Las Fibras aprovechan el momento de las naves industriales

“Jamás se había presentado esta combinación. Se alinearon las estrellas y tenemos, al mismo tiempo, esta guerra comercial que ha generado mucha actividad, el tratado de libre comercio, la conectividad y producción de manufactura”, dice Sergio Argüelles, presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP).

La demanda bruta de estos espacios, al cierre de 2022, superó los 7.4 millones de metros cuadrados a nivel nacional, un crecimiento del 11.6% respecto al año anterior, que si bien es a doble dígito, el gran salto se dio de 2020 a 2021, cuando el incremento fue del 76%, indican datos de la consultora Solili.

En consecuencia, la construcción de las naves ha aumentado, así como su costo. El año pasado se superaron los 5.6 millones de m² a nivel nacional, 70% más que los 3.3 millones de m² del año anterior, según la consultora Datoz. Mientras que el valor promedio por m² es de 5.3 dólares, cifra que superó por primera vez los 4 dólares en los últimos cinco años.

“Los desarrolladores institucionales han sabido aprovechar las condiciones de la creciente demanda y la capacidad de México para atraer nuevas inversiones y estructurar sus portafolios de propiedades industriales. Durante la pandemia, los costos de construcción fueron competitivos, siendo uno de los motivos por los que la demanda continuó avanzando en medio de las condiciones macroeconómicas”, explica Pablo López, director de Investigación de Mercados de Solili.

Algunos competidores han buscado tener una rebanada del pastel. Las Fibras (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) se encuentran en constante búsqueda de crecimiento con el desarrollo y la adquisición de propiedades. Las afiliadas a la AMPIP, como Funo, Prologis, Terrafina, Fibra Monterrey y Macquaire, promedian este año un 98.4% de ocupación, y el valor de sus activos industriales es de 296,000 millones de pesos.

“Esto inició en la década de los 90 con el TLCAN, es una secuela adicional a la de la lógica que tenía que nos volviéramos el gran proveedor de Estados Unidos, en donde están los mercados más grandes del mundo en sus estados fronterizos a los que estamos conectados”, explica Simón Galante, presidente de la Asociación Mexicana de Fibras (Amefibra).

Un mercado cambiante

Aunque hay Fibras que históricamente se han dedicado al mercado industrial, la demanda creciente de estas edificaciones ha hecho que el mercado se modifique. Esta evolución la ha vivido Terrafina, una de las Fibras completamente industriales que tiene alrededor de 10 años en el sector.

En su último reporte financiero a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) declaró tener 277 propiedades desarrolladas con un área bruta rentable (ABR) de 9.3 millones de m² aproximadamente, con una ocupación del 96.9%.

Aunque siempre han adquirido terrenos para desarrollar y ampliar las naves industriales para sus inquilinos, esta actividad se ha incrementado. “En los últimos dos años hemos desarrollado más de 1.2 millones de m² en nuestros terrenos, hemos hecho naves en Tijuana, Ciudad Juárez, Monterrey y Apodaca, los mercados más importantes”, comenta Alberto Chretin, director general de Terrafina.

El directivo agrega que estas decisiones se deben a la demanda tan alta que existe de espacios, principalmente, de manufactura para exportación al norte del país. A la par, la Fibra continúa con la estrategia de adquisiciones.

Fibra Macquarie sigue el mismo camino. Cuenta con una cartera de 3.3 millones de m² industriales y va por más. “A la fecha, tenemos un récord de 548,000 m² de construcción industrial, cuya entrega está principalmente programada para este año calendario, y consideramos que está en el momento perfecto para aprovechar la dinámica actual del mercado”, dice Simon Hanna, CEO de Fibra Macquarie.

Por otro lado, Fibra Uno (Funo), uno de los competidores más grandes en el desarrollo de naves industriales, cuenta con seis millones de m² que se dividen entre logística y manufactura. Siempre ha tenido propiedades en esta área, además del rubro de oficinas, comercial y residencial, pero con el incremento de la demanda ha reforzado su apuesta por el sector.

Durante el primer trimestre de 2022 se anunciaron inversiones en México por 32,000 millones de dólares, de los cuales, al menos siete empresas no estaban en el país. “Eso implica una derrama de todos los proveedores de esas compañías que se van a montar, y representa el potencial que tenemos en México”, explica Gonzalo Robina, director del fideicomiso.

Al 31 de diciembre de 2018, antes de la pandemia, Funo contaba con 8.6 millones de m² de GLA (superficie bruta alquilable, por sus siglas en inglés), de las cuales, el 47.8% del total eran de operaciones industriales. Para finales del primer trimestre de este año, reportaron una GLA de 10.9 millones de m², el 55% son de este segmento.

Tras el primer reporte del año, Robina declaró que si bien se mantendrán con un portafolio diversificado, continúan con el interés en las naves industriales para aprovechar la llegada de las empresas extranjeras al país, ya que, aunque la atención se ha enfocado en la frontera con Estados Unidos, otros mercados se han beneficiado.

La región norte concentró el 55% de la demanda nacional de 2022, con principal empuje en Monterrey. Ciudad de México fue el segundo mercado mejor posicionado, de acuerdo con la consultora.

La zona tuvo crecimiento durante la pandemia, principalmente, por empresas de logística que buscaron eficientar operaciones de e-commerce. Solili indica que la capital del país acumuló 1.5 millones de m² de demanda al final de 2022, lo que representa un aumento del 22% respecto a 2021. De hecho, es la segunda ciudad con el precio por m² más alto, con 6.73 dólares, sólo por detrás de Tijuana, que se cotiza en 7.03 dólares.

kVAs, kVAs, kVAs…

Antes, las empresas que buscaban desarrollar o comprar naves industriales tenían un objetivo: la ubicación, pero con el incremento de la demanda se han presentado retos que van más allá de tomar la decisión de en dónde instalarse.

“Como propietario y desarrollador de bienes raíces industriales, un desafío clave es adquirir progresivamente terrenos invertibles que tengan acceso a servicios públicos e infraestructura”, enfatiza, por su parte, Simon Hanna.

“Ya no pensamos sólo en location, location, location, como se decía antes, ahora tenemos que pensar en kVAs, kVAs, kVAs (kilovoltioamperios, unidad que se utiliza para representar la corriente eléctrica), para que la propiedad que se considere tenga acceso a la energía”, agrega Sergio Argüelles.

Esta nueva meta se deriva de que el suministro eléctrico ha sido el principal dolor de cabeza para que el desarrollo de naves industriales se detone aún más. Tanto asociaciones como Fibras coinciden en que faltan acciones del gobierno para suministrar energía, carreteras y sistemas hidráulicos.

Como solución, algunas empresas han optado por construir sus propias subestaciones eléctricas, sin embargo, la estrategia conjunta es presionar a las autoridades para abastecer a más zonas de energía y permitir alternativas más verdes.

A estos retos se le suma el incremento en las tasas de interés que, de acuerdo al Banco de México, a finales de marzo se colocó en 11.25%, en promedio. Las Fibras requieren de deuda para comprar nuevas propiedades, por lo que ahora las adquisiciones son más caras. El final feliz, por el momento, es que la demanda es tan alta, que el alquiler y las ventas han sobrepasado el incremento de los créditos, dice Alberto Chretin.

Esto permite ver un futuro prometedor, con mucho que explorar. Gonzalo Robina explica que el mercado industrial de Estados Unidos es 10 veces más grande que el de México y el de China, 50. “Si el mercado chino está saliendo y capturamos al menos 3%, duplicamos el inventario industrial que existe en México”.