3 grandes destinos para el inversionista inmobiliario

 Nota del editor: Esta nota se publicó originalmente en el suplemento Valor Inmobiliario Invierno 2017 de la revista Expansión.

El dinamismo del sector inmobiliario en México tiene mucho que ver con la diversificación de los territorios de expansión. Fuera de los desarrollos vivienderos e industriales, antes se pensaba que el auge de la actividad se concentraba en las grandes metrópolis, en especial en lo que se refiere a desarrollos premium.

Pero si algo hemos observado en los últimos siete años, es que no hay rincón que no se convierta en terreno de construcción. Como ejemplo de esta expansión, analizamos tres destinos que son una joya para los inversionistas inmobiliarios.

Las características de estos mercados permiten encontrar proyectos rentables, de riesgo moderado y con un retorno de mediano plazo. Casi lo que todo ahorrador buscaría.

Tijuana, un refugio estadounidense

Tijuana experimenta un crecimiento acelerado en su mercado inmobiliario. Tan solo, de enero a agosto de 2017, según cifras del municipio, en la ciudad se invirtieron 74 millones de dólares en 398 desarrollos inmobiliarios, 49% de ellos comerciales y 47% habitacionales.

Este auge se explica, en principio, porque "la esquina de México" es una ciudad emergente puesto que su crecimiento económico y poblacional están por encima del promedio nacional.

En términos económicos, el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) reportó que Baja California creció 2.4% durante el primer trimestre de 2017, con lo que acumuló 30 meses de crecimiento continuo. Respecto de la población, Tijuana concentra casi 50% de la población del estado y se prevé que para 2020 los habitantes de esta ciudad fronteriza asciendan a 1.8 millones de personas.

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Guadalupe Pedroza, presidenta de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Tijuana (APIT), destaca la estrecha vinculación entre Tijuana y San Diego. Esta metrópoli binacional incluye a 5 millones de residentes, casi 2 millones de empleados y una economía de 230,000 millones de dólares, de acuerdo con estimaciones de Bloomberg.

Y, contrario a lo que podría esperarse por la política antiinmigrante de Donald Trump, empresarios del sector como David Saúl Guakil, presidente de Cosmopolitan Group, aseguran que la demanda de bienes raíces ha crecido desde la toma de posesión de la nueva dministración en Estados Unidos.

La vivienda vertical, tanto en venta como en renta, y los usos mixtos son las tendencias que están dominando el mercado inmobiliario tijuanense. En 2016, de acuerdo con Informe del mercado inmobiliario en México 2017 de Lamudi, se realizaron casi 40 proyectos de vivienda vertical, con un precio promedio de venta de vivienda vertical de 1 millón de pesos, y un precio promedio de renta de 10,000 pesos.

El segmento comercial tiene una ocupación de 95.4%, de acuerdo con el reporte de mercado de Colliers International a septiembre de 2017, con apenas 4,169 m2 disponibles en inmuebles clase A. Por ejemplo, la reciente Plaza Sendero inaugurada a principios de este año ya tiene una ocupación de 100 por ciento.

Y, en lo que se refiere al segmento industrial, el reporte de mercado de Colliers International registra la construcción de seis inmuebles industriales Clase A, que sumarían 86,915 m2 al inventario actual. Por todo esto, dice Lamudi, es uno de los mercados más atractivos a la inversión.

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En el sureste, sale el sol para desarrolladores

El auge inmobiliario del sureste mexicano se ha extendido desde Cancún y Mérida hacia urbes con mercados secundarios como Villahermosa, Campeche, San Cristóbal de las Casas y Tuxtla Gutiérrez. Las tendencias que siguen los nuevos desarrollos en todos estos destinos son verticalización, usos mixtos, redensificación de los centros urbanos y desarrollo urbano sustentable.

Y, en términos de negocio, Christopher Gill, director de la desarrolladora SIMCA, apuntó durante su intervención en el Gran Salón Inmobiliario en agosto pasado, que la región ofrece retornos de inversión de entre y 10 y 14% anual, así como incentivos fiscales.

Quintana Roo, por ejemplo, es uno de los estados con mayor oferta inmobiliaria en los segmentos de vivienda residencial, residencial plus y comercial. El estado ocupa el primer lugar en ventas de departamentos en dólares y el segundo en venta de casas en esa divisa, según el Reporte de oferta inmobiliaria del 1er semestre de 2017, que elabora el portal Lamudi.

