Proceso de doble contratación
El mecanismo operativo del programa, anunciado el 4 de junio por Octavio Romero Oropeza, director del Infonavit, contempla dos momentos contractuales diferenciados. Primero, el Infonavit compra la tierra donde se construirán las viviendas. Posteriormente, contrata al mismo desarrollador para que ejecute la construcción en ese terreno.
"Son dos momentos. El Infonavit pasa a ser dueño de la tierra porque el Infonavit tiene el compromiso de acompañarnos en las gestiones", detalla Carlos Ramírez Capó, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), uno de los organismos con quien se estableció el nuevo plan.
Esta estructura permite que el instituto asuma la propiedad del suelo y, por tanto, la responsabilidad de gestionar los servicios básicos y permisos municipales. "Es el que va a coadyuvar en temas de agua, en temas de energía eléctrica, en temas de densidades, en temas de factibilidades con los municipios", precisa la fuente consultada.
El proceso de construcción sigue esquemas tradicionales de obra pública: anticipo inicial, supervisión continua del Infonavit y pagos por estimaciones conforme avanza la construcción.
La edificación se basa, también, en la visión de la industria privada, ya que es su proyecto el que se edificará en las tierras. Las desarrolladoras se acercan al Infonavit con una propuesta no solo de ubicación y metros cuadrados disponibles, sino también de número de viviendas a desarrollar y características.
Los desarrolladores, además, entregan un programa de obra que establece los tiempos de entrega, típicamente 100 viviendas mensuales en proyectos de mediana escala, de acuerdo con el líder de la Canadevi.
El plan contrasta con el planteado al inicio de la administración, que tenía la idea de dejar fuera a la IP por señalamientos sobre el mal desempeño en la construcción de vivienda económica en años anteriores. Incluso, se reformó al Infonavit para que funja también como constructora.
El terreno, la clave del dinero
La propuesta central modifica la tradicional compra de terrenos por metro cuadrado. En su lugar, el Infonavit pagará 50,000 pesos por cada vivienda que quepa en el terreno, lo que convierte la densidad permitida en el factor determinante de la rentabilidad para los desarrolladores.
El programa establece parámetros específicos que definen su viabilidad. Las viviendas deben tener un mínimo de 60 metros cuadrados habitables y no pueden superar los 600,000 pesos de precio.
Las densidades oscilan entre 120 y 130 viviendas por hectárea, con un tope máximo de 180 unidades. Esta configuración permite que los desarrolladores calculen la viabilidad de sus proyectos basándose en la tarifa por vivienda que pagará el Infonavit.
Es decir, en el caso hipotético de que se alcanzara la máxima densidad en una hectárea, por 180 viviendas el gobierno pagaría 9 millones de pesos, lo que se traduce en 900 pesos el metro cuadrado.
En la actualidad, el precio del terreno a nivel nacional va de los 500 a los 1,500 pesos por metro cuadrado en las zonas más caras, por lo que la tarifa es conveniente, principalmente para los terrenos vacíos.
“Tenemos tierra desde los 500 pesos el metro cuadrado en breña, que quiere decir baldío, hasta los 1,200, 1,500. Por eso es que tenemos tierra, hay algunas ciudades del país en donde está costando muchísimo trabajo encajar en los 600,000 pesos”, dice Carlos Ramírez Capó.
