Regulación de renta a corto plazo: zonificar la CDMX para controlar la demanda

De acuerdo con Gerardo Escutia Velázquez, director general de Tepani, empresa de inversiones inmobiliarias, en la mayoría de los casos estas viviendas que se adquieren se ponen en renta para asegurar ingresos mes con mes.

Por ello, plataformas como Airbnb han sobresalido con su método de rentas cortas que permiten al propietario adquirir ganancias estables, aprovechando la llegada de nómadas digitales del extranjero que buscan tener estancias más largas en el país.

El gobierno de la capital creó un convenio con la plataforma para fomentar aún más el fenómeno. Sin embargo, la noticia ha sido rechazada por habitantes de la metrópoli, ya que le atribuyen que el acceso a rentas dignas para los mexicanos cada vez sean más escasas.

De acuerdo con información del gobierno de la Ciudad de México, este convenio que busca impulsar el mercado de nómadas digitales puede generar una derrama económica de hasta 1,400 millones de dólares anuales y se espera captar a 77,500 personas.

No obstante, si bien el beneficio se verá reflejado en las ganancias que obtendrá la ciudad, ha provocado incremento de precio en el alquiler de las propiedades. De acuerdo con la plataforma de Airbnb, rentas de hasta seis meses en ubicaciones como la Condesa, Roma Norte y Polanco de departamentos con dos recámaras y amenidades puede rondar entre los 23,700 pesos hasta 68,000 al mes.

Ante esta situación y que los más afectados son los mexicanos para pagar estas rentas, el gobierno de la ciudad busca regular la situación, por el momento no han brindado más información, solo que se estarán basando en el modelo implementado en Barcelona.

La regulación de Barcelona

De acuerdo con Antonio Bonet, especialista en Urbanismo de España, menciona que la regulación en Barcelona busca ofrecer un equilibrio entre la oferta de espacios para turistas y el derecho a la ciudad de quienes viven en ella, “desde 2015 se ha estado tratando de regular la vivienda, en especial las rentas de corta estancia”, explica.

Para lograr esta situación, existe un instrumento que regula la operación de Airbnb conocido como Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), el cual entró en vigor el 26 de enero de 2022. Con el programa se busca ordenar las Viviendas de Uso Turístico (VUT), las compartidas y las residencias colectivas docentes de alojamiento temporal.

La base para controlar la presencia de la renta a corto plazo consiste en regular la ciudad por cuatro zonas para mantener un equilibrio en la demanda.

La zona uno concentra 60% de la oferta de espacios para turistas, por lo que en esta parte ya no se admitirá un nuevo tipo de alojamiento turístico ni la ampliación de plazas de los establecimientos ya existentes. Si uno de los inmuebles o unidades dejara de prestar servicios de renta turística, no se podrá sustituir por uno nuevo. De esta manera buscan decrecer la oferta en la zona.

En la zona dos se mantiene el número de plazas y establecimientos actuales, no se admite la ampliación de los establecimientos existentes, no obstante, al ser un sector considerado en mantenimiento, si una de las propiedades actuales deja de funcionar como alojamiento de corta estancia, se puede sustituir por una igual.

En la zona tres, la demanda por la renta de corto plazo es menor, por lo que, en este caso se permiten nuevos establecimientos de alojamiento turísticos y ampliar los existentes, pero hay un límite establecido.

La zona cuatro es la que tiene características menos generales. Esta se divide en cuatro áreas que se rigen por regulaciones distintas al estar separadas las unas de las otras, sin embargo, no se permiten agregar nuevas unidades de renta de corta estancia. Si una de las que están activas deja de funcionar, se puede agregar a la zona tres.

Antonio Bonet, especialista en Urbanismo de España, explica que la zonificación busca redistribuir las viviendas para turistas de la ciudad y así evitar que la oferta de vivienda a largo plazo disminuya. Si bien el plan no ha bajado los precios de la vivienda, sí ha logrado que se mantengan y las unidades destinadas al turismo han decrementado.

Regulación en México

Al basarse en este modelo, la regulación de la capital buscaría dividirse en zonas para tener un control, de acuerdo con Claudio Nieto, especialista en Urbanismo de la Salle.

“La Zona uno se tiene que considerar como la más afectada, porque ha habido un decrecimiento de viviendas a largo plazo. Se plantea no solo no aumentar las plazas para Airbnb, sino disminuirlas”, explica el experto.

También comenta que esta zonificación se debe aplicar en puntos como el Centro Histórico, Juárez, Condesa, Hipódromo y Roma Norte y que se debe clasificar como la zona uno, que cuenta con mayor demanda para la renta de vivienda a corto plazo.

Sin embargo, el experto dice que realizar esta zonificación llevará tiempo, ya que no existe un registro en la Ciudad de México de las viviendas en renta de corto plazo o regular.

La profesora de la UNAM y la Escuela de Arquitectura, Rosalba Loyde, dice que otra complicación y que falta por analizar es la extensión de la ciudad, si bien ambas son ciudades grandes, las situaciones son totalmente distintas, “Barcelona tiene alrededor de 100 kilómetros cuadrados de extensión, mientras que la la Ciudad de México tiene 1,500 kilómetros aproximadamente de extensión, es mucho lo que se tiene que registrar para llevar a cabo una regulación similar a la de Barcelona”.

Los retos

Los retos para la regulación en la ciudad, de acuerdo con Nieto, es contar con un mecanismo o un registro claro de las viviendas que se pondrán en renta de corto y largo plazos, pues se deben delimitar los tiempos y por supuesto las zonas.

“Se puede lograr este modelo, pero llevará años, porque en ocasiones el gobierno no tiene la tecnología o las herramientas necesarias como estas ciudades que han tomado ya las medidas para la renta”, comenta.

Agrega que esta regulación debe verse reflejada lo más pronto posible, ya que las rentas en el centro seguirán siendo altas, provocando que los citadinos se desplacen más a las periferias.

“Lo ideal es que las personas tanto de la Ciudad como del Estado de México puedan vivir en un lugar o punto medio de su trabajo donde sus traslados no sean de una hora y tengan la certeza de conseguir una propiedad, ya sea a través de una renta regular o por adquisición, pero no a los precios que se están manejando”, finaliza el experto.