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San Pedro Garza García busca reconfigurarse

El municipio con más alto nivel de vida del país quiere transitar hacia un plan de reconversión inmobiliaria de oficinas, centros comerciales y vivienda de alta densidad.
lun 06 abril 2020 05:00 AM
San Pedro Garza, NL, la ciudad cosmopolita
San Pedro Garza García en Nuevo León.

Al año, alrededor de 950 sampetrinos en edad de casarse o independizarse migran a otros municipios regiomontanos ante la imposibilidad de adquirir una vivienda en su lugar de origen debido a su elevado precio, que pueden cotizarse en 3,500 dólares por metro cuadrado.

Sin embargo, estos jóvenes visitan el municipio para trabajar, estudiar, llevar a sus hijos a las escuelas, consumir en centros comerciales y restaurantes o ver a familiares. De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), la población flotante del municipio es de 270,000 personas, que sumada al número de residentes, equivale a un flujo de 400,000 personas al día.

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En el sector inmobiliario, el municipio mantiene una amplia oferta en proyectos de alta calidad, con una dinámica de plusvalía con crecimiento anual de doble dígito, comenta Marisol Becerra López, directora técnica de Consultoría en Tinsa.

En 12 años el segmento de oficinas creció a una tasa anual mayor a 9%. “En el año 2001 había 16 edificios de oficinas con 179,000 metro cuadrado rectales, cifra que aumentó a 75 edificios con 555,000 metro cuadrado en 2013 y alcanzó 93 edificios con 880,000 metro cuadrado en 2018”, explica Juan Ignacio Barragán, exsecretario de Desarrollo Urbano en el municipio.

El aumento de oficinas y, por consiguiente, del parque vehicular ha traído consigo problemas de movilidad, así como el incremento en el valor de los inmuebles. “En Valle Oriente los terrenos pueden costar entre 3,000 y 4,000 dólares por metro cuadrado, siendo que cuando comenzó el desarrollo de la zona estaban valuados en 100 dólares por metro cuadrado”, agrega Barragán, director general de Urbis Internacional.

Al aumentar el número de oficinas, también crecieron los servicios anexos, como restaurantes; mientras que en 1980 apenas llegaban a 10, ahora suman alrededor de 800.

En días hábiles arriban entre 140,000 y 150,000 autos de municipios vecinos, siendo que el parque vehicular local es de 100,000. Esto ha provocado congestionamiento vial, sobre todo en horarios de entrada y salida de oficinas y escuelas. “En ocasiones hay filas en las salidas de la ciudad que avanzan a una velocidad promedio de 8 k/h”, estima el urbanista.

Aunado a ello, la reserva territorial para urbanización es escasa, de casi 400 hectáreas. Si bien la vivienda unifamiliar se sigue construyendo, el costo es muy elevado; en un fraccionamiento nuevo el precio de la tierra es de aproximadamente 1,500 dólares por metro cuadrado.

Con respecto a la infraestructura de servicios, Carlos Ortiz, director general de CO2 Taller, refiere que ésta no ha crecido en la misma proporción que las edificaciones, por lo que en algunos casos comienza a ser insuficiente. Por ejemplo, en el área del Centrito es común que se vaya la energía eléctrica una vez al día.

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Estrategia de proximidad

El Plan Municipal de Desarrollo Urbano actual, creado en 2014, incentiva la construcción de inmuebles de grandes dimensiones. En San Pedro difícilmente puede comprarse una vivienda de menos de 8 millones de pesos (mdp), aunque sea usada.

El reto es desarrollar vivienda más asequible. Actualmente, ni la clase media está atendida en este sentido, opina Ortiz, quien considera que la vieja zona industrial de San Pedro, donde hay naves abandonadas, al estar alejada de la zona unifamiliar podría aprovecharse para la construcción de vivienda más económica y de alta densidad, acompañada de comercio, escuela e infraestructura deportiva.

Ante la elevada movilidad laboral y la falta de vivienda en venta accesible para las nuevas generaciones de población económicamente activa, el actual gobierno municipal entregó a los regidores una propuesta de reforma al Reglamento de Construcción para la reconvertir inmuebles de oficinas a vivienda de alta densidad y menos metraje, misma que al cierre de esta edición estaba en proceso de revisión.

“Parte de la estrategia consiste en ampliar la oferta de vivienda en algunos corredores urbanos cercanos a oficinas, comercios y servicios, que cuentan con transporte público y amenidades dirigidas a compradores jóvenes”, asegura Javier De la Fuente, titular de la Secretaría de Ordenamiento y Desarrollo Urbano de San Pedro Garza García.

