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La estrategia con la que San Luis Potosí reventará la burbuja inmobiliaria

La entidad avanza en un programa para regular el ordenamiento urbano y estabilizar los precios del suelo, situación que ha provocado problemáticas como la escasez de vivienda.
mar 01 septiembre 2020 05:00 AM
Xilitla, Mexico
San Luis Potosí necesita regular el precio del suelo.

Debido a la pandemia por Covid-19, en San Luis Potosí, las propuestas de Programa Municipal de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano y Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población siguen en revisión por parte de la Secretaría de Desarrollo Urbano, Vivienda y Obras Públicas (Seduvop). Sin embargo, podrían ser autorizadas en septiembre u octubre.

“Estos instrumentos son muy importante porque son utilizados por la Dirección de Desarrollo Urbano del gobierno municipal para dar permisos de construcción”, asegura Fernando Torre, presidente del Instituto Municipal de Planeación (IMPLAN).

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Y es que el programa de planeación urbana que actualmente rige en la entidad data del año 2003. Dada la falta de actualización, “se dieron muchos permisos de manera ilegal. Por ello, se construyó sobre la Sierra, en zonas de descarga de los mantos acuíferos, de manera desordenada. De ahí la urgencia de impulsar este instrumento con base en un derecho fundamental: el derecho a la ciudad”, señala Torre.

Uno de los propósitos centrales del programa con proyección a 30 años es la redensificación de la ciudad, con la finalidad de dar oportunidad a las nuevas generaciones de vivir en desarrollos inmobiliarios con accesibilidad, es decir cercanos a su centro laboral y con todos los servicios urbanos.

“El espíritu es generar habitabilidad en el centro a través de incentivos para captar mayor inversión de vivienda; no obstante que también se generarán nuevas áreas para urbanizar”, agrega el funcionario.

Otro alcance consiste en generar un nuevo polo de desarrollo en la Delegación de Pozos, con un subcentro urbano para que la población que labora en las armadoras de autos, ubicadas en Villa de Reyes, habiten en un lugar donde no tengan que desplazarse tanto tiempo. De esta manera, el plan incentiva la inversión en proyectos de vivienda para distintos segmentos en esta zona.

Una problemática a la que se enfrentan los empleados de las armadoras es demorar alrededor de 90 minutos en un traslado de 20 kilómetros sobre la carretera 57 para llegar a su lugar de trabajo.

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Hasta las nubes

Ante la baja oferta de terrenos residenciales en la entidad, el precio se ha elevado hasta duplicar a Querétaro. Esto ha llevado a la entidad a no producir vivienda económica, los precios de los departamentos más económicos son de 400,000 pesos.

En opinión de Gustavo Rivera Cerda, presidente de la sección AMPI San Luis Potosí, la publicación de estos programas sean ayudará a que el valor de los terrenos disminuya. Actualmente, el valor del suelo se encuentra en 120%, mientras que con el plan podría reducirse a 70%. En este sentido, el representante gremial confía que esta burbuja inmobiliaria va a reventar para tomar el precio real de venta.

“Cuando no hay mucho que ofertar, el precio lo ponen pocos y se va hasta las nubes. En San Luis Potosí hay terrenos en venta a 14,000 pesos por metro cuadrado, cuando originalmente costaban 3,500 pesos”, refiere.

Nodo estratégico

Si bien es cierto que, desde el punto de vista regional, San Luis Potosí es un nodo capital en el Bajío, Querétaro ha mostrado los mejores indicadores inmobiliarios en todos los rubros y rankings, refiere Leonardo González, analista de Real Estate en Propiedades.com, quien señala que las ciudades de esta zona no crecen como un anillo con respecto a un punto central, sino de manera amorfa, por lo que la catastralidad tiene un alto índice de complejidad.

Al verse contenido el crecimiento de la ciudad y existir una alta demanda de vivienda detonada por las inversiones industriales, el costo del uso del suelo se encarece. Para González, éste es un problema de coordinación entre gobiernos locales y el estatal. No obstante, también tiene que ver con una mayor vinculación de las cámaras de desarrollo.

La recomendación del analista para resolver esta problemática es que el Estado adopte una política de “clusterización” a partir de centros de empleo y defina polígonos, como se ha hecho en la Ciudad de México. “Esto podría agilizar la ejecución de la normativa y contener la espiral de precio al alza.”

Otra alternativa al déficit de vivienda nueva en la entidad puede ser la rehabilitación del parque habitacional ocupado o subocupado hacia un esquema de inquilinos o de transición de renta a venta (como leasing o hipotecas reversibles), expone.

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