarias para leer el ciclo inmobiliario, podrás tener una amplia ventaja en tus inversiones.

 

¿En qué punto del ciclo está el mercado?

Mercado de vendedores/arrendadores

1. Mercado en alza (Rising market)

El mercado se estabiliza después de un periodo de caída de precios. Es el momento de comprar barato y esperar a que el ciclo llegue a su punto más alto para vender. En este periodo el mercado se mueve hacia una estabilización debido la inyección de nueva oferta o crecimiento económico desacelerando.

2. Expansión (Peaking market) 

La confianza en el sector inmobiliario crece y los precios de las viviendas suben. Llegan nuevas empresas a la zona, que detonan la demanda de vivienda. Frente a esto, los desarrolladores inmobiliarios comienzan a construir. Un mercado en esta fase indica que ya pasó su pico cíclico y los precios comienzan a tener presiones a la baja. Durante esta fase todavía puede ser un buen momento para invertir

Mercado de compradores/arrendadores

4. Sobreoferta (Falling market)

Los precios se disparan y hay proyectos de construcción masiva. La oferta y la demanda durante este tiempo comienza a nivelarse, pero debido a la sobreoferta los inmuebles vacíos comienzan a aumentar.

5. Recesión (Bottoming market) 

Los proyectos de construcción que parecían prometedores unos años antes no pueden venderse, lo que hace que los precios bajen. "Cuando compras en esta fase considera una inversión de largo plazo, porque si tu plan es comprar y vender de manera inmediata el impacto fiscal, por los impuestos que se generen por comprar barato y vender caro, pueden afectarte", explica Sandoval. El ciclo completo se ha cumplido aquí para volver en un tiempo a la Fase 1 otra vez.