Las inversiones inmobiliarias son más resilientes; aprovéchalas
Nota del editor: Esta nota se publicó originalmente en el suplemento Valor Inmobiliario Invierno 2017 de la revista Expansión.
Adquirir un inmueble es como convertirte en emprendedor, no importa si lo quieres para uso propio o como mecanismo para diversificar tu portafolio de inversión. Genera compromisos, responsabilidades y riesgos.
Si apuestas por las propiedades, más vale que estés al tanto del comportamiento de la economía nacional y local, de los precios del mercado, de la legislación, de los riesgos y de los costos asociados al mantenimiento. Parece complejo, sin embargo, la historia del sector muestra que es mucho más sencillo que emprender en un negocio tradicional y sí, también es más resiliente a las crisis económicas y a los desastres naturales.
Aun en el periodo más crítico que experimentó el sector de la vivienda a nivel global –entre 2008 y 2010 durante la crisis hipotecaria que desató la quiebra de instituciones financieras y una debacle económica internacional–, el sector se recuperó y su valor se elevó por arriba del nivel registrado antes de la crisis.
En México, la actividad en el sector de la construcción, aunque no ha mostrado sus mejores resultados desde hace una década, sí observa una recuperación lenta pero constante.
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La edificación inmobiliaria representa 15% del PIB nacional, genera 15 millones de empleos y detona producción para otras 48 ramas económicas. Además, entre 2014 y 2016, el PIB sectorial creció por arriba del PIB total.
Al cierre de 2016, el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) reportó que el ramo de edificación creció a una tasa anual de 4.2%, la más alta desde 2006, cuando reportó un crecimiento anual de 10.9% Las perspectivas hacia el futuro también son optimistas.
El reporte del tercer trimestre de 2017 del Índice de Confianza del Constructor (ICOCO) muestra señales de recuperación. El dato publicado por Bimsa Reports, firma especializada en generar información para el sector de la construcción, se ubicó en 52.28 puntos, lo que representa una recuperación con respecto a los 47.95 puntos, nivel publicado al cierre de 2016.
De acuerdo con César Ortega de la Roquette, presidente del Grupo OdelaRoquette y especialista de Bimsa Reports, los entrevistados muestran optimismo sobre el futuro del sector, además de que disminuyó su sensación de incertidumbre sobre el crecimiento.
"Ver el índice por arriba del umbral de los 50 puntos es muestra de que la incertidumbre es menor. Aún hay cautela, pero prevén un incremento en la inversión, en especial después del sismo del 19 de septiembre", explicó.
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En materia de inversión en el sector, la firma de inteligencia e investigación inmobiliaria Softec, reporta que el crecimiento de la industria requerirá capitales por 403,000 millones de pesos durante 2018. De esta inversión, 57% se destinará a la edificación de vivienda, mientras que el resto será para desarrollos industriales, comerciales, oficinas y hoteles.
De la moda, lo que te acomoda
El mercado inmobiliario es heterogéneo y cada opción tiene personalidad propia, no sólo de región a región, sino también de subsector a subsector. No es lo mismo el momento del ciclo inmobiliario en el que se encuentra la zona del sur o del oriente del país, que el momento del centro y norte. También la elección de inversión depende de tu perfil, edad, perspectiva de inversión en el tiempo y aversión al riesgo.
Es importante además considerar cuando decides invertir en esta industria, que tus opciones se abren desde la adquisición de vivienda para compra-venta o renta, o incluso probar en materia de oficinas, centros comerciales, naves industriales u hotelería.
Y, si al leer estas alternativas consideras que no eres candidato para alguna de ellas, puede ser que cambies de opinión. Los nuevos modelos inversión te permiten ser copropietario de una nave industrial o de un centro comercial con solo 5,000 pesos mensuales.
¿Norte o sur? ¿Centros comerciales o vivienda?
En materia de regiones, de acuerdo con la firma Lamudi, todas muestran alguna característica que las haga atractivas. Por ejemplo, en la región norte, hay un desarrollo industrial muy sólido consolidado en Monterrey, Ciudad Juárez, Tijuana, Reynosa, Saltillo, Mexicalli, Matamoros y Nogales.
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Pero además, hay zonas como la de Saltillo-Ramos Arizpe o Tijuana que registran un crecimiento importante gracias a nuevos desarrollos de vivienda residencial enfocada a los extranjeros. Un ejemplo de ello, es el desarrollo Adamant Tijuana, una de las construcciones premium de la región.
En el occidente, Jalisco se confirma como una de las metrópolis más dinámicas del país enfocada en la construcción de residencias y oficinas premium, mientras que Colima y Nayarit captan inversión en materia de hotelería.
La Zona Metropolitana de la Ciudad de México se consolida no sólo como el centro del desarrollo inmobiliario del país, sino que aquí nacen todas las nuevas tendencias del sector. En tanto, en el oriente, Puebla emerge como una nueva urbe de gran desarrollo en todo tipo de edificaciones, desde residencias premium hasta centros comerciales, de entretenimiento y hotelería.
