Las tensiones comerciales entre Estados Unidos y sus socios del T-MEC, así como la amenaza de nuevos aranceles y la revisión del tratado en 2026 moderaron la expansión del sector industrial.
En este escenario, mientras algunos desarrolladores posponen proyectos, otros actores como Fibra Monterrey reconfiguran portafolios y mueven capital con rapidez para adaptarse a un ciclo que cambia más rápido de lo que se construye.
Para Pablo Quezada, director general de la firma de inteligencia inmobiliaria Datoz, la coyuntura actual representa una pausa natural tras el boom de 2023 y 2024.
“En este momento el mensaje importante es no perder la calma, porque este año definitivamente ha habido una disminución en la demanda, pero el diagnóstico es claro: el factor que crea cautela es la política comercial de Estados Unidos”, explica.
El especialista señala que en mercados como Tijuana, Ciudad Juárez y Monterrey existe sobreoferta, lo que frenó nuevos desarrollos. Sin embargo, considera que la manufactura y la logística seguirán impulsando la absorción en el mediano plazo.
En este panorama, Fibra Monterrey se posiciona como uno de los vehículos más activos en el sector. Con un portafolio que combina propiedades industriales, oficinas y comerciales, apuesta por depurar los inmuebles menos estratégicos y fortalecer la parte logística e industrial, un segmento que ya concentra la mayoría de sus ingresos.
La compañía mantuvo un alto nivel de actividad pese a la desaceleración de la demanda. “Entramos en un periodo de wait and see con la llegada de Trump, pero vimos un repunte en el segundo trimestre. La absorción se duplicó frente al primer trimestre, con un millón y medio de metros cuadrados acumulados”, dice Javier Llaca, director de operaciones y adquisiciones.
En los últimos 14 meses, Fibra Monterrey destinó más de 500 millones de dólares en adquisiciones industriales, con un énfasis en la logística. Dos de estas transacciones corresponden a centros ocupados por Mercado Libre, incluido uno en León adquirido por 105 millones de dólares, con un contrato a siete años en dólares bajo esquema triple neto. Con esta operación, la fibra alcanzó 75% de su meta de invertir 700 millones de dólares en activos industriales.
El énfasis en propiedades logísticas responde a un cambio en la dinámica del consumo. En 2024, Mercado Libre representó una cuarta parte de la superficie absorbida en el mercado industrial mexicano.
Para Llaca, compañías como Amazon, DHL y FedEx tienen espacio para crecer en México. “Es un sector menos vulnerable que la manufactura de exportación a la política exterior de Estados Unidos”, señala.
Al mismo tiempo que suma naves industriales, Fibra Monterrey depura sus oficinas. En julio vendió el inmueble Fortaleza, en el Estado de México, por 360 millones de pesos (mdp) y un mes después anunció la venta de dos torres de oficinas en Monterrey por hasta 650 mdp. Con estas operaciones, se acerca a desprenderse de 80% de su portafolio de bajo desempeño en este segmento.
“Es mucho mejor comprar una empresa extraordinaria a un precio razonable que una empresa razonable a un precio extraordinario”, señala Jorge Avalos, director general, al presentar sus resultados trimestrales. El objetivo es liberar capital para redirigirlo a activos industriales, que ya concentran cuatro quintas partes de los ingresos.
Con un nivel de endeudamiento de 26% de sus activos, Fibra Monterrey conserva margen para crecer. Sus reportes indican que tiene capacidad para invertir alrededor de 500 millones de dólares sin rebasar su meta de apalancamiento.
El plan actual incluye 90 propiedades industriales en análisis, equivalentes a cerca de un millón de metros cuadrados en mercados como Monterrey, Ciudad Juárez, Chihuahua y el Bajío.
Al mismo tiempo, impulsa proyectos de expansión en naves existentes. En Saltillo entregó 18,200 metros cuadrados adicionales ya estabilizados y negocia otros 43,400 en Monterrey y Saltillo, de los cuales 36,000 cuentan con contratos de arrendamiento firmados.
Un ejemplo es el portafolio Batach: ocho naves industriales en Nuevo León por 192 millones de dólares, cuya compra concluyó en julio. Las dos últimas naves, adquiridas por 73.4 millones, ya estaban terminadas y ocupadas. Según Avalos, estas adquisiciones permiten “fortalecer la edad promedio, la calidad y estabilidad del portafolio sin riesgos adicionales de comercialización”.
Quezada advierte que el desenlace de la revisión del tratado comercial marcará el rumbo del sector. “El próximo año va a ser muy importante para marcar la pauta en los próximos años y lo más probable es que México permanezca como socio de Estados Unidos”, señala.
