Vivienda asequible en CDMX: la apuesta por el regreso de la Norma 26

Este retorno coincide con el lanzamiento del Bando 1 , una estrategia del gobierno capitalino para frenar la gentrificación, controlar precios de renta y asegurar el derecho a una vivienda digna.

Clara Brugada, jefa de Gobierno de la CDMX, advirtió que más del 60% de la población vive en condiciones de hacinamiento y destina más de la mitad de sus ingresos a pagar la renta. La medida busca estabilizar precios, crear un índice de alquiler y una defensoría del inquilino, además de regular la renta turística y de enviar al Congreso una ley de rentas justas.

Déficit estructural: sin tierra ni permisos ágiles

Pero mientras se lleva a cabo la regulación del mercado secundario (la renta y reventa de viviendas ya existentes), el mercado primario (la construcción y venta de vivienda nueva) también está bajo presión.

“La Ciudad de México necesita unas 70,000 viviendas al año, pero el año pasado apenas se escrituraron 3,500 nuevas”, advierte el también desarrollador Leopoldo Hirschhorn.

Para él, la Norma 26 es útil porque permite construir más unidades en un mismo predio, pero la fórmula aún es limitada por tres factores: escasez de tierra, usos de suelo restrictivos y trámites excesivos.

“Hoy, 40% de la ciudad tiene permitido construir solo uno o dos niveles”, explica. “Si podemos pasar de H3 a H6 o H8 (límite de densidad), la matemática cambia y se pueden vender viviendas a precios más bajos. Pero eso solo aplica en polígonos específicos. Además, desde que compras el terreno hasta que te autorizan, pueden pasar 24 meses. A eso súmale los intereses. El costo financiero es altísimo”.

Vivienda media: mucha demanda, poca oferta

El problema actual, señala Marisol Becerra, directora de Estrategia y Relación con Desarrolladores en DD360, es que la oferta disponible no se ajusta al ingreso real de las personas.

“La mayor parte de los proyectos en la ciudad están dirigidos a segmentos altos, de cinco millones de pesos o más. Pero el 30% de los hogares podrían comprar vivienda entre 1.5 y 3 millones, y no hay suficiente inventario en ese rango”.

Incluso con el tope de 1.9 millones que plantea la Norma 26, el acceso es limitado. Se necesita comprobar ingresos mensuales de al menos 60,000 pesos para pagar una hipoteca, dice Hisrschhorn.

"Para poder comprar un departamento de un 1.9 millones de pesos se requiere de un crédito hipotecario con el Infonavit o Fovissste... se requiere ganar del orden de los 59,000 pesos para poder pagar una mensualidad por lo menos de 20,000 pesos mensuales. [...] eso quiere decir que una persona tiene que comprobar al banco que está ganando 60,000 pesos”.

El desfase se nota en los ritmos de venta: hay más de 200 desarrollos que llevan años con unidades sin vender, dice Marisol Becerra.

¿Se puede construir más barato?

Según Becerra, para que los precios bajen o se mantengan accesibles, se necesita densificar con lógica urbana. “En avenidas como Tlalpan o Viaducto hay casas unifamiliares. No se trata de hacer torres de 20 pisos, sino de pasar a cinco o seis niveles. Con eso ya cambia la rentabilidad”. También es clave flexibilizar los requisitos de tamaño: “En Benito Juárez, por ejemplo, el mínimo es 60 metros cuadrados. Con eso, el puro ticket te queda en 3 millones. Si permitieras unidades de 45 o 50 metros cuadrados, podrías ofrecer vivienda digna más accesible”.

Otro problema es el costo de los terrenos. Los propietarios quieren vender a precios que representan hasta el 30% del valor del proyecto, cuando lo ideal sería 15 a 20%, de acuerdo con la especialista. “Eso mata el margen”, dice Becerra. “Y los desarrolladores ya operan con rendimientos más bajos que hace 10 años”.

A falta de oferta de vivienda nueva, muchas familias se vuelcan a la renta, pero el 60% de los contratos son informales. “Ahí es donde vemos los aumentos de hasta 100%, fuera de regulación”, señala Becerra. Esto afecta tanto en colonias de alta demanda como en zonas populares como Iztapalapa o Gustavo A. Madero.

Leopoldo Hirschhorn coincide: “El mercado formal de vivienda es pequeño. Por eso urge que Infonavit o Sociedad Hipotecaria Federal también den créditos para construir vivienda media en la ciudad, no solo en otros estados. Hoy no hay financiamiento suficiente para producir vivienda asequible”.

Espacio público y arraigo comunitario

En paralelo, otras iniciativas buscan mejorar las condiciones de vida sin pasar necesariamente por el mercado inmobiliario.

Guillermo Bernal, urbanista y cofundador de Ciudad del Mañana, trabaja desde hace años en regenerar espacios públicos de la mano de fundaciones y empresas. “Lo que intentamos es devolver el poder a la comunidad para decidir sobre sus espacios”, explica.

Desde su experiencia, Bernal advierte que cualquier política de vivienda debe ir acompañada de una estrategia clara de habitabilidad urbana. “No basta con construir más departamentos: hay que pensar dónde, cómo y para quién. Si seguimos densificando sin servicios, sin sombra, sin transporte, estamos reforzando la exclusión”, señala.

Bernal forma parte de la red global PlacemakingX, desde donde impulsa prácticas de urbanismo participativo centradas en el uso equitativo del espacio.

"Muchas veces se piensa que mejorar el espacio público es pintar bancas o poner jardineras. Pero se trata de generar identidad, permanencia, sentido de pertenencia. La vivienda se vuelve más habitable si el entorno lo es", apunta.

También cuestiona el enfoque tecnocrático de muchas políticas públicas: "Podemos discutir metros cuadrados o coeficientes de uso del suelo, pero si la gente no puede jugar, sentarse, encontrarse, no estamos resolviendo nada".

Por ahora, la Norma 26 aparece como la principal herramienta para reactivar el segmento medio-bajo. Sus beneficios son claros: menos estacionamiento obligatorio, mayor altura y reglas específicas para mantener precios bajos.

Pero aún falta destrabar más polígonos, vigilar que los precios se respeten y asegurar que no se repitan los abusos del pasado.

“La buena noticia”, dice Hirschhorn, “es que los desarrolladores ya están volteando a ver estos proyectos. Hay más de 17,000 viviendas autorizadas, y con el esquema actual es viable hacer negocio, si se mantiene la celeridad en los permisos”.