En dado caso, Veracruz es el gran rezagado de esta región del país. La inversión extranjera directa no sólo ha venido acompañada de nuevas empresas, sino también de extranjeros que radican en el país exigiendo desarrollos de alto nivel, así como desplazamientos de profesionistas locales que han impulsado el crecimiento de Aguascalientes, San Luis Potosí, Querétaro y Guanajuato.
"Sin duda, las ciudades emergentes que parecen más atractivas para la inversión son las del Bajío, ligadas a un gran impulso económico y la llegada de población extranjera", explica en entrevista Adrián Villegas, consultor de Gabinete de Comunicación Estratégica y uno de los autores del índice de las Ciudades más habitables de México.
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Después de esta región, dice el experto, localidades del sur del país en Mérida, Yucatán o Quintana Roo, están cobrando atractivo, no solo desde la perspectiva del turismo u hotelería, sino también para la compra-venta-renta de vivienda residencial.
Y, si de subsectores hablamos, la construcción y compra de oficinas crece con dinamismo. Hasta el tercer trimestre de 2017, la oferta de oficinas continuó su crecimiento, en especial en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México. "Y esperamos que este comportamiento se mantenga de esta forma durante los próximos dos años”, asegura Pablo Yrízar, vicepresidente de la consultora inmobiliario CBRE México.
"Los niveles de comercialización se mantienen estables con una demanda muy similar a la del año pasado en niveles de los 325,000 m², por lo que se espera culminar 2017 en 440,000 m²", dice el experto. Además, comenta que los corredores de Insurgentes y Santa Fe en la ciudad de México serán los que dominarán el mercado de oficinas hacia 2018.
Pero no es el único punto de concentración de nuevas oficinas, también hay importantes desarrollos en Aguascalientes, Querétaro, San Luis Potosí, Guanajuato y Puebla, puesto que las industrias automotriz, aeroespacial, farmacéutica y de alimentos están evolucionando en estas localidades, explica la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).
Actualmente, el inventario de edificios de oficinas supera los 10 millones de metros cuadrados, de los cuales, la mayor parte están en la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, detalla el organismo.
Los centros comerciales ya dejaron de ser exclusivos de las grandes ciudades, ahora se extienden como centros de entretenimiento en todo el país, acompañados de grandes marcas de prestigio.
"Hasta hace tres años había 630 centros comerciales de más de 10,000 m2 en el país y solo este año se van a agregar 48 más a la lista. Pueden ser pocos en comparación a otros países, pero es un gran avance considerando que en 2005 solo se contaban 340", detalla Jorge Lizan, director general de Lizan Retail Advisors.
La velocidad de expansión de estos inmuebles aumentó desde la llegada de los certificados de Capital de Desarrollo (CKDs) y el ingreso al mercado de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAs), vehículos de inversión que han permitido captar los capitales necesarios para este tipo de desarrollos.
Si eliges estos instrumentos como alternativa, puedes compartir sus utilidades. El impulso al sector turismo ha venido acompañado de cuantiosas inversiones en hotelería y desarrollos turísticos.
La Asociación de Desarrollos Inmobiliarios (ADI) reportó que la ocupación de los 25 principales destinos turísticos del país creció 1.49% entre 2015 y 2016, con una venta de 66% enfocada en extranjeros y el resto en mexicanos.
El fomento a la inversión impulsado por Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur) ha sido un detonador de construcción de grandes desarrollos, en especial en Quintana Roo y Yucatán. Como ejemplos de los proyectos de algunos de los socios de la ADI se pueden mencionar Secrets The Vine del socio Ouest, con 77,000 m2 construidos y The Harbor Mérida con 120,000 m2 desarrollado por Thor Urbana Capital.
Pero también están las plantas industriales. Durante 2016, sólo en el Bajío se comercializaron 1.6 millones de m2 de espacios industriales, mientras que en la ciudad de Monterrey el inventario asciende a 8.7 millones de m2. Este subsector, dice la ADI, continuará en crecimiento,en especial gracias a los desarrollos en Tepotzotlán y Tultitlán, en donde ahora se encuentran en construcción 540,000 m2 de espacios.
Y el mercado que todos tenemos en mente es el de la vivienda. De acuerdo con Softec, las localidades más dinámicas en este subsector son la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Puebla, Querétaro, Cancún, San Luis Potosí, Cuernavaca, Mérida y Tijuana. Estas plazas, detalla, concentran 81% de los proyectos iniciados en 2016. Y, por segmento, los Medio y Residencial son los que más proyectos han iniciado con 60% del total, y sólo 32% corresponde a Residencial Plus, precisa la firma.
Para todas las carteras
Si eres de los que piensa que únicamente los empresarios millonarios con muy buenas relaciones en el sector de la construcción son los que pueden invertir en el mercado inmobiliario, estás muy equivocado. En los últimos cinco años la cantidad de instrumentos para invertir en este rubro han crecido de forma exponencial.
Sí, puedes invertir de la forma más tradicional, a través de acciones bursátiles de las empresas que se dedican a esto, ya sea a través de un fondeo de inversión o compra de acciones directa.
