¿Qué casa compran los mexicanos en Estados Unidos?
Nota del editor: Este contenido se publicó originalmente en el suplemento Varlo Inmobiliario de la revista Expansión, correspondiente a noviembre 2018-abril 2019.
A comienzos de 2018, la prensa estadounidense alertó al mercado de que los extranjeros estaban comprando menos viviendas en el país que en años anteriores. En los medios podían leerse titulares como: "Mexicanos compran menos casas en Texas" o "Compradores internacionales se están saliendo del mercado inmobiliario de Estados Unidos"+.
No es para menos: los compradores mexicanos gastaron 55% menos que el año anterior en compra de vivienda en Estados Unidos (EU), realizando la menor inversión de los últimos cinco años. Entre los factores detrás de este declive en las compras, los inversionistas citaron el aumento del costo de la vivienda y el contexto político y económico de ambos países.
Como explica Lawrence Yun, economista en jefe de la National Association of Realtors (la asociación nacional de agentes inmobiliarios, NAR): "La escasez de inventario continúa impulsando los precios, y las tasas de interés históricamente bajas implican que los compradores extranjeros compiten ahora con los residentes nacionales por la misma oferta limitada de viviendas".
Sin embargo, Estados Unidos sigue siendo el país más atractivo para los mexicanos que buscan invertir en una casa. Solo en 2017, gastaron 4,200 millones de dólares en la compra de casas en el país vecino, ubicándose como el quinto país por monto de inversión, según el informe 2018 Profile of International Transactions in U.S. Residential Real Estate, publicado por Realtors.
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"Incluso en este entorno global de incertidumbre política, el mercado inmobiliario de EU continúa siendo visto como un lugar seguro, confiable y rentable para invertir en propiedades", añadió Elizabeth Mendenhall, presidenta de NAR.
En especial, para los latinoamericanos, cuyas compras supusieron 20% del total.
¿Cuál es el atractivo?
La cercanía con la frontera y la posibilidad de tener una inversión en dólares, a no muchos kilómetros de distancia de la vivienda principal, convirtieron a los estados sureños en el mejor lugar para invertir en una segunda vivienda. Eso hizo que siete de cada 10 mexicanos apostaran por invertir en el sur: Texas (38%), Arizona (16%), California (10%) y Florida (6%).
"Por la cercanía, les resulta muy fácil tomar un avión y venir", explica Andrés Campos, agente de Miami New Realty a través de BienvenidoAFlorida.com.
"El uso principal de estas viviendas es para vacaciones, por lo que estados como Florida también son muy atractivos. Digamos que 50% está buscando comprar una casa para vacaciones y, muy cercano, la otra mitad como inversión para alquilarla. Después, en menor grado es como vivienda principal, pero es muy bajo el porcentaje de los que vienen a vivir acá", añade Campos.
Solo en 2017, los mexicanos compraron 20,200 viviendas en EU a un costo promedio de 208,800 dólares cada una.
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¿Qué compran los mexicanos?
Lo primero que los agentes inmobiliarios destacan del mercado mexicano es que "buscan casas muy grandes y cómodas", señala Campos. "Lo que más nos demandan son propiedades amplias, de cuatro o cinco recámaras, y cada una con su cuarto de baño. En especial, les gustan casas unifamiliares con espacio o departamentos bien ubicados, porque todas las áreas las tienen en condominio", explica.
Campos cuenta que los mexicanos que compran en Estados Unidos están buscando ganar en seguridad y acceder a una "vida cosmopolita, con movimiento comercial, que tengan servicios y tiendas muy cercanos; eso es una constante. Y lo otro, que estén muy cerca también de la playa, para vacacionar".
Aunque son varios factores, "la seguridad física y sobre la tenencia de la tierra y el patrimonio es lo que más pesa", añade Jorge Paredes, director de Realty World en México. De hecho, 43% compra en áreas céntricas, mientras que 37% en suburbanas y el resto en áreas de resort, y cuatro de cada 10 prefieren pagar en efectivo, mientras que los otros seis recurren a una hipoteca en EU.
Pero, a la vez, el año pasado se dio un cambio de paradigma: los mexicanos fueron el tercer grupo de extranjeros que más propiedades vendió en el país vecino, con una cuota de 8%, solo por detrás de Canadá (20%) y China (12%).
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¿Dónde compran los mexicanos?'*Texas: 38% Gasto de extranjeros en el mercado inmobiliario de EU (mdd)*China: 30,400 |
Texas, inversión a largo plazo
El estado se colocó como el principal destino entre los mexicanos. Entre los elementos a destacar en el destino, los compradores señalan oportunidades laborales y educativas, presencia de familia, similitudes culturales y proximidad geográfica, según indica el reporte de Realtor.
"Texas es muy bueno para la inversión", resume Iván Arjona, agente de Remax, en Houston. "No se gana una plusvalía de miles de miles de dólares; eso se ha visto en Florida y en California, por ser ciudades playeras. Pero Texas es petrolero y las grandes empresas traen gente de todas partes del mundo, por lo que hay un mercado de renta interesante, con rangos de renta mensual alta. En comparación con otros estados, es más económico para comprar".
