El desarrollo urbano de la CDMX necesita un gran pacto, advierten

CIUDAD DE MÉXICO. Enderezar el camino en materia de desarrollo urbano y crear una urbe que le gane espacios a los autos, más caminable, sustentable y con regeneraciones urbanas ordenadas requiere una gran alianza por la Ciudad de México en la que todos los actores involucrados para generar un plan maestro con visión metropolitana, de largo plazo, y con reglas claras para todos.

Así lo consideraron algunos representantes de los diferentes sectores que participaron en el Encuentro Expansión dedicado a este tema, al que asistieron el alcalde de Miguel Hidalgo Víctor Hugo Romo (Morena) y el diputado local Fernando Aboitiz (PES), presidente de la Comisión de Desarrollo e Infraestructura Urbana y Vivienda en el Congreso local, así como Enrique Téllez Kuenzler, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), y Alfonso Iracheta, director general del Centro Eure de Estudios Territoriales y Políticas Públicas.

Para los actores es importante que se llegue a un gran acuerdo para generar una ciudad en la que tengan prioridad los ciudadanos, por ello durante el Encuentro Expansión se abrió la posibilidad de que los actores se sienten a la mesa a definir las prioridades de la ciudad y crear planes y leyes a largo plazo de manera coordinada entre autoridades, sociedad y constructores.

El gran pacto

El presidente de la ADI, Enrique Téllez, aseguró que en el centro del debate debe estar el ciudadano porque la ciudad es precisamente para él. Para él es importante que se llegue a un acuerdo de la mayoría de los actores para que haya una corresponsabilidad y no sea solo una imposición.

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Ante el debilitamiento de la relación entre los actores por los casos de corrupción inmobiliaria denunciados durante el cambio de gobierno capitalino y la detención de 88 proyectos con un costo de 7,200 millones de dólares, el diputado local Fernando Aboitiz señaló la necesidad de establecer una comunicación honesta y directa entre gobierno y desarrolladores.

Ante ello, Aboitiz subrayó la necesidad de que la Ley de Planeación del Desarrollo, que se discute en el Congreso local y que propone crear el Instituto de Planeación de Democrática y Prospectiva de la Ciudad de México tenga una visión integral.

El director del Centro Eure coincidió que existe la oportunidad de llegar a un acuerdo sociopolítico que se traduzca en leyes, por lo que llamó a los representantes de los otros sectores a crear un gran bloque que piense en qué hacer para que la ciudad sea mejor y consideró que al sentarse todos a la mesa se puede negociar qué puede aportar cada uno.

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“La gran pregunta es: ¿qué le están ofreciendo el desarrollo inmobiliarios a la ciudad?”, cuestionó el experto, quién dijo que para responderlo de manera integral hay otras cuatro preguntas que se deben hacer:

• ¿Qué le aporta a la ciudad en lo económico y en la productividad?
• ¿Qué le aporta en el desarrollo social?
• ¿Qué le aporta en materia de ordenamiento territorial?
• ¿Qué le aporta a la ciudad en la mejora del ambiente?

El experto en planeación urbana señaló que no se trata de poner en contra a la ciudadanía con los desarrolladores, sino armonizar sus convivencia al lograr que el desarrollo le de beneficios a los habitantes.

En su participación, el alcalde de Miguel Hidalgo expresó que históricamente el desarrollo inmobiliario genera ganancias para las empresas por ello el reto es conciliar esa visión con la planeación de una ciudad y los intereses de los ciudadanos, de una manera más equitativa, pero señaló que más que a quién incluir en el debate, lo que urge es planear desde el presente.

El alcalde comentó que es necesario entender que la verticalidad de las ciudades no es mala y que lo mejor son las ciudades clúster, es decir, las que hacen barrio, las que se caminan, aquellas donde los ciudadanos no tienen que migrar para trabajar, para llevar a sus hijo a la escuela o para tener un lugar de entretenimiento.

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Hacia una nueva ley

Los actores tienen la oportunidad de cambiar las cosas y su instrumento será precisamente el Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva que nacerá a partir de la Ley de Planeación para la CDMX. Se prevé que este organismo se encargue de definir cómo se dará el desarrollo urbano en la capital.