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Por su parte, Mérida es la tercera ciudad del país con mayor crecimiento urbano, impulsado principalmente por la verticalización y la redensificación del centro de la capital yucateca.

Daniel Narvaéz, gerente del portal inmobiliario Lamudi, atribuye este boom a la calidad de vida que ofrece la 'Ciudad blanca' y que resulta muy atractiva, sobre todo para la migración interna.

En la capital de Campeche, el impulso al sector inmobiliario está dado por la implementación del programa del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) sobre ciudades emergentes y sustentables.

Un crecimiento poblacional superior al 3% anual dinamiza el mercado de Villahermosa por un incremento en la demanda, principalmente e viviendas residenciales.

"El mercado de Villahermosa se caracteriza por la disponibilidad de terrenos, lo que permite a los inversionistas mayores posibilidades de innovación en el diseño de sus productos”, comenta Narváez de Lamudi. Un ejemplo de esta innovación es el desarrollo Altozano, un desarrollo de clusters residenciales de categoría premium articulados en torno a un campo de golf.

Así, esta región del país se perfila para conservar su atractivo como destino para la inversión inmobiliaria o para la adquisición de propiedades vacacionales en el mediano plazo.

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Estados Unidos, tierra de las oportunidades

La compra de propiedades residenciales en Estados Unidos por parte de extranjeros se incrementó 49% entre abril de 2016 y marzo de 2017. De este total de inversionistas, 42% no reside en la Unión Americana, y la mayoría son de origen mexicano.

Con una inversión de 9,300 millones de dólares, los mexicanos se colocaron en el cuarto sitio entre los inversionistas extranjeros en el mercado de bienes raíces de ese país, según el reporte Perfil 2017 de la actividad internacional en el mercado inmobiliario residencial en Estados Unidos, publicado por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés).

Este documento, que analiza el periodo de abril de 2016 a marzo de 2017, aún no refleja el posible efecto de la política antiinmigrante del presidente Donald Trump, quien llegó a la Casa Blanca el pasado 20 de enero. Sin embargo, la administración Trump quiere sustituir la visa EB-5, que desde 1990 faculta a los extranjeros que invierten desde 500,000 dólares en Estados Unidos para obtener la residencia.

La Ley RAISE, con la que amenaza Trump, elevaría el mínimo de inversión extranjera a 1 millón 350,000 dólares. Ahora, el programa EB-5 opera con una prórroga hasta diciembre de 2018, tiempo en el que se prevé que el Congreso discuta la propuesta de la Ley RAISE. Ello genera cierta incertidumbre entre los inversionistas que desean adquirir propiedades.

Pese a la vecindad y al volumen de inversión mexicana, el número de connacionales que aplicó a la visa EB-5 es mínimo. Según datos de la Oficina de Asuntos Consulares del Departamento de Estado, en el año fiscal 2016 (1 de octubre de 2015 al 30 de septiembre de 2016), tan solo 57 mexicanos aplicaron a este beneficio.

Tres estados concentran las compras internacionales de inmuebles y, dos de ellos, son fronterizos con México: Florida (22%), Texas (12%) y California (12%). El destino preferido por los mexicanos, de acuerdo con la NAR, es Texas.

Edward Mermelstein, socio fundador del despacho especializado en bienes raíces Rheem Bell & Mermelstein, dice que el hecho de que las plazas secundarias dentro del mercado inmobiliario estadounidense sean las favoritas de los extranjeros responde a que los retornos de inversión son mejores que en ciudades cosmopolitas como Nueva York.

Por ejemplo, el especialista en pronósticos Local Market Monitor identifica 20 ciudades con una expectativa de incremento en el precio promedio de las propiedades superior al pronóstico promedio para todo Estados Unidos, que es de 17 por ciento.

De acuerdo con este ránking, la ciudad de Dallas en Texas es la mejor plaza para invertir, pues ofrece precios por debajo del promedio nacional y su pronóstico de crecimiento de precios a 2020 es de 31 por ciento.

Respecto de los precios, el reporte de la NAR señala que los extranjeros pagan en promedio 28.2% más que los estadounidenses, con una media de 302,290 dólares, además, lo hacen de contado. El tipo de propiedades que eligen los extranjeros son en dos terceras partes casas unifamiliares, y en su mayoría ubicadas en los principales suburbios del país.

El principal atractivo del mercado inmobiliario estadounidense es la estabilidad económica en un contexto donde otros commodities como el precio del petróleo no ofrecen jugosos retornos.