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El sector de bienes raíces rechaza la propuesta de reforma a los alquileres

Varios asesores legales afirman que las iniciativas de adición y modificación a temas de vivienda en renta hechas por Morena violan la propiedad privada.
jue 16 julio 2020 05:00 AM
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Asociaciones y el sector privado consideran que la propuesta de reformar el Código Civil en la CDMX tiene una serie de inconsistencias legales.

Los propietarios, desarrolladores y administradores de la vivienda en renta no están ajenos a las consecuencias económicas que la pandemia del COVID-19 ha tenido en las finanzas familiares, pero apelan a un marco legal que atienda de forma razonada y en balance tanto a inquilinos como a propietarios, quienes también deben cumplir con obligaciones fiscales, hipotecarias y administrativas.

“Cuando hay una crisis tan generalizada como ésta nos afecta a todos, y los propietarios y administradores lo entendemos”, por esa razón “atendemos necesidades de diferentes inquilinos conforme se van presentando. No estamos ajenos, lo entendemos”, dijo en entrevista con Obras Rodrigo Suárez, secretario de la Asociación Mexicana de Vivienda en Renta (AVER).

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La semana pasada las diputadas locales Martha Ávila y Valentina Batres, del partido Morena, presentaron a la presidenta del Congreso de la Ciudad de México una iniciativa con proyecto de decreto para reformar y adicionar diversas disposiciones en materia de arrendamiento, esa iniciativa local secunda a la del diputado federal, Raúl Eduardo Bonifaz, también morenista, presentada en abril en el mismo sentido.

La propuesta referente al Código Civil para el Distrito Federal contempla la iniciativa de adicionar un artículo (2431 Bis) que considera la posibilidad de ajustar el contrato de arrendamiento y obligaciones en el caso de acreditar la imposibilidad para el cumplimiento pago en situaciones como terremotos, temblores, tempestades, incendio, pestes, pandemias, etc, consideradas como causas de fuerza mayor.

Mientras que la iniciativa local, presentada para “garantizar el derecho a la vivienda frente a la pandemia”, de acuerdo con lo expuesto por las diputadas, hace explícito que el contrato de arrendamiento tiene por objetivo “coadyuvar al cumplimiento del derecho humano a la vivienda de la parte arrendataria a cambio de un rédito a favor del arrendador”.

Además toma en cuenta un arrendamiento no menor a tres años, anteriormente era de un año e incentiva la institucionalidad del arrendamiento al especificar que “la ausencia de contrato escrito impedirá que pueda hacerse un desalojo, aún por incumplimiento del pago de la renta, hasta que no sea subsanada esta formalidad”, y el propietario perderá su derecho a conservar el depósito en caso de rescisión de contrato anticipada.

La iniciativa también establece no exigir más de un mes de anticipo para el arriendo y que éste no sea mayor a la renta del primer mes. Prohíbe el desalojo arbitrario, ilegal o forzoso, y en el caso de desalojos judiciales señala la posibilidad de poder acceder a refugios y/o a mecanismos de solución de controversia para replantear las condiciones del contrato.

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Para Arturo González de Araujo, socio director de González de Araujo Consultores, a pesar de que esta iniciativa “pretenda dar un toque social, lo cierto es que la reforma propuesta reviste una serie de inconsistencias legales, incluso inconstitucionales, que en su mayoría ya se encontraban integradas al texto legal”.

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Además, “viola el derecho a la propiedad privada, transgrede derechos de cobro de arrendador aún cuando sí se utilizó el inmueble, limita posibilidad de recuperación de adeudos, imposibilita solicitar garantías, fomenta el incumplimiento de contratos, e incluso es ilegal por el alcance que pretende dar a la protección de derechos humanos en un solo sentido”, enumeró.

El asesor legal aclaró que “el arrendador no cumple con un fin social”, pues su actividad “es meramente económica, no debe perder su naturaleza”. En cuanto al plazo mínimo de arrendamiento que hasta ahora contempla un año, señaló que “coarta la libertad de contratación y principios de autonomía de la voluntad”, al tiempo que “fomenta el abuso por el inquilino quien podría firmar un contrato a sabiendas que no lo cumplirá, causando un daño patrimonial al arrendador”.