El riesgo de esta inversión es que si le va mal a la empresa, el precio de la acción baja y es una pérdida directa en tu capital. En este mercado debes aprender a reconocer a las empresas que tienen buen desempeño. Por ejemplo, Inmuebles Carso reportó al cierre del tercer trimestre de 2017 que su utilidad de operación aumentó 47.4% con respeto al mismo periodo de 2016.
Este resultado animó a los inversionistas de este segmento. Sin embargo, ya hay otras alternativas para colocar tus ahorros y para todos los tamaños de cartera. En 2011 llegaron las Fibras. Estos fideicomisos 'juntan' dinero de inversionistas en el mercado y lo utilizan para construir y desarrollar inmuebles, desde residenciales hasta plantas industriales.
La renta obtenida por estos desarrollos se paga año con año a los dueños de sus títulos. Éstos también se pueden comprar y vender en la Bolsa Mexicana de Valores, así que hay una doble ganancia: por la renta y por la ganancia en el valor de venta de los documentos.
Por ejemplo, de acuerdo con Pedro Aspe, exsecretario de Hacienda y artífice de estos instrumentos en México, quienes invirtieron entre 2011 y 2014 en esta alternativa, obtuvieron un rendimiento de 156 por ciento. Para adquirir estos vehículos de inversión, debes abrir una cuenta en una Casa de Bolsa. Otra alternativa son los CKDs. Son certificados de capital que captan recursos también para la construcción de proyectos.
Sin embargo, solo son para inversionistas institucionales como las Afores o los Fondos de Inversión, ya que la rentabilidad se obtiene hasta que el proyecto es una realidad. Pero, sí puedes 'invertir' en ellos a través de tu Afore o un fondo.
La forma más tradicional para entrar a este mundo es la compraventa o compra-renta de inmuebles de todo tamaño. "No tenemos forma de identificar con claridad quiénes compran para vivienda propia y quiénes para rentar, pero sí hemos observado que hay mayor incidencia en una segunda hipoteca", dice Homero Garza Terán, director de Desarrollo de Mercados de Sociedad Hipotecaria Federal.
"Invertir para rentar está resultando una buena alternativa, en especial por el nivel de las tasas de interés al crédito hipotecario que no han superado un promedio de 10 por ciento. Por eso sí hemos identificado de gente que compra un departamento para rentar", asegura Fernando Soto-Hay, director de Tu Hipoteca Fácil.
Pero hay una segunda variación en la compra de inmuebles: la renta. "La renta de inmuebles está elevándose por la llegada de extranjeros al país. Así que hay pequeños, medianos y grandes inversionistas apostando a este mercado", asegura agrega el directivo.
Finalmente, si tu cartera es más pequeña, puedes subirte a la nueva tendencia del crowdfunding inmobiliario. David Agmon, un mexicano de 27 años, vio la oportunidad de desarrollar una plataforma de crowdfunding inmobiliario que, dice, "impulsa nuevas formas de invertir en el sector".
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La empresa se llama Inverspot y permite a la gente invertir en propiedades de contado o en mensualidades desde 5,000 pesos al mes, y con rendimientos cercanos a 20% anual.
Es una buena alternativa, considerando que hay opciones de inversión del mismo nivel que sólo dan 3% de rendimiento bruto.
Inverspot inició operaciones en febrero de 2016 y al momento tienen 12 proyectos lanzados en la plataforma, que van de los dos a los 10 millones de pesos. Este modelo te evita todos los problemas de llegar a las inversiones de grandes capitales y te permite ganar en una dimensión proporcional.
Briq.mx ofrece un modelo similar. Esta empresa te permite invertir en la compra de edificios que se están construyendo en la Ciudad de México, con un rendimiento de 13 por ciento.
De acuerdo con la información que proporciona, el rendimiento en el mismo periodo por invertir en una Fibra es de 5%, mientras que el banco te da 5.37% bruto y los Cetes 6.99%. De esta forma, dice, diluyes el riesgo, pero tienes más rendimiento.
Aguanta (casi) todo...
Adam Ozimek, economista de Moody’s Analytics, dice que la crisis inmobiliaria reveló la fortaleza del sector, pues observó una pronta recuperación en promedio a nivel undial. Incluso, cuando hay desastres naturales, como el reciente huracán que arrasó en Texas, la industria se reactiva y se reconstruye a sí misma. "Por eso considero que es uno de los sectores más dinámicos para invertir".
En el caso de México, "veremos cómo las zonas más afectadas por el reciente sismo del 19 de septiembre se van a recuperar y reconstruir rápidamente. En especial la zona Roma-Condesa-Del Valle observará nueva vida en seis o nueve meses", asegura Garza Terán.
"Son zonas muy atractivas y la gente está dispuesta a pagar por ser parte de ese entorno. Lo mismo pasa con destinos de playa que sufren huracanes. Cuando hacemos la investigación de mercado, vemos cómo los clientes potenciales pueden sacrificar un poco de seguridad con tal de tener una terraza frente al mar. Es un mercado muy noble", concluye Adrián Villegas.