Arjona señala que una casa que en California cuesta 3 millones de dólares (mdd), en Texas se puede conseguir por 800,000 dólares. "En Houston es mejor comprar y retener, no venderla en un par de años, a menos de que haya una buena ola del mercado, cuando hay mucha demanda. Un ejemplo es que el mercado de Houston no se desplomó en la crisis de 2008. Es más estable a largo plazo", recomienda.
California, mercado exclusivo
Durante años, California ha sido el destino predilecto para quienes buscan una vivienda de lujo. El costo promedio de una casa en este estado supera los 600,000 dólares, según la California Association of Realtors (CAR), más del doble que el promedio nacional.
Paredes señala que "en California hay zonas muy caras, la mayoría de quienes compran ahí adquieren viviendas de clase media o media-alta, y muchos mexicanos lo hacen porque allá están sus familiares".
"El precio medio de la vivienda estatal de California rompió el pico máximo previo a la recesión en mayo de 2007, y alcanzó otro nivel alto debido a que las condiciones de escasez de viviendas continúa vertiendo combustible sobre el fuego de apreciación de precios", señaló en un comunicado de prensa Leslie Appleton-Young, vicepresidente y economista en jefe de CAR.
Eso ha hecho que algunos compradores apunten hacia otros estados.
Florida, sol y playa
El sur de Florida acaparó 284 millones de dólares que los mexicanos invirtieron en compra de casas; 4% de toda la inversión extranjera en la región, según la Miami Association of Realtors.
“Quieren mantener el mismo estilo de vida que en México, pero con la seguridad de vivir en EU”, considera Diego Arnaud, agente de DA Luxury Realty, según declaró a The Real Deal. En su opinión, las elecciones de este año exacerbaron las compras de mexicanos en Miami, que buscaban asegurarse "un pie fuera de México en caso de que algo pasara".
"Miami está dando un cambio fenomenal, en crecimiento, inversiones privadas y compañías que van a llegar acá. La ciudad ha sido muy dinámica en los últimos 15 años, para bien, con cambios muy positivos, y los inversores están aprovechando el momento", agrega Campos.
Para este agente, el centro de Miami es una apuesta segura para los próximos años, debido a los proyectos que se están desarrollando en la zona, como Paramount Miami o el tren bala, que comunicará Miami y Orlando en tres horas.
"Cuando esto esté listo, si tienes un departamento, puedes ir caminando a la estación y en tres horas llegas allí. Eso es una inversión segura para el alquiler o para quienes quieran invertir en segunda vivienda de vacaciones", añade.
Consejos para la compraLos agentes consultados coinciden en la importancia de tener claros algunos puntos antes de lanzarse a la compra de vivienda en Estados Unidos. Aquí figuran algunos de ellos: 1. Tener claro el propósito de la compra. Campos explica que lo más importante es saber el uso que se le va a dar a la vivienda: si se busca como inversión, como opción para vacaciones o para que sus hijos vayan a estudiar allí, ya que de eso va a depender las características que requieran para cada caso. "Si sólo lo quieren como inversión, es importante ver qué zonas son en las que es más rentable el alquiler, por ejemplo, o qué tan bien comunicado está", señala. 2. Encontrar a un asesor confiable. Carla Rayman, especialista en propiedades internacionales y coordinadora regional para Centroamérica y Caribe de la National Association of Realtors, sugiere asesorarse con alguien certificado. "El agente no sólo le va a ayudar a los clientes a encontrar la mejor propiedad, también les puede aconsejar con quién contactar si necesitan ayuda con la transacción, en el banco o con un agente hipotecario, compañías de cambio de divisas, abogados de migración, un contador para los impuestos y otros. Hay muchos factores que uno necesita entender a la hora de comprar vivienda en EU; encontrar la casa ideal es el más fácil de todos", explica Rayman. 3. Entender el mercado. Mantener una inversión en EU es costoso, alerta Arjona. “En México no está acostumbrado a pagar impuesto, y cuando llegan y le piden tantos impuestos se asustan. Por ejemplo, el predial es mucho más caro que en México, como del 2.3% anual sobre el valor catastral, y cuando una persona viene de México y compra una propiedad aquí y la tuvo tres cuatro años, si no es un residente fiscal, el IRS le retiene el 15%. Por eso es conveniente que una persona obtenga un estatus fiscal aquí para que no le pase eso el día que quiera vender", añade la especialista de la NAR. 4. Buscar un buen financiamiento. El agregador de viviendas Zillow recomienda contar con un depósito mínimo del 30% o 40% antes de comenzar a buscar una hipoteca. "Puede empezar a mejorar su puntaje crediticio abriendo cuentas bancarias y tarjetas de crédito de EU. Además, querrá asegurarse de reportar todos sus ingresos en su declaración de la renta. Los prestamistas utilizan esta información sobre sus ingresos para determinar cuánto dinero están dispuestos a prestarle para comprar una propiedad", señala el sitio especializado. |