El experto Iracheta y el diputado Aboitiz consideraron la urgencia de que se genere una nueva Ley de Desarrollo Urbano que en conjunto con este el nuevo Instituto, doten de una visión a largo plazo que supere los cambios de administraciones y tenga recursos asegurados para llevar los planes a cabo.

El presidente de la Comisión de Desarrollo Urbano del Congreso comentó que falta hacer un análisis a más profundidad sobre el entorno, además de la necesidad de contar con un órgano de consulta amplio para la participación de la ciudadanía, así como definir el papel y consulta a los pueblos originarios para evitar reclamos por no ser tomados en cuenta.

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Por su parte, el director del Centro Eure expuso que la nueva ley debe resolver al menos tres cosas: la primera es el espacio público, cómo definir todo lo que debería ser espacio en favor de todos; la segunda es crear estructura urbana, cómo garantizar los derechos de vía; y el tercer elemento son precisamente los cómos, en donde el Instituto de Planeación tendrá un papel importante porque que cada idea o sugerencia requiere 15 o 20 años.

El presidente de la ADI aseguró que hay que buscar mecanismos donde se permita y haga sentido para revalorizar la ciudad de manera inteligente. Además aseguró que se deben reducirse los tiempos burocráticos, porque actualmente sacar una licencia toma de 24 a 36 meses, y buscar incentivos fiscales, como subsidiar el predial por lo menos en el que dura la obra, para que se generen más ganancias para ambos.

Es necesario cambiar las reglas

El alcalde de Miguel Hidalgo —una de las demarcaciones con mayor actividad inmobiliaria y donde se han presentado diversa irregularidades con las construcciones—, señaló algunas de las prácticas fuera de la ley que se presentan con regularidad es construir pisos por encima de lo permitido, pues resulta un buen negocio para los desarrolladores.

Lo anterior, dijo, debido a que las multas por rebasar la altura permitida es muy baja, por lo que los constructores, incluso ya lo presupuestan en sus desarrollos.

Para ello, Romo plantea sancionar la construcción de pisos extras con una multa equivalente al total el valor comercial del piso irregular.

El legislador Aboitiz advirtió que es necesario cambiar las reglas para que los desarrolladores dejen de concentrarse en ver cómo obtener mayor plusvalía aun pasando por encima de la norma urbana. Por lo que pidió que en los grandes desarrollos haya un verificador o supervisor público, que esté acompañando el proyecto.

¿Y el dinero de la mitigación?

Otra de las cosas que deben valorarse, expresaron en Encuentro Expansión, es que pese a que los habitantes son los primeros en resentir el impacto de un nuevo edificio o centro comercial y los alcaldes en recibir el reclamo, las alcaldías no ven los recursos que pagan los desarrolladores como impacto urbano.

“La mitigación el nombre lo dice: mitigas un impacto. Si no hay mitigación vives con la herida abierta, es como una zona desangrándose de manera constante porque no se mitiga el impacto de alguien que llegó de manera externa a la zona”, criticó el alcalde de Miguel Hidalgo.

Aboitiz indicó que pese a buscar en el Congreso que los recursos de la mitigación se asignen a las alcaldías y sean utilizados para mejorar la zona donde se construyó, la mayoría de los legisladores del partido mayoritario (Morena) han votado por centralizar los recursos en la Secretaría de Finanzas del Gobierno central, pues lo ven con fines recaudatorios.

Al coincidir con muchos de los puntos planteados, el presidente de la ADI, Enrique Téllez, insistió en que los actores deben hacer un pacto para tener una mejor ciudad, con reglas claras para todos.

Sobre el rebase de alturas, el representante de los desarrolladores se comprometió a sentarse en la mesa con las autoridades para definir normativas, mejorar tiempos de respuesta y trámites, así como trabajar fuerte con su agremiados en el tema.

También pidió a las autoridades y los expertos pongan de su parte, con incentivos, planeación, para que se regeneren los programas de visión de ciudad, donde explícitamente se diga dónde construir, qué características debe tener un proyecto y las mejoras que se le darán a la ciudad.