El gobierno estudia la manera de ofrecer incentivos a desarrolladores e inversionistas para que dirijan más proyectos a la generación Millennial, a través de una reconversión de planes ejecutivos que fueron concebidos para oficinas, centros comerciales o usos mixtos.

“No queremos edificios de oficinas con estacionamientos vacíos o centros comerciales sin rentar. Por ello, proponemos que los proyectos con esas características cambien a vivienda una vez que los lineamientos urbanísticos sean modificados”, acota De la Fuente.

Al haber unidades con menores metros cuadrados, la infraestructura (agua, drenaje, electricidad, movilidad, etcétera) tendrá que adecuarse, infiere el secretario, quien dice que el área de oportunidad está en que gobierno y desarrolladores trabajen de manera conjunta para ofrecer vivienda con servicios e infraestructura de calidad para las nuevas generaciones. Cabe señalar que San Pedro Garza García cuenta con una población de 130,000 habitantes, la mitad con 33 años de edad o menos.

En términos urbanísticos, la propuesta de la actual administración municipal “es una estrategia de proximidad. Esto ayudaría a que la oferta inmobiliaria incluya departamentos de entre 3 y 4 mdp y lograr que más personas que trabajan en el municipio puedan vivir ahí”, refiere Barragán.

Otra de las acciones que pretenden transformar al municipio es la rehabilitación de parques y espacios públicos, incluidas banquetas, además de cambiar el pavimento por concreto hidráulico. “Estamos haciendo una operación a corazón abierto, muy necesaria para la ciudad porque desde hace varios años no se hacía”, comenta De la Fuente.

Además, el gobierno municipal trabaja en habilitar una Ventanilla Exprés, la cual incluye la agilización de trámites, la profesionalización de gestores. Con ello, “brindaremos mayor certeza jurídica”, confía el secretario. De acuerdo con el Índice de Competitividad Municipal del Estado de Nuevo León 2019 (ICMNL), entre las áreas de oportunidad de San Pedro están el número de requisitos para licencia de construcción comercial y el tiempo de respuesta promedio para trámite de licencia de uso de suelo, edificación o construcción.

En opinión de Alexander Lenoir, director de Estudio de Arquitectura LeNoir & Asociados y catedrático, el municipio debe mantener la edificación de usos mixtos, cuidando que no haya una sobrecarga de comercios y evitando que se convierta en una ciudad dormitorio. “Necesitamos equilibrar el uso de suelo de los espacios y la edad de la población para avanzar hacia una sustentabilidad económica”.

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Crear comunidad

El skyline de San Pedro está trazado por grandes torres que surgieron hace aproximadamente una década. Sin embargo, otra transformación inmobiliaria importante es la que se está gestando a través de la creación de proyectos de usos mixtos con un concepto de comunidad, asegura Marisol Becerra.

“No son proyectos aislados, sino que buscan que la gente tenga todo a poca distancia de su hogar y garantizar calidad de vida y seguridad. Uno de los primeros fue Torre Sofía (una torre de oficinas y vivienda con amenidades), actualmente hay alrededor de 40 desarrollos”, agrega.

Otro ejemplo es Arboleda, el cual tiene un máster plan que incluye vivienda, oficinas, comercio y escuelas.

En este conjunto los desarrolladores (Grupo ONE) impulsaron infraestructura urbana y peatonal alrededor. “La calle Roble es referente de cómo debe haber intersección, camellón, banqueta amplia, bancas, área arbolada, plantas bajas activas, entre otros elementos; se está convirtiendo en un ícono de impulso para mejorar el entorno con una visión de ciudad. Muchos de los demás proyectos aún mantienen una perspectiva hacia el interior, no van más allá de hacer una buena arquitectura”, acota Carlos Ortiz.

Diseñado por Foster+Partners, Saqqara es un conjunto que ha sido reconocido por su enfoque sustentable, cuenta con más de 2 hectáreas de áreas verdes, plaza, espejos de agua y andadores, además de certificación LEED plata.

Por otra parte, se encuentra en construcción la primera de las cinco etapas del desarrollo inmobiliario Distrito Armida (de GM Capital), un proyecto que contará con 9 torres residenciales y oficinas, además de zona comercial, instituciones educativas y dos hoteles ejecutivos; este masterplan surgió como una alternativa para la conectividad peatonal y el transporte público.

GM Capital anunció que en 2020 iniciará la construcción de Distrito Diego Rivera (también de), el cual constará de 19 torres con usos de vivienda, oficinas, comercio y hospitalidad.

Para Lenoir, “los distritos han permitido hacer una arquitectura de proximidad, con infraestructura y equipamiento urbano que aporta valor a la inversión inmobiliaria”.

