A diferencia de lo que ocurrió con el brote de influenza H1N1, momento en el que ciudades como Tijuana, Reynosa, Mexicali y Ciudad Juárez tuvieron dificultades para salir del ‘atorón inmobiliario’, cuando concluya la emergencia sanitaria por coronavirus (COVID-19) esta industria estará lista para reactivarse.
Al respecto, Héctor Bustamante, director de Realty Group (BRG), relata que en 2008 hubo una burbuja inmobiliaria provocada porque bancos de Estados Unidos hacían préstamos sobre la plusvalía de una propiedad y no en torno al poder de pago real.
Por ejemplo, un cliente que en San Diego —a 20 minutos de Tijuana— compraba una casa, a los tres años tenía una propiedad que valía el doble, lo cual aprovechaba para obtener capital y adquirir algún condominio de turismo en Tijuana.
Esos préstamos (hipotecas subprime) tenían la característica de que en los primeros dos años tenían una tasa fija, pero luego se convertían a tasa variable. Muchas veces los compradores no podían seguir pagando, por lo que se detona la crisis inmobiliaria en Estados Unidos y se cayó el mercado en Tijuana. Los desarrollos no estaban capitalizados, con alto riesgo y al final se 100 edificios con 5,000 unidades a medio construir.
De acuerdo con datos de la consultora Softec, entre 2008 y 2009 el mercado de Tijuana llegó a representar una venta de 1,000 unidades al mes, cifra que disminuyó a 500 unidades nuevas al mes en enero de 2019, y a 288 unidades en el primer trimestre de 2020.
“Esto refleja la contracción que ha ocurrido en todo el país desde el año 2007, que en 2019 tuvo la mayor caída, de 18,000 unidades al mes a nivel nacional, principalmente liderada por los segmentos más baratos”, argumenta Gene Towle, socio director de Softec.
Tres ventajas centrales
“La diferencia con 2020 es que ahora la gran mayoría de proyectos están capitalizados por inversionistas privados y prevendidos; no existe riesgo de que queden inconclusos”, asegura Bustamante.
Otra distinción es que en aquel entonces hubo una crisis económica derivada de la burbuja inmobiliaria, que dejó a las empresas sin circulante, mientras que ahora se trata de una crisis sanitaria que, aunque tendrá repercusiones de desempleo, existe la posibilidad de reactivación y contratación de personal, indican ambos especialistas.
Además, acota Bustamante, en 2008 no habían llegado grandes firmas de arquitectos a la entidad. Ahora hay inmuebles con diseños, amenidades y servicios de primer nivel. En 10 años se transformó la industria inmobiliaria.
“El riesgo más grande actualmente es qué hacemos con dos millones de albañiles que están sin poder realizar sus actividades. El segundo problema que veo es mantener las estructuras operativas de las empresas”, resalta.
Dado que hay muchas edificaciones en proceso en Tijuana, es un reto para los constructores conseguir personal para la obra.
Efecto binacional
Al ser frontera con Estados Unidos, la entidad también se rige por lo que ocurre en el país vecino. Por ello, comenzó la cuarentena por Covid-19 aproximadamente un mes antes que en la Ciudad de México. De igual manera, podría iniciar el proceso de recuperación antes.
En las dos últimas semanas de mayo, el equipo de BRG ha vendido 10 condominios en cinco proyectos a través de teleconferencias, de un precio promedio de 4 millones de pesos. La empresa implementó un openhouse en línea, mediante el cual los clientes pueden visitar vía remota cuatro inmuebles.
“Quienes tienen dinero están aprovechando la fortaleza del dólar para invertir en inmuebles”, acota Bustamante.
Por su parte, Towle considera que conforme se vayan abriendo las economías, la recuperación va a ocurrir primero en las fronteras que en el resto del país.