González de Araujo también estimó que eliminar el juicio de desocupación en casos de que no haya contrato por escrito “es ilegal, ya que viola la libertad de concurrir a las instituciones de justicia a solicitar el discernimiento de un derecho”.

Notó que la consideración de no poder retener el depósito sin contrato escrito, en el caso de incumplimiento, es incongruente porque “si no hay contrato, cómo acredita el arrendatario la entrega del depósito”.

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En cuanto a la prohibición a los arrendadores de exigir garantías inmobiliarias para el pago de sus rentas, Francisco Javier Riveroll Otero, asesor inmobiliario y socio director de Riveroll Bienes Raíces comentó que “dicha prohibición sobreprotegería injustamente al inquilino incumplido, dejando en estado de indefensión al arrendador para cobrar las rentas vencidas con un inmueble de un fiador como garantía”.

Además, es “claramente injusto e inequitativo en contra del arrendador, al permitir y hasta propiciar que el inquilino incumpla impunemente su obligación principal, que es el pago de las rentas”, comentó Riveroll.

Prohibir la exigencia de más de un mes de depósito en garantía, “afectaría la libertad contractual para que ambas partes puedan pactar lo que más convenga a sus respectivos intereses”, dijo, y explicó que muchas veces es el inquilino quien propone dar más de un mes de depósito en garantía, a cambio de que, por ejemplo, el arrendador le permita tener una mascota que podría causar daños.

Desaliento a la inversión

De aprobarse, estas modificaciones y adiciones “inhibirían a los propietarios actuales, así como a los inversionistas y a los fondos de inversión que normalmente compran inmuebles para rentarlos como vivienda, ya que no existiría la seguridad jurídica y económica indispensables para seguir invirtiendo o gastando sus recursos en vivienda para renta en la Ciudad de México”, alertó Riveroll.

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Incluso consideró que se pondría en peligro la devolución de la posesión a su propietario y el derecho de uso y disfrute de sus inmuebles actualmente rentados.

Esta semana el Congreso de la Ciudad de México abrió el Foro virtual Vivienda y arrendamiento en tiempos de COVID-19 en el que participaron legisladores, académicos, notarios, sector inmobiliario y organizaciones vecinales.

Rodrigo Suárez, también director de la firma Hasta Capital enfocada en el desarrollo de vivienda en renta, y quien participó en el foro, compartió con Obras que en este tipo de iniciativas “se debe tener un buen balance porque los propietarios también tenemos obligaciones, tenemos que seguir cubriendo pagos de mantenimiento, de hipotecas, de administración”.

En ese sentido, Arturo González de Araujo señaló que la iniciativa “dota de derechos al arrendatario sin considerar igualdad con el arrendador”, y puso por ejemplo el hecho de que el arrendador también puede pertenecer en algunos casos a la población vulnerable en el caso de estar enfermo, anciano, depender de la renta para cubrir las necesidades de menores o estar pagando una pensión, pero la iniciativa “solo se adiciona en derechos del arrendatario”.

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El secretario de la Asociación Mexicana de la Vivienda en Renta subrayó que los propietarios “quieren mantener a los buenos inquilinos, sobre todo los que siempre han cumplido”, y destacó que “siempre tendremos esas conversaciones para apoyarlos en momentos complicados”.

La iniciativa de modificación, dijo, “detona una conversación más grande con diversas mesas de trabajo, y es bueno que haya apertura a incluirnos en la conversación.

Vamos a participar para concretar las problemáticas que vemos y cómo podemos acercarnos cada vez más”.

Rodríguez Suárez recordó que en México “falta mucha vivienda, hay escasez, y tenemos que ver la forma de proveer vivienda para todos y de todo tipo y en todos lados. Hay que encontrar una forma de que se pueda proveer la oferta para satisfacer esa demanda de una forma ordenada, respetuosa y siempre dentro del marco de lo permitido”.

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