El desarrollo inmobiliario que pueden traer las 3 megaobras de AMLO
CIUDAD DE MÉXICO. El Tren Maya, la refinería de Dos Bocas y el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles, ubicado en la base de Santa Lucía, son los proyectos estrella del sexenio y no sólo se espera que tengan un efecto en el turismo y la economía del país, también en el desarrollo inmobiliario.
Se prevé que los tres megaproyectos detonen el crecimiento de la zona en la que se ubican y, con ello, la necesidad de nueva vivienda.
No obstante, la maduración regional de esta infraestructura no será tan visible en este sexenio, pues se requiere una planeación que permita, entre otros aspectos, el desarrollo urbano, señala Marco Antonio Gutiérrez, presidente de la Cámara Nacional de Empresas de Consultoría (ENEC).
"El beneficio inicial se da en la etapa de construcción, que conlleva la generación de empleos de uno a tres años, pero estos polos de desarrollo tienen horizontes de hasta 30 años. Ya lo vimos, por ejemplo, en los desarrollos del Fonatur en destinos de sol y playa, que se planearon en un sexenio, pero el efecto y los beneficios se extienden en 20, 30 o 40 años", comenta el especialista
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Por eso, alrededor de estos megaproyectos será necesario establecer nuevas regulaciones en materia de edificación y catastro, además de transparencia en la asignación de recursos para mejorar la infraestructura local de servicios públicos, que permitan la creación de planes de ordenamiento territorial, coinciden los expertos consultados.
El aeropuerto Felipe Ángeles
Louis David, directora general del think tank Alianza para la Regeneración Urbana (ARU), señala que cuando se anuncia la construcción de un proyecto de la magnitud del aeropuerto de Santa Lucía, los precios del suelo alrededor de la zona comienzan a detonarse debido a que “quienes tenían terrenos para cultivar van a querer venderlos a quienes quieran construir ahí, generando un impacto importante sobre su valor”.
Según estimaciones del portal inmobiliario Propiedades.com, el precio promedio por metro cuadrado de una vivienda en 18 colonias cercanas a la zona de Santa Lucía incrementó 11.36% de octubre de 2018 a junio de 2019, al pasar de 9,175 pesos, a 10,217 pesos.
La oferta residencial en la zona también ha aumentado de 65% en 2016, a 91% en 2019, según datos de la plataforma.
En mayo, los gobiernos del Estado de México e Hidalgo dieron un plazo de seis meses, que se cumplen en noviembre, para presentar un plan de reordenamiento territorial en siete municipios alrededor del aeropuerto: Tecámac, Tizayuca, Jaltenco, Nexpantla, Tultepec y Tonanitla, para conocer los requerimientos de la zona en materia de infraestructura y vivienda.
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La zona representa una oportunidad, sobre todo para vivienderas con desarrollos en la zona. Como Vinte, que tiene presencia en el área de Santa Lucía desde hace 16 años y que cuenta con reserva territorial para los próximos seis, por lo que continuará el desarrollo de vivienda, en particular la ecológica .
"Tenemos la gran oportunidad de que si esa inversión se hace, podamos diseñar un plan en toda la zona que sea interesante y de crear una nueva ciudad. Y esto tiene que ser en coparticipación con las autoridades", dice Sergio Leal, director general de la firma.
El Tren Maya
El proyecto turístico para el sureste, que tendrá una inversión estimada de entre 120,000 y 150,000 millones de pesos, tendrá un recorrido de casi 1,500 kilómetros e impacto directo en cinco estados: Chiapas, Tabasco, Campeche, Yucatán y Quintana Roo.
Víctor Manuel Requejo, presidente del Consejo de Administración de la institución financiera Banco Inmobiliario de México (BIM), asegura que todavía no se tiene un estimado de cuántas nuevas viviendas pueden construirse en la ruta del tren turístico; sin embargo, su potencial radica en que al detonarse la economía de la zona, la demanda será mayor.
La zona de la Rivera Maya tiene oferta de vivienda y, según estimaciones de Propiedades.com, los municipios de Solidaridad, Othón P. Blanco e Isla Mujeres se encuentran entre los de mayores precios a la hora de adquirir un departamento, con precios entre 42,000 y 51,000 pesos por metro cuadrado.
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"El año pasado la plusvalía en la región fue del 25.08% para departamentos y de 5.87% para casas. La región podría tener casi 12% de incremento de esta plusvalía en departamentos y casi 13% en casas. El nicho residencial vinculado a una migración potencial de nuevos trabajadores y a una mayor movilidad urbana en las entidades donde tenga impacto el proyecto se acelerará", comenta Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com.
En estados como Chiapas y Campeche existe un rezago de vivienda del 78 y 61%, respectivamente, según datos del Coneval.
Al ser una zona con poco desarrollo urbano, primero será necesario establecer las reglas para la creación de "zonas habitacionales que tengan servicios, lo que significa más inversión. Se tiene que generar un desarrollo habitacional y de servicios completos. Tienen que crearse las amenidades necesarias para que la gente tenga un nivel de vida confortable", señala González.
Refinería de Dos Bocas
La nueva refinería de Dos Bocas, que estará ubicada en Paraíso, Tabasco, generaría hasta 135,000 empleos durante la etapa de construcción, mientras que la plantilla para su operación sería de 1,300 personas, por lo que la demanda de vivienda para la población será mayor.
"Una refinería de este perfil tiene un impacto multisectorial, es decir, impulsará la vivienda, así como los servicios de salud, gasolineras y comercio. Tendrá mayores beneficios alrededor de la ciudad donde se encuentra", comenta González.
El beneficio para el desarrollo urbano se verá reflejado en un radio de 27 kilómetros alrededor de la refinería, ya que actualmente las zonas de servicios e infraestructura es menor. De acuerdo a datos de Propiedades.com, los precios en la zona de Paraíso (donde la vivienda ya es más cara que en otros municipios que ya cuentan con refinería), aumentarían por encima de su tendencia entre 6% y 10% trimestral.
