Por qué los chilangos prefieren la vivienda usada
Nota del editor: Este artículo se publicó originalmente en el suplemento Valor Inmobiliario de Expansión, correspondiente al periodo de Primavera 2018.
Los nuevos compradores de la Ciudad de México ven con ojos de amor a la vivienda usada, ¿la razón?, se trata de un mercado donde los precios de los inmuebles nuevos han subido exponencialmente en los últimos 10 años, el terreno para desarrollar escasea en las zonas céntricas y los consumidores ya no ponderan tener amenidades a la puerta de su casa.
Esta realidad ha impulsado desde hace un par de años el crecimiento de la originación de créditos para la adquisición de inmuebles de segundo uso.
"Si bien aún colocamos más créditos para viviendas de reciente construcción, las solicitudes de financiamiento para inmuebles usados han tenido momentos de repunte", indica Paulina Prieto, directora ejecutiva de Crédito Hipotecario de Scotiabank, quien opina que esta tendencia se debe a la combinación de factores como ubicación, tamaño y precio.
De acuerdo con Prieto, de entre todas las originaciones de créditos que genera Scotiabank en 2016, "el 70% de las hipotecas correspondió a vivienda nueva y el 30% a la usada. Hoy, la mezcla se ha movido a 55% nueva y 45% a la usada". Gene Towle, socio director de Softec, explica que en el mercado local de la CDMX se construyen apenas 25,000 viviendas al año, mientras que la población demanda 120,000.
Esto empuja los precios al alza y sitúa a la vivienda usada como una buena opción para cubrir esas necesidades insatisfechas, especialmente cuando se trata de construcciones ubicadas en las zonas céntricas de la Ciudad.
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"Es necesario que la Ciudad de México amplíe el suelo urbano para desarrollo inmobiliario, para atender a los compradores de manera más funcional, con vivienda de segmentos más populares y a menor costo", comenta Towle; porque construcciones céntricas hay, pero en su mayoría son inmuebles de pocos metros y precios muy altos. "¿Quién puede vivir allí? No hay tantos empresarios solteros o exitosas parejas sin hijos, para ocupar los rascacielos de Reforma", agrega.
Cabe señalar que el repunte de la vivienda usada corresponde solo a la Ciudad de México, que significa apenas 15% de la vivienda habitada del país. "Por lo demás, los mercados locales son distintos entre sí y responden a las necesidades de cada ciudad, pero en general son más sanos y funcionales. Monterrey, Guadalajara y Mérida, por ejemplo, tienen un buen balance en su oferta de vivienda", indica Towle.
Nueva o usada, eterno dilema
En temas de accesibilidad de crédito, no existen limitantes por nuevo o usado. Para otorgar un crédito, los bancos no segmentan así, aunque sí exigen que la vida útil remanente del inmueble cubra al menos 1.5 veces la vigencia del crédito, explica Jorge Valle, director comercial nacional de SOC Asesores Hipotecarios.
En el caso de los institutos de vivienda, como el Fovissste y el Infonavit, tampoco condicionan sus créditos a que la vivienda sea nueva, pero sí piden que la vida útil remanente sea de al menos 30 años, comenta Valle.
Entre las ventajas de optar por viviendas usadas en la CDMX, señala Valle, está antes que nada la ubicación: "Una persona con un salario promedio en busca de una casa o departamento de 1 millón de pesos tendría que comprar en zonas de la periferia y al final no le convendría, por el gasto en tiempo y dinero que representan los traslados. Así que mejor renta o compra un inmueble usado".
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Otro factor importante en la decisión de compra es el tamaño de las viviendas. "El mercado está cambiando con las generaciones. Una familia con hijos pequeños necesita más espacio del que las viviendas nuevas ofrecen, pero los millennials ven más beneficios en comprar departamentos nuevos y pequeños con áreas comunes en las cuales formar comunidad", asegura Valle.
Ambos tipos de vivienda, nueva o usada, tienen factores a favor y en contra, que las hacen viables y funcionales para ciertos compradores; los expertos coinciden en que el comprador debe evaluar sus necesidades específicas de ubicación, espacio y precio para decidir su mejor opción, la única regla para que la inversión patrimonial resulte exitosa es que el inmueble tenga una larga vida útil, sobre todo si la compra se realizará a través de un crédito.
