¿Es el aval inmobiliario una figura que tiende a la desaparición?

El aval cuenta con amplio sustento jurídico que garantiza al propietario, al menos en teoría, el pago puntual de sus rentas. Sin embargo, en México el 29.4% de la población (según Feebbo México, estudios de mercado) “tiene una mala nota en el buró de crédito por ser un aval incumplido”.

Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com, menciona a Obras que el aval es una figura que en efecto “tiene una amplia tradición en el funcionamiento del mercado de arrendamiento y alquiler, pero requiere de una modernización que se adapte a las nuevas tendencias, a la tecnología que ofrece soluciones a las dificultades del mercado de alquiler, como puede ser, precisamente, conseguir un aval o contratar una fianza”.

Jeremy Calton, ciudadano estadounidense, radicado en México desde hace poco más de un año, comentó que “como extranjero me es imposible conseguir un aval” y nadie le dijo que existen otras opciones como fianzas bancarias o que se están desarrollando servicios que fungen como un aval confiable. En su caso tuvo que demostrar, a través del banco, que su salario era tres veces mayor que el costo de la renta de su vivienda.

Calton dice que conseguir una renta sin aval en Oaxaca fue relativamente fácil, “sólo miré los departamentos que ofrecían trato directo y ofrecí un depósito adicional, el cual estaba dispuesto a pagar. Terminé pagando sólo un mes adicional, aunque estaba dispuesto a pagar más”. Su opinión es que “los arrendadores quieren asegurarse de recibir sus pagos, así que hacen que sea muy difícil el obtener un departamento”.

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El estadounidense, ya jubilado, afirma que “la mayoría de los departamentos que rentó en Oaxaca no tienen contrato, el inquilino es libre de ir y venir y el propietario libre de pedir su propiedad cuando consigue una mejor oferta o para venderla. De esta manera, aún cuando existe un marco jurídico para cada entidad, la informalidad hace su aparición a la menor provocación".

El analista de Propiedades.com dice que “el mercado de arrendamiento y de alquiler en el país reportan un alto rezago, sobre todo institucional. En términos de fiscalidad el mercado de alquiler es uno de los que más evade el pago de los impuestos, esto es un indicador del alto grado de informalidad y los problemas derivados como el poder ejercer las prácticas del aval o contratar una fianza”.

La figura del aval sigue siendo cotizada, aún cuando aparezca entre la informalidad y que las dificultades surjan. Paradójicamente protege a los arrendatarios de la incertidumbre y les otorga mayor confianza para el cuidado de sus bienes inmuebles y sus ganancias. Por otra parte, convertirse en aval podría parecer fácil, pero se necesita ser muy cuidadoso pues hay responsabilidades económicas que cumplir en caso de que el arrendatario no pueda continuar con sus propias obligaciones.

La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) aconseja conocer a fondo a la persona que nos pide ser su aval, enterarse del tipo de crédito que va a contratar en todos sus términos y asegurarse que la persona que desea el crédito tenga ingresos comprobables y estables. Siempre se puede recurrir a los avales bancarios, que son una opción más segura cuando el incumplimiento por pagos es común y encontrar aval deviene tarea titánica. La Condusef aconseja recurrir a instituciones financieras reconocidas y reguladas.

Existen diversas figuras que pueden reemplazar al aval, dependiendo de las necesidades y economía personales. Existe por ejemplo la fianza “donde se puede ejercer la obligación para garantizar a otra en un contrato de fiador. En realidad la fianza tiene un mayor costo porque lo ofrecen instituciones financieras, mientras que el aval no puede ser obligado a pagar sin haberse requerido previamente el deudor”, afirma González.

Algunas aseguradoras, como Aserta, han desarrollado servicios que evalúan el riesgo del inquilino en tiempos reducidos y costos más asequibles (nowo.mx). Una vez hecha la evaluación la empresa otorga un certificado que demuestra que el inquilino tiene su respaldo. A cada necesidad corresponde una solución y la pregunta es si la figura del aval tenderá a desaparecer bajo estos nuevos signos del mercado.

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Leonardo González dice: “dudamos que el aval vaya a desaparecer, pero esperamos que sus prácticas en el mercado se modernicen. Es tradicional observar el pago de dos meses de alquiler cuando se ejerce un aval, pero identificamos que el aval también tiene funciones jurídicas y legales muy importantes, como el poder ejercer los derechos y responsabilidades en la relación entre el arrendador y el arrendatario. Por lo que consideramos a resumidas cuentas que el aval tenderá a una modernización, más que a su desaparición”, como ya está sucediendo.