Este tipo de desarrollos son una alternativa para fraccionar a las ciudades en múltiples subcentros, donde se realicen las actividades básicas y ayuden a crear comunidad.

Valores de departamentos en venta (mdp)

En San Pedro Garza García el precio de la vivienda duplica al promedio de la entidad.

Oct-18
Nov-18
Dic-18
Ene-19
Feb-19
Mar-19
Abr-19
May-19
Jun-19
Jul-19
Ago-19
Sep-19
Oct-19
Nov-10
Dic-19
Ene-20
Feb-20
Mar-20
San Pedro Garza García
9.10
9.22
9.35
9.31
9.50
9.61
9.92
10.10
10.40
10.70
10.80
11.30
11.50
11.70
11.70
11.70
11.70
11.80
Nuevo León
4.19
4.19
4.19
4.20
4.25
4.27
4.32
4.36
4.44
4.51
4.53
4.53
4.50
4.48
4.50
4.53
4.53
4.53

Fuente: Propiedades.com

Boom inmobiliario alternativo

Otros municipios, como San Jerónimo, Santa Catarina y Monterrey, están captando a los compradores más jóvenes.

De alguna manera, podríamos decir que San Pedro está desbordándose hacia Monterrey, opina Carlos Ortiz, director del despacho CO2. “En la década de los años 70, la capital del estado era el centro de los negocios, que poco a poco se fue hacia San Pedro, y ahora está de regreso en otras zonas de la ciudad.”

Mientras que en San Pedro el valor medio de un departamento es de 49,000 por m2, en Monterrey o Santa Catarina es de 35,000, de acuerdo con estimaciones de Propiedades.com.

En la periferia del centro de la capital neolonesa existen alrededor de 70 proyectos de usos mixtos, con densidades altas y amenidades para gente joven.

“Cuando el mercado estaba dispuesto a pagar el alto valor establecido, era válido, pero ahora que hay una oferta en municipios aledaños, las condiciones están cambiando”, señala Javier De la Fuente, titular de la Secretaría de Ordenamiento y Desarrollo Urbano de San Pedro Garza García.

Alta calidad de vida

San Pedro Garza García encabeza el ranking realizado por el Gabinete de Comunicación Estratégica de las Ciudades más Habitables de México, donde fue nombrado como el lugar con mayor calidad de vida. Asimismo, ocupa el segundo sitio en el Índice de Desarrollo Humano (IDH), detrás de la alcaldía Benito Juárez en la Ciudad de México.

De acuerdo con el Índice de Competitividad Municipal del Estado de Nuevo León 2019 (ICMNL), elaborado por el Gobierno del Estado, la Secretaría de Economía y Trabajo local y la Universidad Autónoma de Nuevo León con una metodología basada en el reporte Doing Business (del Banco Mundial), San Pedro Garza García es el municipio que ocupa el primer lugar y destaca en servicios básicos, capital humano, ambiente de seguridad y desempeño administrativo; mientras que San Nicolás le secunda y sobresale en servicios básicos y capital humano; y Monterrey, en tercer sitio, en los subíndices vinculados con los trámites para permisos de construcción y apertura de negocios.

FODA DEL MUNICIPIO
FORTALEZAS
ÁREAS DE OPORTUNIDAD

• Funcionamiento de ventanilla SARE o similar.

• Tasa de robo a negocio por cada 10,000 habitantes y de robos de vehículos por cada 10,000 habitantes.

• Personal empleado en seguridad pública del municipio al

cierre de 2016.

• Suministro y pureza de agua potable, conexión y descarga segura

de drenaje, sin fugas de aguas negras. Servicio de iluminación y

atención inmediata de fallas. Separación de residuos.

• Condiciones de calles y avenidas y señalamientos claros.

• Población entre 15 y 29 años con educación media superior o más.

• Esperanza de vida e ingreso mensual promedio por hogar.

• Porcentaje de hogares con acceso a internet. Sucursales de la banca múltiple por cada 100,000 habitantes.

• Autonomía financiera (ingresos propios / ingresos totales) y costo de corrupción.

• Transparencia en gasto.

• Número de requisitos para licencia de construcción comercial.

• Número de requisitos, sin incluir número de copias para

realizar el trámite de rasantes.

• Número de requisitos, sin incluir número de copias para

realizar el trámite de ventas.

• Tiempo de respuesta promedio para trámite de licencia de uso

de suelo, edificación y/o construcción.

• Número de gasolineras establecidas por cada 10,000 vehículos registrados.

• Inversión pública / Ingresos totales.

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